Auf Wärmecontracting umstellen? Darauf ist zu achten!

Die Mietrechtsreform 2013 hat eine Neuerung beim Wärmecontracting gebracht. Worauf ist zu achten, wenn ein Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Wärmeversorgung von Eigenbetrieb auf Contracting umstellen möchte?

Gliederung:

I. Wann ist die Umstellung zulässig?
II. Wann ist die Zustimmung des Mieters erforderlich?
III. Was setzt eine Umlage der Wärmelieferungskosten voraus?
IV. Wann berechtigt Wärmecontracting zur Modernisierungsmieterhöhung?
V. Wie beeinflusst Wärmecontracting die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB?

Für einen ersten Überblick über die Materie lesen Sie hier außerdem unseren Artikel “Wärmecontracting nach dem neuen Mietrecht: Die Basics”.

I. Wann ist die Umstellung zulässig?

Sofern der Vermieter zur Versorgung des Mieters mit Wärme und Warmwasser verpflichtet ist, kann er regelmäßig vom Mieter nicht verlangen, dass dieser ihn aus der mietvertraglichen Versorgungspflicht entlässt und stattdessen einen Versorgungsvertrag mit dem Dritten abschließt.

Ist der Vermieter zur Beheizung der Wohnung nicht verpflichtet (z.B. bei Einzelheizungen), kann er den Mieter sowohl bei Neuabschluss des Mietvertrags als auch nachträglich, z.B. nach einer Modernisierung, auf den Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags verweisen.

Praxistipp:
Im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot muss der Vermieter bei der Umstellung zwar keinen Vergleich mit den Kosten anderer Beheizungsvarianten, wohl aber mit den Kosten anderer Wärmelieferungsanbieter anstellen.

 

Nimmt der Mieter die Wärmelieferung hierauf in Anspruch, kommt ein Wärmelieferungsvertrag mit dem Contractor gem. § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV auch dann zustande, wenn der Mieter einem solchen Vertragsabschluss widerspricht und die Unterzeichnung eines ihm zugesandten Vertragsformulars ablehnt.

Praxistipp:
Formularvertragliche Vereinbarungen, die den Vermieter berechtigten, sich beim Übergang zum Wärmecontracting aus seiner bisherigen Versorgungspflicht zu lösen, und den Mieter verpflichten, einen Versorgungsvertrag mit dem Contractor einzugehen und die Wärmelieferungen künftig auf ­eigene Rechnung zu beziehen, sind unwirksam.

II. Wann ist die Zustimmung des Mieters erforderlich?

Die Zustimmung des Mieters zur Umstellung ist nur dann erforderlich, wenn der Vermieter sich ausnahmsweise regelrecht verpflichtet hat, die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser selbst zu bewerkstelligen.

III. Was setzt eine Umlage der Wärmelieferungskosten voraus?

1) Allgemein

Nach erfolgter Umstellung bestehen zwei voneinander getrennte Vertragsverhältnisse, nämlich der Wärmecontracting-Vertrag zwischen Vermieter und dem Betreiber der Heizanlage und der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter.

Eine Umlage der Wärmelieferungskosten auf den Mieter als Betriebskosten kommt nur nach Maßgabe des § 556c Abs. 1 und 2 BGB in Betracht.

Die gem. § 556 Abs. 4 BGB in Wohnraummietverhältnissen unabdingbaren § 556c Abs. 1 und 2 BGB sowie die auf Grundlage des § 556c Abs. 3 BGB erlassene Rechtsverordnung finden über § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB n.F. auch auf andere, insbesondere Gewerberaummietverhältnisse, Anwendung.

Mangels Übergangsregelung ist § 556c BGB mit Inkrafttreten auch auf bestehende Mietverhältnisse anzuwenden. Vor dem Inkrafttreten abgegebene Umlageerklärungen sind aber nach altem Recht zu beurteilen.

2) Umlagevoraussetzungen

Die Umlage setzt voraus, dass

  1. der Mieter überhaupt die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser tragen muss, und dass
  2. die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem ­Wärmenetz geliefert wird, und dass
  3. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen, und dass
  4. der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform angekündigt hat.

a. Betriebskostenvereinbarung

Die Verpflichtung des Mieters, die Kosten der Eigenversorgung für Wärme und Warmwasser als Betriebskosten zu tragen, ist im Anwendungsbereich der HeizkV regelmäßig gegeben. Die Vorschrift erfasst jedoch nicht die Fälle einer zulässigerweise vereinbarten Inklusivmiete.

Praxistipp:
War der Vermieter zuvor überhaupt nicht verpflichtet, den Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen, fehlt es an der Voraussetzung der Eigenversorgung i.S.v. § 556c Abs. 1 BGB. Stellt er nunmehr, z.B. im Rahmen einer Modernisierung, auf Wäremlieferung um, kann er den Mieter auf den ­Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags verweisen.

Nimmt der Mieter die Wärmelieferung hierauf in Anspruch, kommt ein Wärmelieferungsvertrag mit dem Contractor gem. § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV auch dann zustande, wenn der Mieter einem solchen Vertragsabschluss widerspricht und die Unterzeichnung eines ihm ­zugesandten Vertragsformulars ablehnt.

Praxistipp:
Nicht mehr erforderlich ist es, dass der Mietvertrag eine Regelung enthält, wonach der Vermieter die Kosten der gewerblichen eigenständigen Lieferung von Wärme und Warmwasser umlegen kann, da die Rechtsgrundlage hierfür jetzt durch § 556c BGB geschaffen wird.

b. Wärmenetz oder neu errichtete Anlage

Grundsatz:
Die Umlage setzt weiterhin voraus, dass die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird. Die Umstellung muss also mit einem Effizienzgewinn bei der Wärmegewinnung einhergehen. Unter Wärmenetz im Sinne der Vorschrift sind sämtliche Formen von Wärmenetzen, von der klassischen Fernwärme bis hin zur Nahwärmenetzen oder Quartierslösungen zu verstehen.

Überträgt der Vermieter lediglich die Betriebsführung einer bereits bestehenden Anlage auf einen Dritten, scheidet die Umlage der Wärmelieferungskosten grundsätzlich aus.

Ausnahme:
Ausnahmsweise kommt gem. § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB die Umlage auch dann in Betracht, wenn die Wärmelieferung nicht aus einer neu errichteten Anlage oder einem Wärmenetz erfolgt. Voraussetzung ist, dass die bisherige Anlage noch einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 % aufweist. In diesem Fall kann sich der Contractor auf das bloße Betriebsführungscontracting beschränken.

Praxistipp:
Erforderlich ist aber auch hier, dass das Gebot der Kostenneutralität aus § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB eingehalten wird.

c. Kostenneutralität

Die Umlage der Wärmelieferungskosten setzt weiterhin voraus, dass sie nicht höher sind, als die bisher vom Mieter zu tragenden Kosten der Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser, § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. Die Einzelheiten hierzu regelt eine nach § 556c Abs. 3 BGB von der Bundesregierung erlassene Rechtsverordnung.

d. Ankündigung

Schließlich muss der Vermieter die Umstellung gem. § 556c Abs. 2 BGB rechtzeitig, d.h. spätestens drei Monate vor der Umstellung, in Textform angekündigt haben (Umstellungsankündigung).

Auch die Regelungen der inhaltlichen Anforderungen sowie die Folgen einer fehlenden oder fehlerhaften Umstellungsankündigung bleiben der in § 556c Abs. 3 BGB angesprochenen Rechtsverordnung vorbehalten.

e. Folgen eines Verstoßes gegen § 556c Abs. 1 BGB

Liegen die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB nicht vor, kann der Vermieter die ihm vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Wärmelieferungskosten nicht auf den Mieter umlegen. Ihm bleibt dann nur, gegenüber dem Mieter eine Kostenaufspaltung vorzunehmen und ihm nur die eigentlichen Betriebskosten in Rechnung zu stellen.

Praxistipp:
Vereinbaren Contractor und Vermieter einen verdeckten – teilweisen – Rückfluss der in den dem Mieter berechneten Wärmelieferungskosten enthaltenen Gewinnanteile an den Vermieter („kick-back“-Vereinbarung), dürfen diese Beträge dem Mieter weder als Betriebs- noch als Modernisierungskosten in Rechnung gestellt werden.

3) Kürzung der Nettomiete

Wenn der Mieter mit den von ihm nach der Umstellung zu tragenden Kosten der Wärmelieferung auch die darin enthaltenen Kosten des Contractors für Anschaffung, Instandhaltung, ­Instandsetzung und Erneuerung der Heizanlage tragen muss, stellt sich die Frage, ob der Vermieter nicht im Gegenzug die Nettomiete um eben diese Kosten, die bei ihm durch die ­Umstellung nicht mehr anfallen, zu reduzieren hat.

Nach Auffassung des BGH wäre hierfür eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag Voraussetzung, ohne die der Vermieter nicht zur Kürzung der Nettomiete verpflichtet ist (BGH vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06, WuM 2007, 571).

IV. Wann berechtigt Wärmecontracting zur Modernisierungsmieterhöhung?

Der Abschluss eines Wärmecontracting-Vertrags allein berechtigt den Vermieter nicht zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB.

Insbesondere ist die bloße Umstellung auf Nahwärmeversorgung nicht automatisch umweltfreundlicher, wie z.B. das LG München II in einer Entscheidung vom 28.12.1999 irrtümlich angenommen hat (LG München II vom 19.12.1999 – 12 S 1168/99, NZM 2000, 205).

Modernisiert der Vermieter zugleich die Heizungsanlage oder tauscht z.B. Einzelöfen gegen eine neue Zentralheizung aus, kommt jedoch eine Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 559 ff. BGB in Betracht.

V. Wie beeinflusst Wärmecontracting die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB?

Noch ungeklärt ist die Frage, ob und in welchem Umfang die Umstellung auf Wärmecontracting bei Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB insbesondere bei der Bewertung des Wohnwertmerkmals „Ausstattung“ zu berücksichtigen ist.

Zwar bleibt die Wohnung technisch ­gesehen zentral beheizt, allerdings kommt der Mieter im Falle der Vollumlage der Wärmelieferungskosten auch für die Kosten der Anschaffung, Instandhaltung und Erneuerung der Anlage auf.

Insoweit stellt der Vermieter lediglich noch eine beheizbare Wohnung zur Verfügung (Langenberg, WUM 2004, 379; Pfeifer, DWW 1996, 356).

Allerdings muss sich der Mieter hier die technischen Grundlagen für die Beheizung der Wohnung nicht z.B. wie beim Kauf von Öfen oder Elektroheizkörpern selbst beschaffen, sondern findet diese bei Anmietung der Wohnung vor.

Es wird daher die Auffassung vertreten, die Wohnung hinsichtlich ihrer Ausstattung zwar als zentral beheizt zu qualifizieren, den Umstand, dass sie im Wärmecontracting-Modell beheizt wird, jedoch durch einen deutlichen Abschlag bei der sich hieraus ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (Langenberg, WuM 2004, 375, 380).

Thomas Emmert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, in: Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts

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