Mietrechtsreform: § 536 Abs. 1a BGB n.F. sorgt schon vorab für Streit

Der Deutsche Mieterbund sieht eine Klagewelle auf Deutschland zurollen. Grund ist die Mietrechtsreform, ganz konkret der § 536 Abs.1a BGB n.F. Die neue Norm berge laut Verbandspräsident Rips schwierige Abgrenzungsprobleme in sich. Und damit seien Gerichtsstreits vorprogrammiert. Stimmt diese Aussage?

§ 536 Abs.1a BGB n.F.: Das sagt die Norm

Das Mietrechtsänderungsgesetz erweitert § 536 BGB um einen neuen Abs. 1a. Darüber soll das Minderungsrecht des Mieters eingeschränkt werden. Der Wortlaut:

§ 536 Abs. 1a BGB n.F.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

Erläuterung: Der Gesetzgeber möchte Vermietern über die Mietrechtsreform Anreize geben, Wohnraum energetisch zu sanieren. Die Einschränkung des Minderungsrechts ist dabei eine von mehreren Maßnahmen.

Der Streitpunkt: Die Norm schließt das Minderungsrecht des Mieters nur für Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung  aus.

Lässt der Vermieter gleichzeitig andere Modernisierungsmaßnahmen durchführen, z.B. zur Wohnwertverbesserung, hat der Mieter für diesen Teil der Maßnahme von Beginn an das volle Minderungsrecht.

§ 536 Abs.1a BGB n.F.: Das sagt der Mieterbund

Franz-Georg Rips, der Verbandspräsident des Deutschen Mieterbundes, sieht genau an dieser Stelle das Problem: „Bei Instandsetzung darf die Miete gemindert werden, bei Modernisierung nicht mehr“, sagte er gegenüber der Nachrichtenagentur dpa.

Es werde äußerst schwierig, eine Abgrenzung vorzunehmen und damit seien Gerichtsstreits vorprogrammiert. Wird die Mietrechtsreform also tatsächlich eine neue Rechtsprechung hervorrufen, wie Rips meint?

§ 536 Abs.1a BGB n.F.: Das sagen wir

Zunächst einmal ist herauszufinden, ob es tatsächlich Abgrenzungsprobleme rund um das Minderungsrecht gibt – und wenn ja, worin diese genau bestehen. Denn auf den ersten Blick beugt der Gesetzgeber kritischen Definitionsproblemen ausreichend vor. Und das gleich in mehreren Schritten.

Erstens regelt der § 536 Abs. 1a BGB n.F. durch den Hinweis auf § 555b Nr. 1 sehr genau, was eine energetische Modernisierung ist.

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)“

Eine energetische Modernisierung liegt also vor, wenn durch die Maßnahme Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird.

Zweitens grenzt das Mietrechtsänderungsgesetz die Energiebegriffe selbst eng ein, indem es auf das Energieeinsparungsrecht zurückgreift. Vor allem die EnEV und die dort in Bezug genommenen technischen Normen geben vor, welche Maßnahmen als energiesparend einzustufen sind (s. Regierungsentwurf vom 23.05.2012, S. 27).

In den meisten, alltäglichen Fällen sollte es also leicht gelingen, energetische Modernisierungen von anderen Maßnahmen abzugrenzen. Das bloße Erneuern des Außenputzes ist keine energetische Modernisierung. Eine Wärmedämmung der Fassade hingegen schon.

Doch was, wenn energetische Modernisierung und Instandsetzung zusammenfallen?

Klar ist: Wer eine Außenfassade dämmen lässt, kommt nicht umhin, auch den Putz zu erneuern. Kann der Mieter also doch die Miete mindern, da der neue Putz nicht zur energetischen Modernisierung gehört?

Nein, denn auch hier greift § 536 Abs. 1a BGB n.F.. In der Begründung zum Mietrechtsänderungsgesetz heißt es:

„Der Minderungsausschluss gilt auch insoweit, als die energetische Modernisierung zugleich der Erhaltung der Mietsache dient, beispielsweise bei einer Wärmedämmung der Fassade mit gleichzeitiger Erneuerung des Außenputzes.“

Ein anderes Beispiel: Sind die Fenster marode und lässt der Eigentümer neue Isolierglasfenster einbauen, dann wird unserer Meinung nach der gesamte Vorgang unter „energetische Modernisierung“ fallen – auch wenn die Fenster sowieso ausgetauscht werden mussten. Die energetische Modernisierung dient auch hier zugleich der Erhaltung der Mietsache.

Insofern ist Rips also im Unrecht. Seine Aussage, die Mietrechtsreform werde wegen § 536 Abs.1a BGB n.F. zu äußerst schwierigen Abgrenzungsproblemen führen, ist zu pauschal und führt deshalb leicht in die Irre.

Und trotzdem liegt in dieser Norm ein entscheidender Schwachpunkt, auf den wir Sie abschließend hinweisen möchten. Gerade Ihnen als Anwalt, der Mieter und Vermieter berät, kommt hier eine wichtige Rolle zu.

Der Schwachpunkt des § 536 Abs.1a BGB n.F.

In der Praxis bedeutet § 536 Abs.1a BGB n.F. nämlich: Der Mieter selber muss abschätzen, welcher Anteil der Beeinträchtigung auf welche Maßnahme entfällt. Seine Minderung muss er dementsprechend ausrichten.

Zum Beispiel: In welchem Maß stammt der Lärm von den Fassadenarbeiten (energetische Modernisierung) – oder aber von der Renovierung des Treppenhauses (Instandsetzung)?

Kommt es in solchen Fällen zum Prozess, soll laut Mietrechtsänderungsgesetz das Gericht nach § 287 ZPO eine entsprechende Schätzung vornehmen.

Für den Mieter ist damit das Risiko verbunden, die Situation falsch einzuschätzen und ggf. zu Unrecht Mietbeträge bis zu einer Höhe einzubehalten, die den Vermieter wiederum zu einer Kündigung berechtigen.

Hier liegt in Bezug auf § 536 Abs. 1a BGB n.F. sicher die größte Herausforderung für Sie als Anwalt. Kommt ein Mieter zu Ihnen und möchte wissen, ob und in welcher Höhe er die Miete mindern kann, wird er eine rechtssichere Einschätzung auf Grundlage des neuen Mietrechts verlangen.

Umgekehrt wenden sich natürlich auch Vermieter mit der Frage an Sie, ob die Gegenseite zu Recht gemindert hat.

Ob es aufgrund dieser Schwachstelle in § 536 Abs. 1a BGB n.F. tatsächlich zu einem erheblichen Anstieg an Mietrechtsprozessen kommt, wie der Deutsche Mieterbund vorhersagt, bleibt abzuwarten.

Unserer Meinung nach wird es mit Sicherheit einige Gerichtsstreitigkeiten zum neuen Minderungsrecht geben. Jedoch scheint die Rede von einer „Klagewelle“ überzogen.

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