Mietrechtsreform startet in wenigen Monaten: Aktuelles Update und Synopse für Rechtsanwälte

Das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) geht noch diesen Herbst in die heiße Phase. Schon heute könnten die ersten Vermieter in Ihrer Kanzlei aufschlagen – mit zahlreichen Fragen zur aktuellen Mietrechtsreform. Wir liefern Ihnen die relevanten Praxisinformationen und eine erste synoptische Gegenüberstellung der alten und neuen Normen.

Der Prolog zur Mietrechtsreform ist beendet – auf zum nächsten Akt im Gesetzgebungsverfahren

Der Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz steht. Der Bundesrat hat seine Stellungnahme abgegeben. Die Bundesregierung hat per Gegenäußerung gekontert. Alle Zeichen stehen auf grün, dass es bei der Mietrechtsnovelle zügig weitergeht.

 

Die Ziele der Mietrechtsreform haben sich über die Tagesmedien mittlerweile bis zu den Mietern und Vermietern herumgesprochen. Die Regierung möchte über das neue Mietrecht vor allem

  • Anreize für energetische Sanierungen geben,
  • das Wärmecontracting für Mietwohnraum gesetzlich regeln sowie
  • neue Mittel gegen das sogenannte Mietnomadentum schaffen.

Für Sie als Anwalt lohnt es sich, schon jetzt am Ball zu bleiben und sich über die Neuerungen der Mietrechtsreform zu informieren. Denn die ersten Vermieter werden sich noch vor der Reform mit Fragen nach ihren neuen Möglichkeiten an Sie wenden – sei es wegen energetischer Sanierungen oder in Räumungsfällen.

Klagewelle nach Mietrechtsreform?

Und – auch das ist vorhersehbar – viele Mieter werden sich später gegen diese neuen Möglichkeiten vor Gericht wehren. Nicht nur der Mieterbund beschwört dieses Szenario in seinen Äußerungen zur Mietrechtsreform herauf.

Informieren Sie sich jetzt über die Mietrechtsreform 2013

In diesem Artikel lesen Sie deshalb eine Übersicht über die wichtigsten geplanten Änderungen im Mietrecht.

Das Gute: Nach überwiegender Meinung wird das Gesetz ohne große Änderungen in Kraft treten. Alles, was Sie jetzt schon lesen, hilft Ihnen also auch nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform weiter.

Zusätzlich können Sie sich eine praktische Synopse zur Mietrechtsreform kostenlos herunterladen. Unser Autor und Mietrechts-Experte RA/ FAMuW Thomas Emmert stellt darin die alten und neuen Normen übersichtlich gegenüber. Die Synopse hilft Ihnen, schnell und sicher durch die geplante Mietrechtsnovelle zu navigieren.

Mietrechtsreform (MietRÄndG) – die wesentlichen geplanten Neuregelungen im Kurzüberblick

Folgende Bereiche regelt das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ neu:

  1. Erleichterung energetischer Modernisierungen
  2. Wärmecontracting
  3. Energetische Ausstattung und Beschaffenheit als Wohnwertmerkmal
  4. Kaution – Zahlung und Kündigungsrecht
  5. Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
  6. Prozess- und vollstreckungsrechtliche Änderungen

1. Die Mietrechtsreform 2013 und die Erleichterung energetischer Modernisierungen

Vermieter sollen energetische Modernisierungsmaßnahmen künftig leichter durchführen können. Dazu  wird das Modernisierungsrecht unter einem BGB Kapitel 1a („Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“) in sechs neue Vorschriften gefasst. Die maßgeblichen Normen sind die §§ 555a – 555f BGB n.F.

In § 555b definiert das BGB erstmals den Begriff der „energetischen Modernisierung“. Eine energetische Modernisierung liegt demnach vor, wenn durch die Maßnahme Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird.

Nach §555d BGB n.F. haben Mieter künftig alle energetischen Modernisierungen genau wie die Maßnahmen zum Erhalt der Mietsache zu dulden. Die Duldungspflicht des Mieters wird damit weiter konkretisiert.

Das Mietrechtsänderungsgesetz hebt mit der Einführung des neuen Mietrechts den § 554 BGB auf, der das Modernisierungsrecht bis jetzt regelt.

Einschränkung des Minderungsrechts, § 536 Abs. 1a BGB n.F.

Außerdem schränkt der Gesetzgeber das Recht des Mieters zur Mietminderung in einem neugefassten § 536 BGB ein. Mieter haben künftig bei energetischen Sanierungen und Modernisierungen für die Dauer von 3 Monaten keinen Mietminderungsanspruch.

Vermieter haben es künftig aber nicht nur leichter, energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Sie bekommen für diese Vorhaben nach §§ 559 ff. BGB n.F. auch rechtlich normierte Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Der Vermieter kann die jährliche Miete um 11% der Kosten erhöhen, die er in die Modernisierung der Wohnung gesteckt hat.

Maßgebliche Normen: §§ 555a – 555f BGB n.F., § 536 Abs. 1a BGB n.F., §§ 559 ff. BGB n.F.

2. Die Mietrechtsreform und das Wärmecontracting

Schon länger wurde darüber diskutiert – jetzt will die Regierung mit dem Mietrechtsänderungsgesetz das Wärmecontracting in bestehenden Wohnraummietverhältnissen gesetzlich regeln.

Beim Wärmecontracting oder Wärmeliefer-Contracting übernimmt ein externer Betreiber im Auftrag des Vermieters den Betrieb der Heizungsanlage oder der Warmwasseranlage.

Die Mietrechtsreform schafft für diese Vertragsarten einen einheitlichen gesetzlichen Rahmen. Dabei sollen zum einen die Belange der Mieter berücksichtigt werden, zum anderen die Einführung von Wärmecontracting erleichtert werden.

Die Regelung erfolgt nicht nur über einen neu eingefügten § 556c BGB n.F., sondern auch über eine „Verordnung über die Wärmelieferung für Mietwohnraum (Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung – MietWohn-WärmeLV)“. Die MietWohn-WärmeLV wird nach Einführung der Mietrechtsreform gesondert erlassen.

Maßgebliche Norm: § 556c BGB n.F.

3. Die Mietrechtsreform und die energetische Ausstattung und Beschaffenheit als Wohnwertmerkmal

Bislang gibt es fünf Wohnwertmerkmale, die Sie zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen können: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

Nach dem Gesetzentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz soll die „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ als sechstes Merkmal in einem neu gefassten § 558 Abs. 2 S. 1 BGB  hinzukommen.

Handelt es sich hierbei nun um eine echte Neuregelung oder nur um eine Klarstellung? Das hängt davon ab, ob man dieses Merkmal bereits als von den herkömmlichen Merkmalen „Ausstattung“ und „Beschaffenheit“ erfasst sieht oder nicht. Hierüber gab es seit der letzten Mietrechtsreform 2001 einen Streit, den das Mietrechtsänderungsgesetz jedenfalls für die Zukunft erledigt.

Maßgebliche Norm: § 558 Abs. 2 S. 1 BGB n.F.

4. Die Mietrechtsreform und die Kaution (Zahlung und Kündigungsrecht)

Der Gesetzentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz sieht eine eindeutige Fälligkeitsregelung im Zusammenhang mit dem Recht des Mieters vor, die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses in drei Raten zu zahlen.

Bleibt der Mieter die vereinbarte Kaution schuldig und beträgt der Rückstand mindestens zwei Nettomieten, stellt dies künftig einen Grund für eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB n.F. dar.

Maßgebliche Normen: §§ 543, 551 Abs. 2 S. 3, 569 BGB n.F.

5. Die Mietrechtsreform und die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

Mit der Neuregelung des § 577a BGB gilt die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung auch dann, wenn der Wohnraum an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit veräußert wurde oder zu deren Gunsten belastet wurde. Einzige Bedingung: Der Wohnraum muss bereits an den Mieter überlassen worden sein.

Künftig ist es also nicht mehr möglich, den Kündigungsschutz bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen nach dem sogenannten „Münchener Modell“ zu umgehen.

Maßgebliche Norm: § 577a BGB n.F.

6. Die Mietrechtsreform und die Prozess- und vollstreckungsrechtliche Änderungen

Der zweite Schwerpunkt der Mietrechtsnovelle liegt im Prozessrecht. Hier verbessert das Mietrechtsänderungsgesetz die Position des Vermieters bei Zahlungs- und Räumungsklagen sowie in der Räumungsvollstreckung.

Bei Zahlungsklagen wegen ausstehender Mieten kann der Vermieter künftig im Prozess beantragen, dass der Mieter für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden streitigen Geldforderungen Sicherheit leistet (z.B. für Mieten).

Kommt der Mieter dieser Sicherungsanordnung im Zusammenhang mit einer Räumungsklage nicht nach, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Räumung sogar durch einstweilige Verfügung betreiben zu lassen.

Schließlich kann der Vermieter in der Räumungsvollstreckung seinen Räumungsantrag ähnlich wie bei der sogenannten Berliner Räumung auf die bloße Besitzeinweisung beschränken. Mit dem § 885a ZPO n.F. schafft die Mietrechtsreform somit eine gesetzliche Grundlage für die Berliner Räumung, die in der Rechtspraxis bereits angewendet wird.

Hat der Mieter ohne Kenntnis des Vermieters Personen in die Wohnung aufgenommen, muss der Vermieter künftig gegen diese nicht mehr auf Räumung klagen. Er kann nach § 940a ZPO n.F. auch in diesen Fällen mit dem Mittel der einstweiligen Verfügung vorgehen.

Maßgebliche Normen: §§ 283a ZPO n.F., 940a ZPO n.F., 885 ZPO n.F., §885a ZPO n.F.

Wie geht es bei der Mietrechtsreform weiter?

Wir bleiben für Sie dran: Sobald sich etwas Neues in Sachen Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) ergibt, informieren wir Sie hier auf Mietrecht-Reform.de.

Weiterführende Informationen

Fundstellen zur Mietrechtsreform 2013

Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz (mit Stellungnahme des Bundesrats und Gegenäußerung der Bundesregierung): (BT-Drucks. 17/10485 vom 15.08.2012)

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