Mietrechtsreform: Bundesrat geht auf Kontra, Regierung hält am Entwurf fest

Fast wie im Skat geht es bei der aktuellen Mietrechtsreform zu: Der Bundesrat setzt in seiner Stellungnahme zum Gesetzesentwurf voll auf Kontra. Doch die Regierung steht zu ihren Ideen – und gibt per Gegenäußerung ein forsches „Re!“ von sich. Fällt jetzt noch der „Bock!“, dann ist die Mietrechtsreform ein Fall für den Vermittlungsausschuss.

Nach zwei Referentenentwürfen vom 11.05.2011 und vom 25.10.2011 liegt seit dem 25.05.2012 der Entwurf eines „Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ vor (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG).

Während das Gesetzesvorhaben in diesem Herbst in die entscheidenden Runden geht, wird über den Inhalt der Mietrechtsreform weiter heftig gestritten.

Bleibt der Bundesrat auf Konfrontationskurs, dann wird die Regierung wohl oder übel einige Trümpfe aus der Hand geben, sprich Zugeständnisse machen. Denn um keine weitere Zeit zu verlieren, sollte die Koalition den Gang in den Vermittlungsausschuss vermeiden.

Mietrechtsreform 2013: Die Reizthemen

Folgende Themen werden zur Zeit zwischen Bund und Ländern heftig diskutiert:

Die Bundesregierung möchte mit der Mietrechtsreform unter anderem die Bereiche „Modernisierungs-Mieterhöhung“ und „Minderungsrecht“ novellieren.

Mieter haben bei einer energetischen Modernisierung künftig 3 Monate lang keinen Mietminderungsanspruch mehr. Durch diese Maßnahme sollen Vermieter angeregt werden, ihre Wohnungen energetisch auf den neuesten Stand zu bringen.

Außerdem strebt die schwarz-gelbe Koalition an, das sogenannte Wärmecontracting bei Wohnraummietverhältnissen gesetzlich zu regeln.

Einen weiteren Schwerpunkt setzt die Mietrechtsnovelle im Prozessrecht. Um das sogenannte Mietnomadenproblem zu lösen, soll die Mietrechtsreform die Durchsetzung von Räumungstiteln erleichtern.

Die BR-Stellungnahme: Mietrechtsreform nicht in dieser Form!

Der Bundesrat hält mit einer kritischen Stellungnahme zum Mietrechtsänderungsgesetz dagegen. Die Länderkammer fürchtet eine zu einseitige Belastung der Mieter und sieht in folgenden Punkten der Mietrechtsreform erheblichen Änderungsbedarf:

1.) Mietminderung bei energetischen Modernisierungen

Der Bundesrat ist dagegen, dass Mieter bei energetischen Sanierungen 3 Monate lang keine Möglichkeit zur Mietminderung haben.

Die Länderkammer sieht durch diese Regelung der Mietrechtsreform das Prinzip von „Leistung und Gegenleistung“ verletzt: Im gesamten Vertragsrecht gebe es kein Vorbild dafür, dass die Beeinträchtigung einer Leistung nicht zu einer Reduzierung der Gegenleistung führe.

Die Länder können auch keinen Grund erkennen, warum dieses Prinzip durch die Mietrechtsreform allein zu Gunsten der Vermieter verletzt werden soll.

Die Ausschüsse des Bundesrates bezweifeln außerdem, dass der Minderungsausschluss während der Sanierungsarbeiten tatsächlich zu einer höheren Quote bei energetischen Sanierungen führen werde.

2.) Definition der energetischen Modernisierung und das Thema Mieterhöhung

Der Bundesrat bezeichnet die Definition der energetischen Sanierung im Mietrechtsänderungsgesetz als zu weitgehend. Bemängelt wird, dass sie auch die bloße Einsparung von „nicht erneuerbarer Primärenergie“ (fossile Brennstoffe) erfasst.

Das führe nicht zwangsläufig zu einer Einsparung von Endenergie – und damit auch nicht zu einer Reduzierung der Energiekosten bei den Mietern.

Modernisierungskosten sollen deshalb lediglich dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn die energetischen Modernisierungsmaßnahmen auch tatsächlich zur Einsparung von Energiekosten beim Mieter führen.

3.) Keine Verschärfung des Prozessrechts

Der Bundesrat lehnt es ab, dass Vermieter mit der geplanten Sicherungsanordnung künftig Räumungstitel leichter durchsetzen können. Die Länderkammer sieht gar schwere verfassungsrechtliche Bedenken, wenn bei Nichtbefolgen der Sicherungsanordnung Ordnungsgeld und Ordnungshaft drohen.

Diese Mittel wende die Zivilprozessordnung bisher zu Recht nur zur Erzwingung von Unterlassungen und Duldungen oder zur Erzwingung nicht vertretbarer Handlungen an.

Zur Durchsetzung einer Zahlungsverpflichtung, einer Verpflichtung zur Sicherheitsleistung oder einer sonstigen vertretbaren Handlung seien diese Mittel nicht geeignet – schließlich habe man die Schuldhaft bereits im 19. Jahrhundert abgeschafft.

Die Gegenäußerung der Bundesregierung

Trotz des starken Widerstandes möchte die Bundesregierung die Mietrechtsreform weitgehend so umsetzen, wie im Regierungsentwurf vorgesehen.

In ihrer Gegenäußerung versucht die Regierung, die Kritik der Länderkammer durch stichhaltige Argumente zu entkräften.

zu 1.) Mietminderung bei energetischer Modernisierung

Die Bundesregierung macht deutlich, dass die entsprechende Regelung im Mietrechtsänderungsgesetz nur bei Minderung der Tauglichkeit der Mietsache gilt. Die Wohnung müsse also noch benutzbar sein. Bei Unbenutzbarkeit bliebe auch nach der Mietrechtsreform das Minderungsrecht in vollem Umfang erhalten.

zu 2.) Definition der energetischen Modernisierung

Hier führt die Regierung an, dass eine Verengung der Definition auf die Einsparung von Endenergie einen Rückschritt hinter die bereits geltende Rechtslage bedeute, nach der auch Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie als Modernisierungsmaßnahmen anzusehen sind (BGH, Urteil vom 24. September 2008 – VIII ZR 275/07).

zu 3.) Keine Verschärfung des Prozessrechts

Nach Meinung der Bundesregierung ist das zu verhängende Ordnungsgeld bei Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung kein Zwangsmittel, sondern eine gerichtliche Reaktion auf die Nichtbefolgung einer gerichtlichen Anordnung.

Das Ordnungsgeld diene also entgegen der Auffassung des Bundesrats nicht der Vollstreckung einer vertretbaren Handlung durch den Gläubiger, sondern stelle eine gerichtliche Sanktion in Form eines Ordnungsmittels dar.

Mietrechtsreform 2013: Die Argumente von Regierung und Bundesrat im Einzelnen

Dies waren die wichtigsten Punkte, über die Bundesrat und Regierung im Moment streiten. Daneben gibt es noch eine Reihe von weiteren Differenzen zu klären. Zum Beispiel kann sich die Länderkammer auch nicht mit dem neugeschaffenen Kündigungstatbestand bei Verzug der Kautionszahlungen anfreunden.

Sie möchten tiefer in die Materie einsteigen und die Argumente von Regierung und Bundesrat Punkt für Punkt nachlesen? Über diesen Link gelangen Sie zum Volltext von Regierungsentwurf, Bundesratsstellungnahme und Gegenäußerung der Bundesregierung.

Weiterführende Informationen

Fundstellen zur Mietrechtsreform 2013

BR-Drucks. 313/12 bzw. BT-Drucks. 17/10485 vom 15.08.2012 (Gesetzesentwurf der Bundesregierung mit Stellungnahme des Bundesrats und Gegenäußerung)

Normen

  • §§ 555a-555f BGB n.F. (Neufassung Modernisierungsrecht, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen)
  • § 536 Abs. 1a BGB n.F. (Einschränkung des Mietminderungsrechts)
  • §§ 559 ff. BGB n.F. (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen)
  • § 556c BGB n.F. (Wärmecontracting, Neuregelung des Betriebskostenrechts)
  • § 596 Abs. 2a BGB n.F. (Fristlose Kündigung bei Verzug mit der Kautionszahlung)
  • §§ 283a ZPO n.F., 940a ZPO n.F. (Sicherungsanordnung und Räumungsverfügung)