Neue Regel zur Mietkaution bereitet Kopfzerbrechen

Das Mietrechtsänderungsgesetz führt eine Fälligkeitsregel für Kautionsraten ein. Zahlt der Mieter die Kaution nicht zu den fälligen Terminen, droht ihm die fristlose Kündigung. Doch was gilt, wenn die erste Kautionsrate vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts fällig wird – die zweite und dritte Kautionsrate aber erst danach?

Mietrechtsänderungsgesetz: Kaution und Kündigungsrecht

Mieter haben das Recht, die Mietkaution in 3 Raten zu zahlen. Der Entwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz sieht nun zusätzlich eine eindeutige Fälligkeitsregelung für die Kautionsraten vor.

Erforderlich wird diese Fälligkeitsregel, weil das Mietrechtsänderungsgesetz außerdem einen neuen Kündigungstatbestand einführt:

Bleibt der Mieter die vereinbarte Kaution schuldig und beträgt der Rückstand mindestens zwei Nettomieten, stellt dies künftig einen Grund für eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB dar.

Um den Eintritt des Zahlungsverzugs genau zu bestimmen, muss auch die Fälligkeit der Kautionsraten klar geregelt sein.
 

Im Einzelnen: Die Fälligkeit der Kautionsraten nach §§ 551 Abs.2 S. 3 BGB n.F.

Das Mietrechtsänderungsgesetz ergänzt § 551 Abs. 2 BGB um einen Satz 3:

„(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den weiteren Mietzahlungen fällig.

Schon nach geltendem Recht wird davon ausgegangen, dass die zweite und dritte Rate der Kaution einen bzw. zwei Monate nach der ersten Rate zur Zahlung fällig ist (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, § 551 Rdn. 61).

Eine eindeutige Fälligkeitsregelung fehlt allerdings bisher. Neu ist auch die klare Anknüpfung der weiteren Teilzahlungen an die Fälligkeit der weiteren Mietzahlungen.

Fristlose Kündigung bei Verzug mit der Kautionszahlung nach § 569 Abs. 2a BGB n.F.

Das Mietrechtsänderungsgesetz ergänzt außerdem § 569 BGB um einen Absatz 2a:

„(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheits-leistung nach § 551 in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.“

Während bei Gewerberaummietverhältnissen die Rechtsprechung bereits jetzt dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses bei Nichtzahlung der Kaution einräumt, ist dies bei Wohnraummietverhältnissen streitig.

In jedem Fall wird bislang eine vorherige Abmahnung für unverzichtbar gehalten (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, § 543 Rdn. 184).

Die Neuregelung schafft damit nicht nur einen neuen Kündigungsgrund. Es wird zugleich klargestellt, dass auch bei Verzug mit der Kautionszahlung eine vorherige Abmahnung keine Kündigungsvoraussetzung ist.

Durch Verweisung auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 wird dem Mieter wie auch beim Verzug mit der Mietzahlung die Möglichkeit eingeräumt, die Kündigung durch Nachzahlung der Kaution innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also mit Zustellung der Räumungsklage, unwirksam werden zu lassen.

Problem in der Übergangsphase des Mietrechtsänderungsgesetzes

Doch wie sind die Fälle zu handhaben, in denen zum Beispiel die erste Rate vor Einführung des Mietrechtsänderungsgesetzes fällig wird, die anderen Raten aber erst danach?

Hat der Vermieter das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn er in dieser Konstellation mit mindestens zwei Nettomieten in Verzug gerät?

Der Gesetzgeber hat die Problematik offensichtlich nicht im Auge gehabt. Jedenfalls fehlt bisher eine Aussage, welche Regel in der Übergangsphase zur Anwendung kommt. Bleibt zu wünschen, dass sich die Regierung im bereits fortgeschrittenen Gesetzgebungsverfahren zu diesen und anderen Spezialproblemen noch äußert.

Wie würden Sie entscheiden? Ist eine Kündigung zulässig oder nicht? Folgen Sie uns hier auf Google+ und schreiben Sie uns Ihre Einschätzung. Wir freuen uns auf Ihre Meinung!

 

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