Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO: Wirksam gegen Mietnomaden?

Die neue Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO soll es Ihnen in Vertretung des Vermieters erleichtern, prozessrechtlich gegen säumige Mieter vorzugehen. Leistet der Mieter trotz gerichtlicher Anordnung keine Sicherheit für streitige Geldforderungen, können Sie die Wohnung durch einstweilige Verfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO n.F. räumen lassen.

Der neue § 283a ZPO in der Theorie

Der neue § 283a Abs. 1 ZPO besagt:

„Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, (…)“

Die Vorschrift enthält eine wesentliche Änderung zur bisherigen Rechtslage. Sie ergänzt die Klagen auf wiederkehrende Leistungen nach den §§ 258, 259 ZPO.
 

Mit der Neuregelung soll zunächst einmal der berechtigte Anspruch des Vermieters auf die wiederkehrende Zahlung wirtschaftlich gesichert und vor einer möglichen Insolvenz des Mieters geschützt werden.

Der Anwendungsbereich der Sicherungsanordnung ist auf Räumungssachen beschränkt – er entspricht dem Anwendungsbereich in § 272 Abs. 4 ZPO n.F. (vgl. BT-Drucks. 17/11894, S. 34).

Die Sicherungsanordnung ist darüber hinaus nur für Geldforderungen anwendbar, die aus demselben Rechtsverhältnis herrühren, wegen dessen Nichterfüllung die Räumung betrieben wird.

Der Gläubiger kann die Sicherungsanordnung also nicht für Geldforderungen beantragen, die aus einer anderen Vertragsbeziehung mit dem Schuldner stammen, prozessual jedoch gemeinsam geltend gemacht werden.

Soweit das Gericht keine bestimmte Form der Sicherheit angeordnet hat und die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, kann die Sicherheit in Gestalt einer

  • selbstschuldnerischen,
  • unwiderruflichen,
  • unbedingten und
  • unbefristeten

Bankbürgschaft geleistet werden. Alternativ kann der Schuldner auch Geld oder Wertpapiere (sofern diese dazu geeignet sind) hinterlegen.

Voraussetzungen für eine Sicherungsanordnung

Die Voraussetzungen für eine Sicherungsanordnung ergeben sich aus § 283a Abs. 1 Satz 1 ZPO n.F.:

1.)

Die Sicherungsanordnung kann ausschließlich im Rahmen eines bereits anhängigen Hauptsacheverfahrens beantragt und erlassen werden.

2.)

Sicherungsfähig sind nur die nach Rechtshängigkeit der Klage aber vor Erlass der Sicherungsanordnung fällig gewordenen Geldforderungen.

3.)

Eine Sicherungsanordnung wegen erst künftig fällig werdender Beträge kommt nicht in Betracht, weil die Anordnung regelmäßig auf eine konkrete Geldforderung gerichtet sein muss. Der Grund: Der Beklagte muss der Forderung entnehmen können, in welcher Höhe und wann er Sicherheit leisten muss.

4.)

Ausgenommen von der Sicherungsanordnung sind Ansprüche auf Zahlung erhöhter Miete in Mieterhöhungsverfahren.

5.)

Die Klage muss eine hohe Erfolgsaussicht haben. Hierüber hat das Gericht anhand des Parteivortrags und dem Ergebnis einer etwaigen Beweisaufnahme eine Prognose anzustellen. Maßstab ist § 286 ZPO, so dass eine bloße Glaubhaftmachung des Klägers ausscheidet.

6.)

Der Sicherungsanordnung hat eine Abwägung der Parteieninteressen vorauszugehen. Sie darf nur zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger angeordnet werden. Der Kläger muss konkret darlegen, welche besonderen Nachteile ihm entstehen, wenn er mit der geltend gemachten Forderung ausfällt. Umgekehrt kann der Beklagte dartun, dass die Einschränkung seiner Liquidität für ihn im konkreten Fall besonders nachteilig ist. In beiden Fällen reicht Glaubhaftmachung aus.

Rechtsfolgen bei Nichterfüllung der Sicherungsanordnung

Was geschieht, wenn der Beklagte die Sicherungsanordnung nicht befolgt? Der ursprüngliche Gesetzentwurf sah für diesen Fall die Ordnungsmittel Ordnungsgeld und Ordungshaft vor.

Auf Empfehlung des Rechtsausschusses, der eine solche weitgehende gerichtliche Ahndungsmöglichkeit für unangemessen hielt, ist diese Regelung jedoch entfallen.

Nicht zuletzt wies der Rechtsausschuss darauf hin, dass ein Nichtbefolgen der gerichtlichen Sicherungsanordnung nicht zwingend auf einem Verschulden des Schuldners beruht.

Die Nichtbefolgung der Sicherungsanordnung ist damit aber nicht sanktionslos. Vielmehr können Sie in Vertretung des Vermieters nach § 940a Abs. 3 ZPO n.F. vorgehen und beantragen, die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung anzuordnen.

Welchen Wert hat die Sicherungsanordnung in der Praxis?

Räumung durch einstweilige Verfügung klingt zunächst einmal nach einer effektiven Handhabe. Einige Rechtsanwälte äußern jedoch bereits Bedenken, dass die neue Möglichkeit zur Sicherungsanordnung den Vermietern bei der Mietnomaden-Problematik nicht weiter hilft.

Denn Voraussetzung für den Antrag gem. § 283a ZPO ist, dass die Klage des Vermieters eine hohe Aussicht auf Erfolg hat.

Das Problem: Das Mietrechtsänderungsgesetz definiert nicht, wann eine hohe Aussicht auf Erfolg vorliegt und wann nicht.

Vielmehr orientiert sich das Tatbestandsmerkmal „hohe Aussicht auf Erfolg“ an den Einwendungen des Beklagten und an einer Einschätzung des Gerichts über den Ausgang des Prozesses.

Eine hohe Erfolgsaussicht ist deshalb dann anzunehmen, wenn dem Zahlungsanspruch nach dem bisherigen Sach- und Streitstand mit hoher Wahrscheinlichkeit keine berechtigten Einwendungen oder Einreden des Mieters entgegenstehen.

Damit könnte – so die Befürchtung der Kritiker – allerdings schon die Behauptung einer Mietminderung ausreichen, damit eine Sicherungsanordnung gegen den Mieter unmöglich ist.

Auch der Bundesrat geht in seiner Stellungnahme zum Mietrechtsänderungsgesetz auf dieses Problem ein:

„In den Fällen, in denen das Gericht das Verteidigungsvorbringen des Beklagten hingegen für erheblich erachtet und eine Beweisaufnahme anordnet, wird eine hohe Erfolgsaussicht regelmäßig nicht anzunehmen sein. Ein Gericht, das trotz Anordnung einer Beweisaufnahme oder auch erst im Verlauf einer Beweisaufnahme nach einer vorweggenommenen Beweiswürdigung eine hohe Erfolgsaussicht bejaht, würde sich zudem leicht der Gefahr von Befangenheitsanträgen aussetzen.“

Die neue Sicherungsanordnung: In vielen Fällen wirksam

Vor diesem Hintergrund ist die Kritik berechtigt. Die Sicherungsanordnung wäre um ein Vielfaches effektiver, wenn sie an niedrigere Voraussetzungen geknüpft wäre.

Immer noch besteht die Gefahr, dass säumige Mieter mit fadenscheinigen Gründen das Verfahren in die Länge ziehen – ohne Sicherheit leisten zu müssen. Dem Vermieter entgehen so Monat für Monat Mieteinnahmen.

Und dennoch: Das Risiko ist kleiner geworden. Die Sicherungsanordnung gegen Mietnomaden und andere säumige Mieter wird in der Praxis nicht wirkungslos verpuffen.

Denn: Das Gericht hat für seine Prognose

  • die Entscheidungserheblichkeit der aufgeworfenen Fragen
  • das Maß der verbleibenden Unklarheiten
  • und ggf. den Beweiswert noch nicht ausgeschöpfter Beweisangebote

zu Grunde zu legen. Dabei kann insbesondere ein Sachverständigengutachten eine hohe Aussicht auf Erfolg begründen, wenn noch weitere Beweise erhoben werden oder Ergänzungsgutachten eingeholt werden müssen (Vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 46).

Außerdem besteht nach der Absicht des Gesetzgebers eine hohe Aussicht auf Erfolg bereits dann, wenn die Klage nach der Prognose des Gerichts nur zum Teil Erfolg haben wird (Vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 46).

Kann der Beklagte mit seinem Einwand nur einen Teil des Klageanspruchs erschüttern, wird das Gericht die Sicherungsleistung für den nicht angegriffenen Teil der Klageforderung anordnen.

Aus diesem Grund werden Einwände wie die einer Mietminderung die Sicherungsanordnung nicht automatisch verhindern können. Vielmehr haben Sie als Vertreter des Vermieters mit der neuen Regelung tatsächlich ein probates Mittel gegen Mietnomaden in der Hand.

Wie sich der neue § 283a ZPO im Einzelfall auswirken wird, bleibt abzuwarten.
 

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3 Kommentare zu “Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO: Wirksam gegen Mietnomaden?

  1. Pingback: Mietnomaden - netzwelt.de Forum

  2. Was bringt die Sicherungsanordnung wenn
    die Mieter bis zur Anordnung
    die Mietzahlung völlig eingestellt und die Gelder
    anderweitig entwendet oder versteckt hat ?
    Um anschließend mit „kein Geld“ und „kann nicht erfüllen“ auszureden.

  3. Kann die Anordnung auch noch nach bereits siegreicher Räumungsklage mit inkludiertem Zahlungstitel beantragt werden, wenn bei der ursprünglichen Klage ein Mieter nicht im Titel steht (weil vom Hauptmieter nicht mitgeteilt)?

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