MietNovG: Diese Änderungen sollten Anwälte kennen!

Am 27.4.2015 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz im BGBl (Bundesgesetzblatt) verkündet. Es tritt planmäßig am 1.6.2015 in Kraft. Die Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt abweichend davon bereits seit dem 28.4.

Unser Fachautor Thomas Emmert, Fach- und Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, hat für Sie in der Neuauflage des „Handbuch des Mietrechts“ ausführlich zusammengefasst, welche relevanten Änderungen durch das MietNovG auf Sie zukommen und auf was Sie bei der Beratung nach der neuen Rechtslage achten müssen.

Einen Auszug aus dem Einführungskapitel zum MietNovG aus der Neuauflage habe ich hier für Sie bereitgestellt. Lesen Sie sich alles einmal in Ruhe durch.

Für eine eingehende Einarbeitung in die neue Rechtslage ab 1.6.2015 empfehle ich trotzdem die komplette Neuauflage. Denn einerseits ist die gesamte Mietrechtsreform 2015 dort bereits eingearbeitet und ausführlich durch viele Tipps, Hinweise und praktische Arbeitshilfen aufgearbeitet.

Und andererseits wurde die Neuauflage bereits während der Produktion noch einmal überarbeitet und, um auch die beiden neuen BGH-Entscheide zur Quotenabgeltungsklausel und zu Schönheitsreparaturen erweitert!

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Die Mietpreisbremse: Wichtige Neuerungen

Mit dem MietNovG gesetzlich fixiert wird die Mietpreisbremse in den §§ 556d-556g BGB, ebenso entsprechend in §§ 557a, 557b BGB.
 

§ 556d BGB n.F.

Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

 

Erläuterung:

Es handelt sich um eine Neuregelung. Eine entsprechende Vorschrift gab es vorher nicht, die Begrenzung der Neuvertragsmiete bei preisfreiem Wohnraum erfolgte ausschließlich über die §§ 134, 138 BGB und § 5 WiStG.

Die Begrenzung der Miethöhe auf höchstens 10 % über der aktuell geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung bei Mietvertragsabschluss nach § 556d Abs. 1 BGB gilt nicht allgemein, sondern nur in Gebieten, die durch eine zuvor erlassene und in Kraft getretene sowie noch in Kraft befindliche, nach Maßgabe des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Rechtsverordnung bestimmt wurden.
 

§ 556g BGB n.F.

Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform.

 

Erläuterung:

Verstößt die Vereinbarung der Miete gegen die Mietpreisgrenze, ist sie insoweit unwirksam, als der vereinbarte Betrag die höchstens zulässige Miete übersteigt, § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter hat in diesem Fall die überzahlte Miete nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückzuzahlen, ohne, dass weiter gehende Ansprüche des Mieters, z.B. auf Schadensersatz, ausgeschlossen wären. Voraussetzung für die Geltendmachung des Rückforderungsanspruchs ist jedoch, dass der Mieter einen Verstoß gegen die §§ 556d, 556e BGB gerügt hat.

Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Eine rein formelhafte Begründung reicht nicht aus, vielmehr wird der Mieter im Vorfeld der Rüge die Zulässigkeit der vereinbarten Miete überprüfen müssen, um dann konkrete Einwände vortragen zu können. Allerdings sind hieran keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, insbesondere ist der Mieter nicht verpflichtet, zuvor von seinem Auskunftsrecht nach § 556g Abs. 3 BGB Gebrauch zu machen.

Rügt der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbegrenzungsvorschriften und macht er einen Rückzahlungsanspruch geltend, erfasst dieser lediglich die Mieten, die nach der Rüge fällig geworden sind. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Rüge beim Vermieter, da dieser erst dann Kenntnis davon erlangt, dass der Mieter die Miete nicht mehr unbeanstandet zahlt. Ein Rückforderungsanspruch für überzahlte Mieten vor dem Zugang der Rüge besteht nicht.

Rückforderungsanspruch und Rüge müssen ebenso wie die vom Vermieter zu erteilende Auskunft mindestens in Textform erfolgen, § 556g Abs. 4 BGB.
 

Das Bestellerprinzip: Wichtige Neuerungen

Die Aufnahme des Bestellerprinzips bei Maklerleistungen erfolgt lediglich im WoVermRG, da es nur für Wohnraummietverträge gilt.
 

§ 2 Abs. 1a WoVermG

Bestellerprinzip

(1a) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).

 

Erläuterung:

Durch § 2 Abs. 1a WoVermRG n.F. wird das sog. Bestellerprinzip gesetzlich geregelt. Voraussetzung für einen Provisionsanspruch des Maklers gegen den Mieter ist künftig, dass ein Wohnungsvermittlungsvertrag zwischen ihm und dem Wohnungssuchenden besteht und der Vermittler nur zu dessen Erfüllung den Auftrag zum Angebot einer Wohnung i.S.d. § 6 Abs. 1 WoVermRG vom Vermieter einholt.

Auch dann, wenn der Makler im Hinblick auf eine konkrete Suchanfrage hin dem Wohnungssuchenden ein Objekt vorstellen will, erfordert § 6 Abs. 1 WoVermRG, dass er hierfür einen „Auftrag“ zum Angebot vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten erhält , wobei es sich bei diesem Auftrag weder um einen Auftrag i.S.v. § 662 BGB noch um eine Willenserklärung zum Abschluss eines Maklervertrags handelt.

Ausdrücklich erforderlich ist zur Durchsetzung eines materiell verstandenen „Bestellerprinzips“ darüber hinaus, dass der Wohnungsvermittler den Auftrag vom Vermieter (oder von einem anderen Berechtigten) ausschließlich zu dem Zweck einholt, dem Wohnungssuchenden die Wohnung anzubieten.
 

§ 2 Abs. 5 WoVermG n.F.

Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen

(5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, wenn

1. sie von den Absätzen 1 bis 4 abweicht oder

2. durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.

 

Erläuterung:

Der neu gefasste § 2 Abs. 5 WoVermRG ordnet die zivilrechtliche Unwirksamkeit einer entgegen § 2 Abs. 2 Nr. 1a WoVermRG den Mieter zur Provisionszahlung verpflichtenden Vereinbarung an.

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