Mietpreisbremse: Ein weiteres Urteil aus Berlin

Jetzt gibt es schon zwei Urteile zur Mietpreisbremse! Neben dem Urteil des AG Berlin-Lichtenberg, haben sich nun auch die Richter des AG Berlin-Neukölln mit den Regelungen zur Mietpreisbremse auseinandergesetzt.

Im vorliegenden Fall begehrte ein Mieter die Feststellung, dass die vertraglich vereinbarte Miete um 221,42 EUR monatlich zu hoch sei. Außerdem forderte er die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.

Das Urteil 11 C 414/15: Darum geht es

Anfang Juli 2015 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine in Berlin-Neukölln gelegene Wohnung. Das Mietobjekt ist 76,35 m² groß, vereinbart wurde ein Mietzins in Höhe von 725,42 EUR kalt. Das entspricht einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9,50 EUR. Die Vormieterin hatte jedoch zuletzt lediglich eine Miete in Höhe von 419 EUR gezahlt (ungefähr 5,49 EUR/m²).

Nach einer kurzen Recherche im Berliner Mietspiegel 2015 kam der neue Mieter zu dem Schluss, dass der Mittelwert für eine vergleichbare Wohnung gemäß Feld G 1 nur 5,62 EUR/m² beträgt.

Daraufhin wandte er sich mit einem Schreiben an seinen neuen Vermieter und begehrte die Senkung des zu zahlenden Mietzinses – mit Blick auf die im gesamten Raum Berlin seit 1.6.2015 geltende Mietpreisbremse sei die Miete zu hoch.
 

Gericht prüft Verfassungsmäßigkeit der Verordnung

Weil sich die Parteien nicht einig werden konnten, erhob der Mieter nachfolgend Klage. Er forderte die Rückzahlung der überhöhten Miete für den Zeitraum August 2015 bis einschließlich Dezember 2015 und begehrte die Feststellung, dass die Miete monatlich um 221,42 EUR netto kalt zu hoch angesetzt sei.

Im Urteil prüften die Richter des AG Neukölln die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse (bzw. der zugrunde liegenden Verordnung). Sie gaben dem Mieter fast vollständig Recht: Nach ihrer Auffassung findet die gesetzliche Ermächtigung für die Mietenbegrenzungsverordnung ihre Grundlage in § 556 d Abs. 2 BGB. Verfassungsrechtliche Bedenken gebe es nicht.

Vorschrift des BGB hinreichend bestimmt?

Bei einer verfassungskonformen Auslegung gebe es keinen Spielraum für die Landesregierungen – vielmehr bestehe eine Verpflichtung, eine solche Verordnung zu erlassen, sofern ein angespannter Wohnraummarkt besteht.

Auch der beschränkende Eingriff in das Grundrecht eines Vermieters, den Mietzins seiner zu vermietenden Immobilie selbst zu bestimmen, sei durch Gemeinwohlerwägungen gerechtfertigt. Schließlich solle durch diese Maßnahme eine Gentrifizierung von Ballungsgebieten verhindert werden.

Ob es zur Erreichung dieses Ziels effektivere Alterativen als die Mietpreisbremse gebe, sei dabei nicht ausschlaggebend. Vielmehr sei die Mietpreisbremse erforderlich, weil sie (wenn gesetzeskonform angewandt) kurzfristig zu wirken vermag.

Die Eigentumsgarantie werde nicht geschützt, soweit überhöhte Mietpreise in Ausnutzung einer Mangellage verlangt würden. Denn dadurch werde die soziale Funktion des Eigentums missachtet.

Jedoch werde den Interessen der Eigentümer dadurch Rechnung getragen, dass die Verordnung nur für maximal fünf Jahren erlassen werden dürfe.

Darüber hinaus nimmt § 556 d BGB Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Das wahre den Marktbezug, so die Richter weiter, da insbesondere in begehrten Gebieten die Mieten weiter steigen würden und ein Zuschlag in Höhe von 10 % erlaubt sei.

Ist die Verordnung selbst rechtswidrig?

Die Richter führen weiter aus, dass auch die Verordnung selbst nicht rechtswidrig sei. Der Kontrollmaßstab sei allerdings eingeschränkt. Es dürfe daher nur geprüft werden, ob die Landesregierung ihren Beurteilungsspielraum überschritten habe.

Allerdings sei dies, so das AG Berlin-Neukölln, zu vereinen. Denn die Regierung habe für die vier in § 556 d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB genannten Indizien konkrete empirische Untersuchungen vorgelegt.

Und die Verordnung für das gesamte Gebiet von Berlin?

Weil der Zweck der Verordnung darin bestehe, eine Gentrifizierung des Großraums Berlin zu verhindern, könne deshalb auch nicht beanstandet werden, dass die Verordnung zur Einführung der Mietpreisbremse für das gesamte Gebiet von Berlin gelte und nicht nur für ausgewählte Stadtteile.

Richter urteilen: Miete im konkreten Fall zu hoch

Deshalb sei dem Mieter und Kläger im vorliegenden Fall Recht zu geben: Der vertraglich vereinbarte Mietzins verstoße gegen § 556 d Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung.

Richtigerweise wurde zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Berliner Mietspiegel 2015 als Schätzungsgrundlage herangezogen: Maßgeblich sei das Feld G 1. Unter Berücksichtigung weiterer Zu- und Abschläge betrage die ortsübliche Vergleichsmiete 6,00 EUR/m². Zuzüglich der durch die Mietpreisbremse gewährten 10 % belaufe sich die erlaubte Mietsumme somit auf 6,60 EUR je Quadratmeter – daraus ergibt sich ein Gesamtmietzins in Höhe von 503,91 EUR netto kalt.

Die vertraglich vereinbarte Miete liegt damit 221,09 EUR über der erlaubten Miete. Die Differenz muss der Vermieter an den Mieter für die Monate August 2015 bis Dezember 2015 zurückzahlen.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Vermieter hat beim Landgericht Berlin Berufung (Aktenzeichen 65 S 424/16) eingelegt.

Quelle:
Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 08.09.2016 – 11 C 414/15

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2 Kommentare zu “Mietpreisbremse: Ein weiteres Urteil aus Berlin

    • Guten Tag Frau Jahn,

      vielen Dank für diesen Hinweis. Im Newsletter haben wir tatsächlich Berlin-Neukölln und -Lichtenberg verwechselt – in den Beiträgen ist es korrekt.

      Beste Grüße,

      Sebastian Hohenbild/Redaktion

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