Mietrechtsnovellierungsgesetz: Der nächste Dämpfer

Ein weiterer herber Rückschlag trifft die Mietrechtsnovellierung 2014. CDU und Immobilienverbände bemängeln nicht nur fehlende begriffliche Abgrenzungen, sondern kritisieren auch gesetzliche Nonkonformität.

„Bestellerprinzip“ verfassungswidrig?

Einem Gutachten eines Mainzer Staatsrechtlers zufolge ist das im Mietrechtsnovellierungsgesetz 2014 angestrebte „Bestellerprinzip“ im Kern verfassungswidrig.

Nach dem Entwurf kann der Makler nur dann die Zahlung einer Provision vom Mieter verlangen, wenn er

1) einen Auftrag vom Suchenden in Textform erhält

und

2) auf Grundlage dieses Auftrages tätig wird und eine Wohnung nur für diesen Auftrag sucht.

Am ersten Teil des Entwurfes stört sich niemand. Im Gegenteil – in Zeiten von E-Mail, SMS, Smartphones und Co. spiegelt es sogar den Zeitgeist unserer Gesellschaft wieder. Von daher ist dieser Passus akzeptabel.

Es ist der zweite Teil, der stört. Denn laut Vorschlag des BMJV sollte das „Bestellerprinzip“ vor allem dafür sorgen, dass der Wohnungsvermittler Courtage von der den Auftrag erteilenden Partei fordern kann. Was allerdings, sofern der Wohnungssuchende den Makler beauftragt, gänzlich verhindert wird.

Was läuft schief mit dem „Bestellerprinzip“?

Einerseits verhindert dieser Passus das Benennen einer Wohnung vom Wohnungsvermittler, die sich bereits in dessen Bestand befindet (sofern er auch gern für seine Arbeit bezahlt werden möchte). So müssen Makler aktiv für einen Auftrag suchen – es spielt dabei keine Rolle, ob er bereits eine passende Wohnung im Angebot hat oder nicht.


Und andererseits verhindert die Regelung, dass Makler eine für einen Auftrag gesuchte aber nicht vermietete Wohnung für spätere Aufträge andere Mietinteressenten verwenden dürfen. Denn besagte Wohnung ist dem Vermittler zum Zeitpunkt der neuen Auftragsvergabe bereits bekannt – und bereits bekannte Wohnungen dürfen zwar vermittelt werden, führen aber nicht zur Zahlungspflicht einer Maklerprovision (durchschnittlich bedarf es ca. neun Wohnungsbesichtigungen, bis ein Mietvertrag zustande kommt).

Mainzer Staatsrechtler sowie auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) attestieren der Mietrechtsnovellierung damit schwerwiegende Eingriffe in die Berufsfreiheit und somit eine Unvereinbarkeit mit der Verfassung. Denn für eine Provisionsforderung wäre der Makler in der Beweispflicht, d. h. er müsste den Beweis erbringen, dass er nur auf Grundlage des Auftrags nach einer Wohnung gesucht hat, die zugleich nicht aus seinem Bestand kommt oder die ihm anderweitig bereits bekannt ist.

Ein solches Vorgehen ist nicht vereinbar mit der Praxis und wird die Tätigkeit des Berufsfelds „Makler“ in Innenstädten, Ballungszentren und anderen angespannten Wohnungsmärkten stark einschränken. Teilweise wäre sogar mit einer kompletten Verdrängung des Wohnungsvermittlers zu rechnen. Der IVD formuliert es als „soziales Ziel des Gesetzgebers“ dem Makler „ohne jeden Ausgleich ein Sonderopfer“ zuzumuten.

Wie soll´s weitergehen?

Bis zum jetzigen Zeitpunkt sind Formulierungen über Auswirkungen auf ganze Berufsstände reine Spekulation. Daher ist es fraglich, ob sich das Mietrechtsnovellierungsgesetz derart stark auf das Handwerk des Maklers in Innenstädten und Ballungszentren auswirken wird. Ohne jeden Zweifel wird es aber, sofern der Vorschlag zur Mietrechtsnovellierung in dieser Form verabschiedet wird, zu unnötigen und langen Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern, Vermietern und Wohnungsvermittlern kommen.

Um diesen Konflikten vorzubeugen, empfiehlt sich daher die Verfolgung eines echten „Bestellerprinzips“, nach dem derjenige die fällige Courtage trägt, der auch den Auftrag an den Makler gegeben hat – oder und im Sinne einer sozialgerechten Gesellschaft: Beide Parteien (Mieter und Vermieter) tragen die Courtage hälftig.

Quelle: http://www.ivd.net

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