Mietrechtsreform 2014: Was nicht passt…

… wird passend gemacht! Oder auch nicht. Denn das sich noch immer im frühen Entwurfsstadium befindliche Mietrechtsnovellierungsgesetz treibt einen Keil in die GroKo und sorgt für viel Gesprächsbedarf.

Der lange Weg zum Mietrechtsnovellierungsgesetz

Was bisher geschah: Im Mai 2013 verabschiedete unsere Bundesregierung eine Reform zum Mietrecht. Bereits damals attestierten führende Mieterverbände sowie Mietrechtler und Juristen der Reform eine unzureichende Substanz und verlangten eine Überarbeitung. Quasi eine Reform der Reform – mit der unter anderem eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen eingeführt werden sollte

Denn jedes Töpfchen hat sein Deckelchen…

… nur die Miete nicht. So war es zumindest bisher. Denn Vermieter konnten bei Neuvermietung fast willkürlich bestimmen, was sie als Miete verlangen (sieht man von § 5 WiStG ab, der in den meisten Fällen nicht greift).

Mit dem Regierungswechsel auf Schwarz-Rot sollte sich das nun tatsächlich ändern. Denn vor allem der rote Anteil hatte sich auf die Fahne (und auch in den Koalitionsvertrag) geschrieben, das Mietrecht neu zu organisieren und damit sozialer zu gestalten. Unter anderem mit einer Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.


Und, Sie erinnern sich bestimmt: Plötzlich und wie aus dem Nichts schoss die SPD vor und brachte das Mietrechtsnovellierungsgesetz 2014 ins Rollen. Naja, zumindest den Vorschlag.

Schnellschuss: Mietrechtsreform 2014

Dass das Gesetz kommen wird, stand schon länger fest. Skurril war, mit welcher Geschwindigkeit plötzlich ein Referentenentwurf vorgelegt wurde, der auch noch vor der Sommerpause im Kabinett durchgeboxt werden sollte.

Jedoch: Was den einen nicht schnell genug ging – ging den anderen zu schnell. Die SPD hatte einen Alleingang beim Entwerfen des Gesetzes gestartet und den den Koalitionspartner CDU hierbei nicht mit einbezogen. Und so begann der Streit um das neue Gesetz. Der Streit um unzureichende Konkretisierungen von Rechtsbegriffen und die generellen Auswirkungen der Mietpreisbremse auf Land und Leute, auf Bauvorhaben und Gerechtigkeit.

Da wurde schwarzmalerisch an die Wand gepinselt, dass nach so einer Mietrechtsreform sowieso keine Neubauten mehr entstehen würden. Denn die Kosten für ein Bauvorhaben mit Hinblick auf die zu erwartenden Erträge würden jeden halbwegs vernünftigen Investor abschrecken. Und dies führe schlussendlich zu einer noch schlechteren Situation auf dem sowieso schon angespannten Wohnungsmarkt.

Auf der anderen Seite zeigte allerdings der Blick durch die rote Brille: So wie es jetzt läuft, läuft´s auch nicht gut. Horrende Mieterhöhungen bei einer Neuvermietung und hohe Maklergebühren, obwohl man selbst gar keine Dienstleistungen eines Maklers erbeten hat – diese Punkte sind einfach für eine sozialgerechte Gesellschaft untragbar.

Änderungen sind deshalb unumgänglich. Doch wie sollten diese konkret aussehen?

Mietpreisbremse – der Lösung doch so nah´..

Die Lösung, die der rote Anteil unserer aktuellen Regierung vorschlägt, ist im Kern nicht verkehrt – nur sehr unausgereift und vorschnell. In seiner jetzigen Form ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz jedenfalls kein großer Fortschritt und führt mit großer Wahrscheinlichkeit zu unnötigen Rechtsstreitigkeiten. Um überhaupt praktikabel zu sein, bedarf es einiger grundlegender und struktureller Anpassungen, wie auch der Deutsche Anwaltsverein in seiner Depesche 28/2014 fordert:

Zum einen müssen so zentrale Begriffe wie „umfassende Modernisierung“ und „neu erstellte Wohnung“ klar definiert werden. Denn ohne eine genaue Abgrenzung dieser sinngebenden Begriffe sind Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert.

Zum anderen bedarf es konkreten und einheitlichen Vorgaben zur Ermittlung der Vergleichsmiete. Denn die simple Gleichung a lá Neue Miete = Mietspiegel + max. 10 % kann nur funktionieren, wenn der Mietspiegel einen verlässlichen, nachprüfbaren Wert vorgibt. Derzeit werden allerdings die Mietspiegel von den Gemeinden mit völlig unterschiedlichen Kriterien erstellt. Ein Mietspiegel wird leicht angreifbar, wenn Nachbargemeinde xy eine völlig andere Berechnungsweise anwendet. Außerdem gibt es Gebiete, für die überhaupt kein Mietspiegel oder aber kein qualifizierter Mietspiegel existiert.

Dass die Aussagekraft eines Mietspiegels voller Probleme steckt, ist hinlänglich bekannt. Nach dem jetzigen Entwurf würden sich die Probleme eins zu eins auf die Zulässigkeit einer vereinbarten Neumiete ausweiten. Hier nur ein paar Beispiele der Probleme rund um den Mietspiegel, die der DAV in einer Stellungnahme klar benannt hat:

  • Mängel und vertraglich vereinbarte Wohnwertmerkmale spielen im
    Mietspiegel keine Rolle.
  • Gibt der Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Miete wieder oder ist er
    lediglich ein Begründungsmittel für eine Mieterhöhung?
  • Ein Mietspiegel beinhaltet nicht nur Neuvertragsmieten, sondern auch Bestandsmieten, was per se gegen eine ortsübliche Miete bei Neuvermietung spricht
  • Wenn auch nur Teile einer Gemeinde betroffen sein können, wären
    entsprechende Teil-Mietspiegel erforderlich und würden weitere Kosten für
    die Gemeinden mit sich bringen.



Was das angestrebte Bestellerprinzip in seiner vorgeschlagenen Form angeht, so empfiehlt sich eine Gleichbehandlung beider Mietparteien. Oder einfacher ausgedrückt: Grundsätzlich ist das Maklerhonorar zwischen Mieter und Vermieter hälftig zu teilen.

Mietrechtsreform: Wie geht es weiter?

Als Fazit bleibt da nur zu sagen: Man darf gespannt sein, was noch so kommen wird. Sicher ist nur: Das Gesetz zur Mietrechtsnovellierungsgesetz 2014 kommt (, wenn auch erst im Frühjahr 2015).

Unsicher ist, wie genau es sich gestalten wird. Um weitere Streitpunkte zu entkräften, geht Bundesjustizminister Maas bereits zwei Schritte auf seinen Koalitionspartner zu: Mögliche Änderungen betreffen vor allem Neubauten, denn diese sollen komplett aus dem Radius der Mietpreisbremse herausfallen. Darüber hinaus steht auch im Raum, die Gültigkeit des Gesetzes erst einmal auf die nächsten fünf Jahre festzusetzen und dann über dessen Erfolg zu beratschlagen.

Von der Deckelung des Umschlags der Modernisierungskosten auf die Mieter möchte Maas allerdings nicht abrücken. Denn „Wohnungen sind das Zuhause von Menschen. Da kann es nicht allein um reine Profitmaximierung gehen.“ So sollen die ausstehenden Modernisierungskosten nur noch zu 10 % auf die Mieter umgelegt werden können – was einen Modernisierungsanreiz wohl ziemlich abschwächen wird.

Quelle: http://www.anwaltverein.de

Ähnliche Beiträge

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.