Unser Webinar mit Thomas Emmert: Aufzeichnung und Antworten

Gemeinsam mit Thomas Emmert, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, haben wir ein Webinar zur Mietrechtsreform 2015 veranstaltet.

Als Herausgeber der Neuauflage des “Handbuch des Mietrechts” hat er sich bereits eingehend mit dem MietNovG beschäftigt.

Am 20. Mai hat er Ihnen in einem Webinar vorgestellt, welche relevanten Änderungen durch das MietNovG auf Sie zukommen und was Sie bei der Beratung nach der neuen Rechtslage beachten müssen. Für den tollen Vortrag möchten wir uns an dieser Stelle noch einmal ganz herzlich bei ihm bedanken!

Und nun wünschen wir Ihnen viel Spaß beim Webinar mit Thomas Emmert:
 

 

Ihre Fragen zum MietNovG

Viele Fragen zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip haben uns während des Webinars erreicht. Thomas Emmert hat detailliert auf jede Ihrer Fragen geantwortet:
 
Frage:
Gilt die Mietpreisbremse auch für Wohnraum im Studentenwohnheim iSv § 549 Abs 3 BGB?

Antwort:
Nein. Vom Anwendungsbereich der §§ 556d – 556g BGB sind gem. § 549 Abs. 2 und 3 BGB n.F. Mietverhältnisse über den § 549 Abs. 2 Nr. 1 – 3 und Abs. 3 BGB genannten Wohnraum ausgenommen, also

  • Wohnraum, der zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist,
  • Wohnraum, der Teil vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und von diesen überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, soweit keine Ausnahme nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegt,
  • Notunterkünfte für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf,
  • Studenten- oder Jugendwohnheime.

 
Frage:
Unter welchen Voraussetzungen muss der Vermieter einer Wohnung die Maklerprovision zahlen bzw. wann muss der Mieter die Maklerprovision zahlen?

Antwort:
Die Provisionspflicht des (späteren) Mieters besteht nur dann, wenn der Vermittler also ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungssuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt. Diese Wohnung muss für den Vermittler neu sein. Die Gesetzesbegründung nennt als Beispiel, dass der Vermittler eine Anzeige schaltet und sich daraufhin ein Vermieter mit einer passenden Mietwohnung meldet. In diesem Fall wird der Vermittler „auf Bestellung“ tätig. Eine in seinem Datenbestand bereits vorhandene Wohnung erfüllt diese Voraussetzung nicht. Für sie hat der Vermittler den nach § 6 Abs. 1WoVermG erforderlichen Auftrag des Vermieters nicht wegen des späteren Maklervertrags eingeholt.
 

Frage:
Wann kann man in HH damit rechnen, dass die RVO in Kraft tritt?

Antwort:
Soweit aus der Presse ersichtlich, ist in Hamburg die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geplant. Eigentlich sollte die Verordnung zügig nach Inkrafttreten der mietrechtlichen Neuregelung zum 01.06.2015 erlassen werden. Nach einer Meldung des Hamburger Abendblatts vom 12.05.2015 ist aber gegenwärtig nach Angaben eines Sprechers der Stadtentwicklungsbehörde noch nicht absehbar, wann die Rechtsverordnung nun genau erlassen wird.
 
Frage:
Kommt es für die Anwendung der neuen Vorschriften auf den Tag des Vertragsschlusses oder den Tag des Mietbeginns an?

Antwort:
Nach Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB – „Übergangsvorschriften zum Mietrechtsnovellierungsgesetz v. 21.05.2015“ sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht anzuwenden auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen über Wohnraum, die abgeschlossen wurden, bevor die vertragsgegenständliche Wohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB fällt. Hiernach kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an.
 
Frage:
Gelten die neuen Vorschriften zur Wohnungsvermittlung auch für möblierte Wohnungen? Was sind die Mindestanforderungen an „möblierte“ Wohnungen?

Antwort:
Hier ist zunächst zu beachten, dass allein der Umstand, dass der Vermieter Wohnraum möbliert vermietet, nicht dazu führt, dass bestimmte wohnraummietrechtliche Vorschriften nicht mehr anwendbar wären. Die Möblierung spielt nur im Rahmen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Rolle, allerdings reicht auch hier die Möblierung durch den Vermieter allein nicht aus, vielmehr muss der Wohnraum zudem noch Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein.

In den Fällen des § 549 Abs. 2 Nr.1 u. 3, Abs. 3 BGB kann es in der Praxis zwar sein, dass der vermietete Wohnraum vom Vermieter mit Mobiliar ausgestattet wurde, allerdings kommt es für die sich hieraus ergebende mietrechtliche Sonderstellung auf die Möblierung gerade nicht an, vielmehr sind hier andere Anknüpfungspunkte gegeben. In allen anderen Fällen handelt es sich auch bei Mietverhältnissen über möblierten Wohnraum um ganz normale Wohnraummietverhältnisse, mit der Folge, dass dann auch die Mietpreisbremse Anwendung findet, und sich lediglich die Frage der richtigen Ermittlung der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete möblierten Wohnraum stellt.

Sofern jedoch im Einzelfall einmal streitig sein sollte, ob es sich um möblierten Wohnraum im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt, auf den dann die Vorschriften über die Mietpreisbremse keine Anwendung finden würden, ist im Hinblick auf die Möblierung zu fordern, dass der Vermieter nach den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag regelrecht verpflichtet ist, die Wohnung ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Von einer überwiegenden Ausstattung kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände zu stellen hat, wobei es nicht auf den Wert der Einrichtungsgegenstände, sondern auf deren funktionale Bedeutung ankommt.
 
Frage:
§556 g Abs. 2 BGB: Wenn kein Mietspiegel vorliegt, wie kann der Mieter die ortsübliche Miete beweisen? Wie ausführlich muss die Begründung des Mieters sein?

Antwort:
Nach der Gesetzesbegründung soll es für die Konkretisierung der Rüge ausreichen, dass der Mieter diese anhand ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet. Allerdings verweist die Gesetzesbegründung hier wiederum lediglich auf einen etwaig vorhandenen Mietspiegel. Darüber, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn es einen solchen Mietspiegel nicht gibt, schweigt sich der Gesetzentwurf aus.

Im Hinblick auf die Anforderungen an die Begründung ist zu berücksichtigen, dass die Begründungspflicht lediglich verhindern soll, dass der Mieter völlig vom konkreten Mietverhältnis losgelöste Rügen ins Blaue hinein äußert. Ausdrücklich soll der Mieter gerade nicht verpflichtet sein, zuvor eine Auskunft des Vermieters zu verlangen oder umfassendere Nachforschungen anzustellen. Ähnlich wie bei § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB, der dem Vermieter die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen ermöglicht und gerade auch für die Fälle gedacht ist, in denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete anders nur durch unverhältnismäßig hohen Aufwand ermitteln ließe, wird es nach hier vertretener Auffassung jedenfalls ausreichend sein, wenn der Mieter in seiner Rüge auf die konkreten, ihm bekannten Umstände betreffend die streitgegenständliche Wohnung eingeht und sich zur Untermauerung auf vergleichbare Wohnungen bezieht.

Spätestens im Vorfeld eines möglichen Rückforderungsprozesses sollte dann aber auch eine Auskunft vom Vermieter verlangt werden, um abzuklären, ob nicht ein Fall der §§ 556e, f BGB vorliegt.
 
Frage:
Was passiert bei Eintritt neuer Mieter in ein bestehendes Mietverhältnis? (z.B. Wohngemeinschaft, Aufnahme eines Lebenspartners, etc.)

Antwort:
Die Aufnahme einer weiteren Person auf Mieterseite in den Mietvertrag hat grundsätzlich keine Auswirkungen auf das Vertragsgefüge und insbesondere die Höhe der einmal vereinbarten Miete, es sei denn, die Parteien nehmen dies zum Anlass, eine neue Vereinbarung über die Miete zu treffen. Ob im Falle einer solchen Abänderungsvereinbarung die Mietpreisbremse, das Vorliegen einer gültigen Rechtsverordnung vorausgesetzt, greift, erscheint nach dem Gesetzeswortlaut zumindest höchst fraglich.

Gemäß § 556d Abs. 1 BGB ist der Neuabschluss eines Mietvertrages Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreisbremse. Hier würde der Vertrag jedoch nicht neu abgeschlossen, vielmehr tritt die neue Vertragspartei in den bestehenden Vertrag ein. Die aus diesem Anlass vereinbarte bloße Abänderung der Höhe der bereits bei Vertragsbeginn vereinbarten Höhe im Übrigen fortbestehendem Vertrag dürfte nach hier vertretener Auffassung kein Anwendungsfall der Mietpreisbremse sein.
 
Frage:
Wie verhält es sich mit sog. möblierten Wohnungen? Gilt hier auch die Mietpreisbremse?

Antwort:
Hier ist zunächst zu beachten, dass allein der Umstand, dass der Vermieter Wohnraum möbliert vermietet, nicht dazu führt, dass bestimmte wohnraummietrechtliche Vorschriften nicht mehr anwendbar wären. Die Möblierung spielt nur im Rahmen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Rolle, allerdings reicht auch hier die Möblierung durch den Vermieter allein nicht aus, vielmehr muss der Wohnraum zudem noch Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein.

In den Fällen des § 549 Abs. 2 Nr.1 u. 3, Abs. 3 BGB kann es in der Praxis zwar sein, dass der vermietete Wohnraum vom Vermieter mit Mobiliar ausgestattet wurde, allerdings kommt es für die sich hieraus ergebende mietrechtliche Sonderstellung auf die Möblierung gerade nicht an, vielmehr sind hier andere Anknüpfungspunkte gegeben.

In allen anderen Fällen handelt es sich auch bei Mietverhältnissen über möblierten Wohnraum um ganz normale Wohnraummietverhältnisse, mit der Folge, dass dann auch die Mietpreisbremse Anwendung findet, und sich lediglich die Frage der richtigen Ermittlung der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete möblierten Wohnraum stellt.
 
Frage:
Auf welchen Betrachtungszeitpunkt ist bei Vereinbarung einer Staffelmiete abzustellen? Die Mietparteien kennen die ortsübliche Miethöhe der z.B. 3. oder 4. Staffel bei Abschluss des Mietvertrages ja noch nicht.

Antwort:
Zunächst ist noch einmal klarzustellen, dass die Mietpreisbremse nur für Staffelmietvereinbarungen gilt, die im Geltungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB abgeschlossen wurden. Tritt diese erst danach in Kraft, hat dies auch auf die dann fällig wer-denden Staffeln keine Auswirkungen.

Ansonsten ist bei der Beurteilung, ob die Staffel die festgelegte Mietpreisobergrenze durchbricht, immer auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des ersten Fälligwerdens der jeweiligen Staffel abzustellen. In der Praxis wird dies für den Vermieter regelmäßig insoweit unproblematisch sein, als die ortsübliche Vergleichsmiete im Verlauf des Mietverhältnisses tendenziell eher steigen dürfte.

Allerdings bleibt das Risiko, dass eine Staffel bei ihrem erstmaligen Fälligwerden die sich aus der dann geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete ergebende Mietpreisobergrenze durchbricht und dementsprechend gekappt werden.

Frage:
Welches Recht findet beim Bestellerprinzip Anwendung, wenn der Makler vom Vermieter vor dem 1.6.15 beauftragt wird, die Vermittlung aber nach dem 1.6.15 erfolgt ist?

Antwort:
Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob der (künftigen) Mieter verpflichtet werden kann, die eigentlich auch bisher schon vom beauftragenden Vermieter zu zahlende Provision zu übernehmen, ist der Zeitpunkt des Auftrags des Mieters an den Makler. Erfolgt dieser vor dem 01.06.2015, so gilt altes Recht, auch wenn es erst nach dem 01.06.2015 zur Vermittlung kommt. Erfolgt dieser ab dem 01.06.2015, so gilt neues Recht und damit auch das Bestellerprinzip.

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3 Kommentare zu “Unser Webinar mit Thomas Emmert: Aufzeichnung und Antworten

    • zu nachfolgender Frage habe ich eine Rückfrage:

      Frage:
      Welches Recht findet beim Bestellerprinzip Anwendung, wenn der Makler vom Vermieter vor dem 1.6.15 beauftragt wird, die Vermittlung aber nach dem 1.6.15 erfolgt ist?

      Antwort:
      Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob der (künftigen) Mieter verpflichtet werden kann, die eigentlich auch bisher schon vom beauftragenden Vermieter zu zahlende Provision zu übernehmen, ist der Zeitpunkt des Auftrags des Mieters an den Makler. Erfolgt dieser vor dem 01.06.2015, so gilt altes Recht, auch wenn es erst nach dem 01.06.2015 zur Vermittlung kommt. Erfolgt dieser ab dem 01.06.2015, so gilt neues Recht und damit auch das Bestellerprinzip.

      Jetzt meine Frage: Was versteht man bei der oben genannten Antwort „…..dem Zeitpunkt des Auftrages des Mieters an den Makler“ unter Auftrag?

      • Liebe Frau Schmitz, vielen Dank für Ihre Frage. Die Antwort von Herrn Emmert lautet:

        Wenn der Besichtigungstermin bereits Ende Mai stattfand, findet altes Recht Anwendung.

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