Wie (rechts-)sicher ist das MietNovG wirklich?

Verfolgt man die teils hitzigen Debatten um die Vor- und Nachteile des MietNovG, wird schnell klar: Wenn ein Vermieter es umgehen will, dann macht er das auch. Egal, wie. Heikel wird es dann für Sie als Anwalt, wenn es darum geht, dem Vermieter seine Missetat auch juristisch nachzuweisen. Denn das MietNovG ist an vielen Stellen nur sehr schwammig und lückenhaft formuliert.

Das MietNovG sorgt zwar für eine Bremse der explodierenden Mieten in betroffenen Gebieten und für ein marktwirtschaftliches Prinzip in der Wohnungsvermittlung.
Aber: Betroffenen Vermietern und Maklern gefällt das gar nicht. So kursieren bereits jetzt etliche (mehr oder minder) legale Tricks, um das MietNovG zu umgehen. Sind Sie auch bereits auf solche Tricks aufmerksam geworden? Und wie schätzen Sie das MietNovG und dessen Rechtssicherheit ein? Nutzen Sie die Kommentarfunktion!

Beachten Sie: Es handelt sich bisweilen noch immer um den Referentenentwurf des Gesetzes. Inwieweit das entgültige Gesetz über mögliche Lücken verfügen wird, kann an dieser Stelle noch nicht gesagt werde.
 

Das MietNovG – löchrig wie ein Schweizer Käse?

Wie einfach es für Vermieter und Makler ist, den derzeitigen Entwurf des MietNovG zu umgehen, zeigen die folgenden 5 Beispiele:

Methode 1: Möblierte Wohnungen vermieten

Voll ausgestattete Wohnungen in City-Nähe – das ist die neue Marktlücke für Bauträger und Vermieter. Potenzial ist gegeben: Viele Berufstätige entscheiden sich für eine möblierte (Zweit-)Wohnung in der Nähe ihres Arbeitsplatzes. Die Aufwertung durch eine volle Ausstattung wirkt sich natürlich auch auf den Preis aus. Gängige Praxis ist, dass der Preis pro Quadratmeter ansteigt: so zahlt man in bester Münchner Innenstadtlage z.B. statt 22 Euro satte 35 Euro (Quelle: welt.de).

Dabei ist wohl keinem aufgefallen: Möbliert vermietete Wohnungen unterliegen genau deshalb nur bedingt der Mietpreisbremse. Zwar wird der mögliche Anstieg der Monatsmiete auf einen Maximalwert gedrosselt – weiterhin denkbar sind aber erhöhte Abschlagszahlungen für die Vollausstattung der Wohnung, sodass der „echte“ Quadratmeterpreis unter dem Strich deutlich mehr beträgt, als er laut Mietpreisbremse eigentlich dürfte.

Methode 2: Die Staffel- oder Indexmiete

Eine weitere Möglichkeit, um die Mietpreisbremse zu umgehen, besteht in Staffel- oder Indexmietverträgen. Bei Staffelmietverträgen wird der fällige Mietpreis in regelmäßigen Abständen, z.B. alle 12 Monate, automatisch erhöht. In einem Indexmietvertrag ist die zu zahlende Miete meist an die allgemeine Steigerung der Lebenshaltungskosten gekoppelt. Was die Sache legal macht: Beide Mietvertragsarten sind im Entwurf des MietNovG nicht erfasst.

Methode 3: Die Sache mit der Unkenntnis

Pauschalisierungen sind keine schöne Sache. Aber dennoch: Es gibt mit Sicherheit unter all den Vermietern da draußen einige, die ihre Mieten fleißig weiter erhöhen und dabei auf die Unkenntnis der Mieter setzen. Denn letztere, bzw. deren Anwälte, müssten in einem Fall der überhöhten Miete erst einmal beweisen, dass die Miete überhaupt zu hoch angesetzt ist. Und das wird auch durch das MietNovG nicht einfacher.

Methode 4: Die verdeckte Provision

Auch das Bestellerprinzip ist nicht so niet- und nagelsicher, wie es die Koalition gern hätte. Denn findige Vermieter haben sich bereits verschiedene Methoden ausgedacht, wie sie das geplante marktwirtschaftliche Prinzip in der Wohnungsvermittlung umgehen können und der Mieter trotzdem zur Kasse gebeten wird. Man vertraut wieder auf die Unkenntnis des Mieters: Ein möglicher, wenn auch nicht ganz legaler Weg ist z.B. die Umlage der Courtage auf die Miete oder auf mögliche Abstandszahlungen z.B.b bei möblierten Wohnungen.

Methode 5: Der pauschale Vertrag

Eine andere Möglichkeit, um das Bestellerprinzip zu umgehen: Indem der Makler sich pauschal von jedem Wohnungsinteressenten den Auftrag zur Vermittlung einer Wohnung einholt, ist die vertragliche Zahlungsverpflichtung geregelt. Aktiv wird er dann erst im Auftrag des Mieters. Und nach einer kurzen „Recherche“ findet der Makler sodann eine passende Wohnung für den Suchenende. Recherche in Gänsefüßchen, denn genau hier liegt der Hase im Pfeffer: Eine echte Suche nach einer für den Mieter geeigneten Wohnung findet nicht statt. Makler und Vermieter stehen bereits seit längerem in Kontakt und tauschen sich über aktuelle Leerstände und Mietinteressenten aus. Im Zweifelsfall liegt die Nachweispflicht wieder beim Mieter.

Enormer Beratungsbedarf beim MietNovG

Zugegeben, 5 Tricks sind nicht die Welt. Legt man es aber darauf an und will das MietNovG umgehen, lässt sich bestimmt mit mehr Zeit auch eine beeindruckendere (und mit Sicherheit auch komplett gesetzeskonforme) Liste zusammenstellen.

Viele Juristen- und Anwaltsverbände schlagen deshalb Alarm – und raten ihren Mitgliedern, sich ebenfalls ausgiebig mit dem MietNovG auseinanderzusetzen. Denn juristischer Beratungsbedarf beim MietNovG ist schon jetzt geben. Und die Nachfrage wird im nächsten Jahr bestimmt noch weiter ansteigen.

Was meinen Sie: Wie schätzen Sie die Rechtssicherheit des MietNovG ein? Ist das Gesetz tatsächlich so lückenhaft – und wie könnte der Gesetzgeber diese Lücken füllen? Nutzen Sie die Kommentarfunktion!

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