Erstes Urteil zur Mietpreisbremse kommt aus Berlin!

Es ist geschehen: In Berlin hat jüngst ein Mieter den Schritt gewagt und seinen Vermieter wegen einer zu hohen Neuvertragsmiete vor Gericht verklagt. Und das Gericht gab ihm prompt Recht!

Mit der Entscheidung des AG Berlin-Lichtenberg liegt somit – soweit ersichtlich – das erste Urteil zur Mietpreisbremse vor. Ist die Mietpreisbremse also doch mehr als nur ein „Papiertiger“?

Das Urteil 2 C 202/16 vom 28.9.2016 – darum geht es

Vorausgegangen ist dem Rechtsstreit die Schließung eines Mietvertrags über eine knapp 74 Quadratmeter große Wohnung in Berlin-Lichtenberg. Der Vertrag wurde Mitte Oktober 2015 geschlossen, der Mietzins auf 562,02 EUR festgesetzt. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 7,60 EUR.

Bereits kurz nach dem Einzug wandten sich die neuen Mieter mit einem Schreiben an den Vermieter. Darin forderten sie ihn auf, die Miete um 32,47 EUR zu senken.

Als Grund gaben Sie an, dass die vertraglich vereinbarte monatliche Miete im Hinblick auf die seit 1.6.2015 im gesamten Raum Berlin geltende Mietpreisbremse zu hoch sei. Die Miete bei einem neuen Vertrag dürfe schließlich höchstens 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Weil sich der Vermieter aber nicht auf eine Senkung der Miete einlassen wollte, ging die Sache vor Gericht.
 

AG entscheidet: Mieter hat im vollen Umfang Recht!

Die Mieter erhoben Klage auf Rückzahlung der überhöhten Miete für den Zeitraum November 2015 bis einschließlich Mai 2016. Insgesamt belief sich der geforderte Betrag auf eine Summe von 227,29 EUR.

Nach Auffassung des zuständigen Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg sind die Mieter im Recht: Es gilt § 556d Abs. 1 BGB. Per Rechtsverordnung wurde das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ bestimmt. Weil die Nachfrage nach Wohnraum regelmäßig höher ist als das Angebot, greifen für Bestandswohnungen eine Beschränkung der zulässigen Höhe bei einer neuen Vermietung. Die Miete darf dann nicht die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % übersteigen.

Mietspiegel erlaubt nur 7,16 EUR

Zulässig sei deshalb lediglich ein Mietzins in Höhe von 7,16 EUR/qm² (Vergleichsmiete: 6,51 EUR + 10 %) – insgesamt also eine Miete von 529,55 EUR. Vertraglich war stattdessen eine Miete in Höhe von 7,60 EUR/qm² vereinbart.

Der vom Gericht herangeführte Vergleichsmietzins sei dabei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ermittelt worden. Daraus ergebe sich eine Vergleichsmiete in Höhe von 6,51 EUR je Quadratmeter bei einem Mittelwert in Höhe von 5,66 EUR/qm² für das maßgebliche Mietspiegelfeld H 2.

Mietspiegel: Sondermerkmale erlauben keine höhere Miete

Weil das Objekt über das Sondermerkmal „Modernes Bad“ verfügt, seien zuzüglich noch einmal 0,40 EUR/m² hinzuzurechnen. Gerechtfertigt sei außerdem ein Aufschlag in Höhe von 100 % zwischen Mittelwert und Oberwert (hier: 0,85 EUR/m²) für das Vorhandensein weiterer Besonderheiten nach der Spanneneinordnung.

Der Spannenoberwert in Höhe von 6,51 EUR/m² darf in diesem Fall jedoch nicht überschritten werden, wie aus Ziffer 11.3 der Orientierungshilfe zum Mietspiegel hervorgeht. Eine Ausnahme würde nur gestattet werden, wenn die addierte Summe der Sondermerkmale den Spannenoberwert überschreitet – das ist hier jedoch nicht der Fall. Das Sondermerkmal „Modernes Bad“ kann daher vom Vermieter nicht vollends ausgeschöpft werden.

Da der Wert der Beschwer (Urteilssumme) nicht die erforderliche Grenze von 600 EUR überschreitet, ist das Urteil nicht mit der Berufung anfechtbar und die Berufung auch nicht zugelassen ist.

Mietpreisbremse: Insgesamt keine Verbesserung

Trotz dieses Einzelurteils bleibt ein bitterer Nachgeschmack: Die Mietpreisbremse scheint insgesamt ihre Wirkung zu verfehlen. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) liegen beispielsweise in den vier Großstädten Berlin, Hamburg, München und Frankfurt a.M. die Widervermietungsmieten von Immobilien weit oberhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen.

Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des DMB, beklagt: „Die Wiedervermietungsmieten überstiegen dabei in mehr als 100.000 Fällen die Obergrenze der Mietpreisbremse um zwischen 28,7 Prozent und 49,3 Prozent.“ Der Verband vermutet, dass das neue Gesetz schlichtweg von Vermieter ignoriert wird. Ändern könnte das eine Nachschärfung der Mietpreisbremse, wie sie bereits seit längerer Zeit gefordert wird.

Quelle: Pressemitteilung des AG Lichtenberg Nr. 51/2016 v. 29.09.2016

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