Mietpreisbremse: nachjustieren, erweitern oder gleich abschaffen?

Ein gutes Jahr gibt es die Mietpreisbremse jetzt – und es wird klar: Die Bremse verfehlt ihre Wirkung. Von der erhofften finanziellen Entlastung für Mieter in angespannten Wohnungsmärkten ist nichts zu spüren.

Das gilt insbesondere in deutschen Großstädten. Berlin ist hier das Paradebeispiel. Dort steigen die Mieten weiter, teilweise sogar um ein Vielfaches des zulässigen Wertes. Aber hat die Preisbremse wirklich flächendeckend versagt?

Nein! Hamburg, zum Beispiel, ist eine der (wenigen) Städte, in denen sich der durchschnittliche Mietpreis nicht nur stabilisiert hat – er ist sogar im Vergleich zum Vorjahr gesunken! Und das, obwohl auch dort oben in der Hansestadt die Mietpreisbremse gilt. Irgendwas scheint Hamburg also richtig zu machen. Ganz im Gegensatz zu Berlin wie aktuelle Zahlen zeigen.

Berlin: Mietpreise explodieren

Jüngst hat der Mieterbund in der Bundeshauptstadt 58 Mieter zur Befragung gebeten. Das Ergebnis: 55 der Befragten zahlen zu viel. Ihr Mietzins liegt durchschnittlich 31 bzw. 35 Prozent über der zulässigen Obergrenze. Die müsste eigentlich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent gedeckelt sein.

Das Ergebnis der Befragung deckt sich mit Zahlen der Forschungsinstitute RegioKontext und IFSS, nach welchen die Überschreitung der Mietpreisobergrenze in Berlin insbesondere in Altbauten bei ungefähr 50 Prozent liegt. In einer jüngst veröffentlichten Pressemitteilung spricht der Deutsche Mieterbund deshalb ganz offen von einer „systematischen Missachtung des Gesetzes“. Diese scheint möglicherweise durch fehlende Sanktionen im Gesetz weiter beflügelt zu werden.
 

Das Problem an der Mietpreisbremse: Wo kein Kläger, da kein Richter

In Köln, das gleiche Bild: Die Mietpreisbremse scheint zu versagen, die Mieten steigen weiter. Zudem zeigt sich ein weiteres Problem der Mietpreisbremse: Kaum ein Mieter macht von der neuen Gesetzeslage Gebrauch. Nur selten wagen Mieter den Schritt und ahnden zu hohe Mieten bei Neuverträgen. Möglicherweise liegt das daran, dass Mieter die neue Rechtslage nicht kennen. Oder sie zögern, weil aus Angst, weil sie es sich nach einer langen Wohnungssuche mit dem neuen Vermieter nicht verscherzen wollen.

Das musste auch Jürgen Becher vom Mieterverein Köln entsetzt feststellen. „Bei unseren tausenden Beratungsgesprächen wurde bisher nur in einem Fall ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse angemahnt, erklärte er in einem Interview mit der Kölner Zeitung Express. Dass es in einer so großen Stadt wie Köln bisher lediglich einen einzigen Fall gegeben hat, wundert selbst ihn.

Im vorliegenden Fall wurde ein Vermieter einer Wohnung in Köln Sülz wegen einer Überschreitung der gesetzlich zulässigen Miete bei einem Neuvertrag vom Kölner Mieterverein angeschrieben. Der Vermieter zeigte sich einsichtig und reduzierte den Quadratmeterpreis auf das zulässige Maß.

Nachbesserung an Mietpreisbremse gefordert

Die Fälle Berlin und Köln zeigen, dass die Mietpreisbremse scheinbar ordentlich nach hinten losgegangen ist und ihre bremsende Kraft nicht entfaltet – obwohl das Gesetz durchaus das Zeug dazu hätte. Nicht zuletzt deshalb wird eine umfassende Nachbesserung am Gesetzt gefordert.

Im Bundesrat und in Verbänden formiert sich derzeit eine Initiative, die genau dieses Projekt angehen möchte: Die „Mietpreisbremse 2.0“ soll die Lücken im bisherigen Gesetz schließen. Vermieter sollen demnach künftig dazu verpflichtet werden, bei einem neuen Mietvertrag den gezahlten Mietzins des Vormieters offen zu legen. Das soll es Mietern erleichtern, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu erkennen und zu ahnden.

Darüber hinaus sollen neue Sanktionen gegen Vermieter eine Gesetzesverletzung erheblich schmerzhafter machen: Verstößt ein Vermieter aktuell gegen die Mietpreisbremse, so muss er den Betrag zurückerstatten, der oberhalb der durch die ortsübliche Vergleichsmiete zulässigen Miete liegt. Und das auch nur für den Zeitraum ab der Ahndung durch den Mieter. Mit der Mietpreisbremse 2.0 soll dieser Zeitraum auf die gesamte Dauer des Mietverhältnisses ausgedehnt werden.

Der Fall Hamburg: Es geht auch anders

Dass es auch mit der aktuellen Version der Mietpreisbremse funktionieren kann, zeigt indes der Fall Hamburg: Hier gilt die Mietpreisbremse seit 01.07.2015, jedoch steigen die Preise nicht weiter. Ganz im Gegenteil, die Mietpreise sinken, wie das Immobilienportal „Immowelt.de“ in einer Erhebung festgestellt hat.

Mietpreisbremse in Hamburg: Was ist da los?

Bundesweit wurde der Angebotspreis von ca. 64.900 Mietobjekten (Mietwohnungen und –häusern) im Zeitraum zwischen Januar bis Mai 2015 und Januar bis Mai 2016 verglichen. In 8 von 12 Großstädten sind die Mieten gestiegen. Hamburg ist eine der wenigen Ausnahmen. Dort beläuft sich der aktuelle Durchschnittspreis pro Quadratmeter auf 11,10 EUR (Median) und ist damit sogar leicht niedriger als die Durchschnittsmitte von 11,20 EUR im Vorjahr.

Dieses Ergebnis der Mietpreisbremse allein zuzuordnen wäre aber der falsche Schluss. Denn die Hansestadt hat dem rasanten Anstieg der Mietpreise bereits im Jahr 2013 den Kampf angesagt und das „Bündnis für das Wohnen“ ins Leben gerufen. Seitdem entstehen jährlich mehrere Tausend neue Wohnungen.

Ein Blick auf die Entwicklung des Durchschnittsmietpreises zeigt: das Hamburger Konzept scheint aufzugehen. Im Jahr 2013 stiegen die Mieten nicht, in 2014 lediglich um drei Prozent. Ein steilerer Anstieg wurde in 2015 mit sieben Prozent auf 11,20 EUR verzeichnet. Wie oben bereits erwähnt, liegt der durchschnittliche Mietpreis aktuell bei 11,10 EUR und damit sogar unter dem Letztjahreswert.

Mietpreisbremse: nachjustieren, erweitern oder gleich ganz abschaffen?

Es zeigt sich, dass die Mietpreisbremse nicht das Allerweltsheilmittel ist, um die Wohnungssituation in Deutschland im Sinne des Gesetzgebers gerechter zu gestalten. Ganz im Gegenteil, wie auch Haus und Grund in einer Pressemitteilung konstatierte, scheint die Mietpreisbremse sogar eine schädliche Wirkung auf die Entwicklung der Mietpreise genommen zu haben.

Indes veranschaulicht das Beispiel Hamburg: Es geht auch anders. Obwohl die Mietpreisbremse in Kraft ist, werden dort keine rasanten Mietsteigerungen verzeichnet – und im Großen und Ganzen nicht einmal Mietsteigerungen über die 10-Prozent-Marke der Mietpreisbremse! Vermieter scheinen sich also doch an die neue Gesetzeslage zu halten. Ihnen daher generell eine „systematische Missachtung des Gesetzes“ zu unterstellen ist nicht angebracht.

Mietpreisbremse und Wohnungsneubau– im Duett eine Chance?

Wer genau hinschaut, wird nun sagen: „Die Hamburger, die bauen wie verrückt neue Wohnungen. Klar, dass sich das regulierend auf die örtlichen Mietpreise auswirkt. Die Mietpreisbremse hat damit aber nichts zu tun.“ Ja, das würden wir in der Redaktion so unterschreiben. Aber die Mietpreisbremse deshalb gleich ganz abschaffen, wie es einige Verbände fordern?

Was meinen Sie: Ist die Abschaffung der Mietpreisbremse also tatsächlich der notwendige Schluss, den Justizminister Heiko Maas aus den Entwicklungen ziehen muss? Oder funktioniert die Preisbremse nur (oder anders: funktioniert sie erst), wenn ausreichend Wohnraum vorhanden ist? Muss sie also grundlegend erneuert werden? Welche Nachbesserung wären Ihrer Meinung nach nötig? Ich bin auf Ihre Einschätzung gespannt. Nutzen Sie die Kommentarfunkton!

Quellen:
express.de
hausundgrund.de
immowelt.de
mieterbund.de

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3 Kommentare zu “Mietpreisbremse: nachjustieren, erweitern oder gleich abschaffen?

  1. Die Mietpreisbremse ist der falsche Weg. Damit macht man die Investition in Wohnraum unattraktiv .Ergebnis ist stagnierender oder rückgängiger Wohnungsbau. Sinnvoller ist es Anreize zu schaffen. Wenn vernünftige Mieten gezahlt werden wird auch investiert. Und dann passiert entsprechend den Gesetzen des Marktes genau das, was in Hamburg zu beobachten ist. Die Investitionen gehen immer dort hin wo es interessant ist.Deshalb sollte aufgehört werden, die Vermietung von Wohnraum immer weiter zu reglementieren und damit unattraktiv zu machen.

  2. In Berlin gibt es gar keinen rechtsgültigen Mietspiegel. Dann kann man auch gar nicht behaupten, die Mieten seien zu hoch. Das gilt genauso für die meisten Städte.

    Die Mieten per Gesetz zu deckeln wird immer zum Scheitern verurteilt sein. Man denke nur an die Wohnungen in der DDR. Dort gab es das so ähnlich und nach ein paar Jahrzehnten war der gesamte Gebäudebestand marode.
    Aber unsere Politiker und deren Politik suchen schon wieder ihr Heil im Sozialismus und haben offensichtlich nichts gelernt.

  3. Als nicht gewerblicher Vermieter habe ich einen MIeter, der seit zwanzig Jahren in unserer Wohnung lebt. Er bezieht nun eine Rente, mit der er knapp auskommt. Die Miete haben wir schon lange nicht mehr erhöht. Es ist nicht ersichtlich, warum ein nachfolgender Mieter hiervon profitieren sollte. Das geht den Gesetzgeber nichts an. Ich kenne etliche private Vermieter, die ähnlich agieren. Solche Maßnahmen des Gestzgebers vertreiben private Investoren – siehe auch die Verteuerung der Nebenkosten – und sind völlig kontraproduktiv.

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