Mietrechtsänderung 2016: Entwurf liegt vor!

Kaum zu glauben, aber wahr: Bundesjustizminister Heiko Maas hat am 12.4.2016 endlich den lange erwarteten Referentenentwurf zur nächsten Mietrechtsreform 2016 vorgelegt!

Das Gesetz trägt den Titel „Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften“ (kurz: 2. MietNovG oder MietNovG 2.0) und sieht unter anderem eine Neugestaltung des Mietspiegels sowie weitere mieterfreundliche Änderungen rund um die Modernisierungkosten vor.

Die zentralen Eckpunkte der Reform haben wir hier für Sie zusammengefasst:

Reform des Mietspiegels: Letzten 8 Jahre sind maßgeblich

Ein Hauptanliegen von Heiko Maas: Mit der Mietrechtsänderung 2016 soll der Mietspiegel reformiert werden. Bereits im Eckpunktepapier hatte er dazu einen Vorschlag vorgelegt, um den „Mietspiegel auf eine breitere Basis zu stellen“ – angedacht war eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums von vier Jahren (aktuell) auf 10 Jahre (nach der Reform).

Auf Druck von Immobilienverbänden und Politik musste der Minister jedoch von diesem Kurs abweichen. Im Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften findet sich nun eine Mittellösung: Die letzten 8 Jahre sollen bei der Erstellung eines Mietspiegels ausschlaggebend sein.
 

Qualifizierter Mietspiegel: Aufwertung geplant

Darüber hinaus soll der sogenannte „qualifizierte Mietspiegel“ aufgewertet werden: Vor Gericht soll er gleichrangig mit einem gerichtlichen Sachverständigengutachten behandelt werden.

Um als qualifiziert zu gelten, bedarf es künftig einer gleichwertigen Anerkennung von Interessensvertretern von Vermietern und Mietern.

Modernisierungskosten: Nur noch acht Prozent umlegbar

Sofern ein Vermieter eine Modernisierung durchführt, kann er aktuell 11 % der Kosten auf betroffene Mieter umlegen. Das ist zu viel – nach Willen des BMJV sollen Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen weniger belastet werden. An der ursprünglichen Forderung, Modernisierungskosten nur noch bis zu ihrer Amortisierung umzulegen, konnte Heiko Maas jedoch nicht festhalten.

Der Entwurf der Mietrechtsänderung 2016 sieht jetzt vor, dass künftig 8 % der anfallenden Modernisierungskosten umlegbar sein sollen – zudem soll eine Kappungsgrenze für umlegbare Kosten eingeführt werden. Die Umlage soll dadurch auf maximal 3 EUR je Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren begrenzt werden.

Zusätzlich soll eine neue Härtefallklausel dafür sorgen, dass Mieter nicht mehr als 40 % Ihres Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.

Noch mehr Modernisierung: Berechnungsmethode soll einfacher werden

Eine weitere Änderung betrifft ebenfalls die Modernisierungsumlage. Genauer: Das Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage. Es soll wie folgt vereinfach werden: Fallen Kosten von höchstens 10.000 EUR an, sollen Vermieter 50 % für den Erhaltungsaufwand abziehen können. Der Rest der Kosten ist als Modernisierung umlegbar. Darüber hinaus sollen bei dieser Berechnungsmethode Fördermittel nicht mehr zugunsten der Mieter berücksichtigt werden.

Die Anwendung der neuen Berechnungsmethode hindert Mieter daran, sich bei steigenden Kosten auf die Modernisierungskappungsgrenze (3 EUR je qm² auf 8 Jahre) oder auf die Härtefallregelung (max. 40 % des Haushaltseinkommens für Miete und Heizung) zu berufen.

Darüber hinaus sollen künftig auch Kosten für einen altersgerechten Umbau als Modernisierung gewertet werden.

Wohnfläche: Ist-Zustand wird Maßgabe

Eine lange Streitfrage soll mit den anstehenden Mietrechtsänderungen 2016 endlich ein Ende finden: Welche Angabe ist (für z.B. die Berechnung von Mieterhöhungen) maßgeblich? Die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnung? Oder das, was im Mietvertrag steht?

Lange Zeit galt die Regelung, dass bei einer Abweichung von max. 10 % der tatsächlichen zur vertraglichen Mietfläche noch immer der Vereinbarung im Mietvertrag der Vorrang gegeben wurde.

Mit dem BGH-Urteil zur Berechnung von Mieterhöhungen im November 2015 ist allerdings die Rechtsprechung von dieser Maßgabe abgerückt. Ausschlaggebender Faktor war nun die tatsächliche Größe des Objekts.

Die mieterfreundliche Linie der aktuellen Rechtsprechung greift auch das BMJV im neuen Entwurf zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften auf: Liegt eine größere Abweichung von mehr als 10 % der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Mietfläche vor, so ist dies ein Mangel. Dieser Mangel mindert die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts erheblich und berechtigt den Mieter zur Mietminderung.

Liegt die Abweichung unterhalb von 10 %, so liegt die Beweislast, dass die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, beim Mieter.

Mietrechtsänderung 2016: Neue Berechnungsmethode für Fläche

Zudem soll im Gesetz verankert werden, dass Vertragsparteien eine Vereinbarung über eine Methode zur Berechnung der Wohnungsfläche treffen können.

Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, gelten für Gebäude, die bis zum Jahr 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der 2. Berechnungsverordnung. Bei neueren Gebäuden ab 2003 richtet sich die Berechnungsmethode nach der Wohnflächenverordnung.

Unabhängig von der vertraglich geregelten Berechnungsmethode sollen Balkone, Terrassen und Dachgärten stets zu einem Viertel anzurechnen sein.

Neue Regelung bei Schonfristzahlung

Bisher galt: Ist ein Mieter im Zahlungsverzug, so kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Zahlt der Mieter dann den einbehaltenen Betrag nach (innerhalb einer bestimmten Frist; sog. Schonfristzahlung), wird eine fristlose Kündigung unwirksam – jedoch nicht eine ordentliche Kündigung. Das führte in der Vergangenheit regelmäßig dazu, dass Mieter Rückstände zwar fristgerecht zahlten, ihre Wohnung aber dennoch verloren haben.

Mit dem aktuellen Reformvorhaben im Mietrecht will Maas das nun ändern: Eine vollständige Zahlung der Mietrückstände in der Schonfrist hat zur Folge, dass sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung unwirksam werden.

Mietrechtsänderungen 2016: Wann kommen sie?

Laut Entwurf sollen die Neuregelungen am ersten Tag des Monats nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten. Ein genauer Stichtag ist jedoch – da sich das Gesetzgebungsverfahren erst am Anfang befindet – noch nicht abzusehen. Und bedenkt man das Medienecho, das allein das Eckpunktepapier im vergangenen Herbst ausgelöst hat, sind hitzige Debatten bereits vorprogrammiert.

MietNovG 2.0: Hier informieren

Zwar stehen wir erst am Anfang des Gesetzgebungsverfahrens – der Entwurf befindet sich aktuell zur Abstimmung bei Ländern und Verbänden. Doch es verspricht, ein spannendes Verfahren zu werden! Wie wird der Entwurf nach den ersten Runden aussehen? Kann der Minister all die Ideen wirklich umsetzen, die er im Entwurf angedacht hat? Oder wird der Druck aus Vereinen, Verbänden und Politik am Ende doch zu stark? Und wohl die wichtigste Frage: Wann kommt das Gesetz (Zur Erinnerung: Geplant war es eigentlich für Frühjahr/Sommer 2016 – das ist wohl jetzt nicht mehr zu halten!)?

Ganz gleich, wie sich das neue Gesetz entwickelt – Sie bleiben auf dem Laufenden! Melden Sie sich einfach hier zu unserem kostenlosen Newsletter an und wir informieren Sie, sobald sich etwas Neues bei den Mietrechtsänderungen 2016 tut!

Sobald der Gesetzentwurf als PDF-Version vorliegt, werden wir hier für Sie einen Link bereitstellen.

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