Reform der Mietpreisbremse: MietRAG im Bundesrat eingereicht

Jetzt geht es also los: Am 17.6.2016 hat das Land Berlin seine Ankündigung in die Tat umgesetzt und einen Reformvorschlag zur Mietpreisbremse im Bundesrat eingereicht.

Hintergrund: Die Mietpreisbremse ist seit Mitte 2015 in Kraft und sollte eigentlich für eine finanzielle Entspannung in begehrten Wohnlagen sorgen. Bundesländer konnten (und können) per Verordnung Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmen. Dort deckelt die Mietpreisbremse die zulässige Wiedervermietungsmiete: Möglich ist dann nur noch eine Mietsteigerung auf den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent.

Ein Jahr Mietpreisbremse: Zustände gleich geblieben

Geholfen hat das neue Gesetz jedoch nicht. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) liegt der Mietzins bei Wiedervermietungsverträgen in Gebieten mit der Mietpreisbremse durchschnittlich 22 Prozent über der Vergleichsmiete.

Berlin ist Spitzenreiter und führt die Tabelle der Städte mit den teuersten Wiedervermietungsverträgen an. Dort zahlt ein neuer Mieter in der Regel 30 Prozent mehr als es die ortsübliche Vergleichsmiete erlauben würde.
 

Mietpreisbremse: Reform muss her!

Dass es also zu einer Reform der Mietpreisbremse kommen würde, war abzusehen. Die Bundesländer Berlin, Hamburg und NRW hatten bereits Anfang Mai angekündigt, eine entsprechende Nachjustierung im Bundesrat anzustoßen – sofern Justizminister Maas den Bundesländern nicht zuvor kommen würde.

Das BMJV unter Maas arbeitet derzeit an einer Mietrechtsreform 2016, die unter anderem den Mietspiegel neu aufstellen wird und weitere mieterfreundliche Regelungen enthält. Angeregt wurde in diesem Zusammenhang auch eine Überarbeitung der Mietpreisbremse. Eine genaue Übersicht zur Mietrechtsreform 2016 haben wir hier für Sie bereitgestellt.

MietRAG – das steht drin

Der im Bundesrat eingereichte Entwurf trägt den Titel „Gesetzes über die Dämpfung der Mietentwicklung und die wirksame Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen (Mietrechtsaktualisierungsgesetz –kurz: MietRAG)“.

Neben Nachbesserungen an der Mietpreisbremse enthält der Entwurf auch eine Reihe an bereits bekannten Regelungen, die sich im oben genannten Mietrechtsreformpaket 2016 von Heiko Maas wiederfinden.

Zufall oder Absicht? Tatsache ist, dass sich der Referentenentwurf zum MietNovG 2.0 nun bereits seit 2 Monaten im Kabinett befindet, ohne, dass eine Entscheidung gefallen ist. Es scheint also, dass der Bundesrat die Dinge nun in die eigene Hand nehmen und die Reform schnellstmöglich durchbringen möchte.

Jetzt aber zur Sache! Lesen Sie hier, welche Punkte mit der Bundesratsinitiative reformiert werden sollen:

Änderung des § 556g BGB: Auskunft über Miete vom Vormieter

Der Kern der Reform: Absatz 3 soll derart geändert werden, dass Vermieter künftig dazu verpflichtet werden, einem neuen Mieter bei Mietbeginn Auskunft über alle Tatsachen zu geben, die die Miethöhe betreffen. Dazu gehört auch die letztgezahlte Miete des Vormieters. Das soll für mehr Transparenz und einen besseren Mieterschutz sorgen.

Derzeit besteht für Vermieter lediglich eine Auskunftspflicht sofern sich der neue Mieter ausdrücklich über die vom letzten Mieter gezahlte Miete informieren will. Von diesem Recht machen aber kaum Mieter Gebrauch.

Änderung des § 558 BGB: Der Mietspiegel

Auch den Mietspiegel will das Bundesland Berlin angehen. Im Rahmen es MietRAG schlägt es vor, den Betrachtungszeitraum des Mietspiegels von aktuell vier Jahren auf künftig sechs Jahre zu erweitern und somit für eine breitere Basis zu sorgen.

Eine Änderung des Mietspiegels findet sich auch im vom BMJV angestoßenen Gesetzgebungsverfahren zum 2. MietNovG. Hier wird allerdings eine Ausdehnung auf acht Jahre anstatt auf lediglich sechs Jahre gefordert.

Änderung in § 558 Abs. 3 BGB: Die Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze soll ebenfalls auf den Prüfstand: Um den Geldbeutel von Mietern auch über einen längeren Zeitraum zu schonen, soll der Zeitraum der Kappungsgrenze von drei auf vier Jahre ausgedehnt werden.

Änderung des § 558d BGB: Der qualifizierte Mietspiegel

Um dem qualifizierten Mietspiegel gegenüber seinem „kleinen Vettern“ (dem einfachen Mietspiegel) mehr Gewichtung zu geben, soll nun klargestellt werden, dass dieser ein repräsentatives Abbild des jeweiligen Wohnungsmarkts ist.

Auch der qualifizierte Mietspiegel wird im 2. MietNovG des BMJV behandelt. Gemäß der Maas´schen Reform soll er gleichrangig mit einem gerichtlichen Sachverständigengutachten behandelt werden. Um als „qualifiziert“ zu gelten, bedarf es der gleichwertigen Anerkennung von Interessensvertretern von Vermietern und Mietern.

Änderung des § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierung

Noch ein Deckungspunkt mit der Mietrechtsreform 2016 des BMJV: Der Prozentsatz der pro Jahr umlagefähigen Modernisierungskosten soll von derzeit 11 Prozent auf acht Prozent gesenkt werden. Darüber hinaus kann der Vermieter künftig nur noch die tatsächlichen Modernisierungskosten auf Mieter umlegen. Hierzu soll § 559 Abs. 2 BGB um den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ergänzt werden.

Auch die Ausweitung der Härtefallklausel in § 559 Abs. 4 BGB ist bereits vom BMJV bekannt: Überschreitet die Miete nach einer Modernisierung einen Grenzwert von 40 Prozent des Bruttowarm-Haushaltseinkommens, so kann sich der Mieter auf die Härtefallregelung berufen.

Änderung des § 5 WiStG

Um weiteren Mieterschutz zu gewährleisten, soll das oftmals schwer nachweisbare Tatbestandsmerkmal des „Ausnutzens“ eines angespannten Wohnungsmarkts durch das objektive „Vorliegen“ eines angespannten Wohnungsmarkts ersetzt werden.

Hier finden Sie den Entwurf eines Gesetzes über die Dämpfung der Mietentwicklung und die wirksame Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen (Mietrechtsaktualisierungsgesetz – MietRAG) als Volltext.

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