Mietspiegel: Reform kommt im Frühjahr 2016!

Es wird ernst. Die Regierung bleibt ihrer Linie treu und plant ein weiteres Reformpaket, um die Situation der Mieter in angespannten Wohnungsmärkten zu verbessern. Zentraler Punkt der kommenden Mietrechtsreform 2016 ist die Neuaufstellung des Mietspiegels.

Hintergrund: Im Koalitionsvertrag hat sich die Regierung auf mehrere Gesetzesvorhaben verständigt, die den Immobilienmarkt „mieterfreundlicher“ gestalten sollen.

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (kurz: MietNovG; auch bekannt als „Reform des Miet- und Maklerrechts 2015“) wurden zwei bisher Maßnahmen umgesetzt: Die Mietpreisbremse begrenzt Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten auf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Bestellerprinizp sorgt dafür, dass derjenige die Maklerleistung zahlen muss, der ihn auch beauftragt hat (bisweilen bestelle zwar der Vermieter, doch der Mieter musste zahlen).

Alle Änderungen durch die Miet- und Maklerreform 2015 finden sie übersichtlich und strukturiert geordnet im „Spezialreport & Synopse zur Miet- und Maklerrechtsreform 2015“. Laden Sie sich das Dokument hier kostenfrei herunter:
 

Weitere Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag befinden sich laut Bundesjustizministerium in Vorbereitung. So kündigte Barbara Leier, Leiterin des Referats I 6 im BMJV an, dass im Frühjahr 2016 mit einem Referentenentwurf zur Neuregelung des Mietspiegels gerechnet werden kann.

Mietspiegelreform: So sieht das Paket aus

Der Mietspiegel soll „auf eine breitere Basis gestellt werden“ – so heißt es im Koalitionsvertrag.

Zwar soll die ortsübliche Vergleichsmiete auch in Zukunft aus einer Betrachtung der Neuvertragsabschlüssen und der Mietzinsänderungen bei Bestandsmieten gebildet werden. Jedoch sollen dabei nicht mehr nur noch Änderungen der letzten vier Jahren berücksichtigt werden, sondern der letzten zehn Jahre. Laut BMJV soll dadurch eine stärkere Orientierung an der tatsächlichen Marktmiete erzielt werden.

Petition im Bundestag – Opposition will mehr

Zwischenzeitlich wurde eine Petition im Bundestag unter der Führung der Fraktion „Die Linke“ gestartet – sie wollen noch einen Schritt darüber hinaus gehen: Nach ihrem Willen sollen nicht nur Neuvertragsmieten und Bestandsmieten berücksichtigt werden, sondern alle Mieten.

Zur Begründung heißt es, dass gerade Bestandsmieten, bei denen sich der Mietzins im Betrachtungszeitraum nicht oder nur minimal geändert hat, sich dämpfend auf den Mietspielgel auswirkten.

Inwieweit dieser Vorschlag im kommenden Referentenentwurf umgesetzt wird, ist allerdings fraglich.

Qualifizierter Mietspiegel muss dringend geändert werden

Ebenfalls soll im Zuge der kommenden Reform auch der qualifizierte Mietspiegel einer kritischen Betrachtung unterzogen werden: Im Auge hat das BMJV dabei vor allem die Vorgaben in § 558d Abs. 1 BGB. Hiernach muss ein qualifizierter Mietspiegel „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt werden – eine genaue Definition von „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ sucht man allerdings vergebens im Gesetzestext. Die Aussagekraft eines qualifizierten Mietspiegels ist damit leicht angreifbar. Mit dem Reformprojekt im Führjahr 2016 soll dies geändert werden.

Wissenschaft „light“ für § 558 BGB

Eine mögliche Lösung hat bereits das AG Charlottenburg in seinem Urteil 203 C 527/14 vom 12.3.2015 geliefert: Hiernach ist bei der Anerkennung eines qualifizierten Mietspiegels nicht etwa von besonders hohen Anforderungen bei den „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ auszugehen. Vielmehr soll die Definition gewisse Mindeststandards festlegen, an denen sich die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels in Zukunft zu orientieren hat.

§ 559 BGB: Änderungen bei Modernisierungszuschlag geplant

Das geplante Reformpaket überrascht mit einer weiteren Initiative zur Entlastung von Mietern: So ist nach Angaben des BMJV auch eine Reduzierung der Umlagenpauschale nach einer Wohnungsmodernisierung im Gespräch.

Während Vermieter durch die aktuelle Gesetzeslage die Möglichkeit haben, 11 % der Modernisierungskosten pro Jahr fortlaufend ohne zeitliche Begrenzung auf Mieter umzulegen, soll die Pauschale in Zukunft auf 10 % der angefallen Kosten für eine Modernisierung begrenzt werden, und auch maximal den Zeitraum, nach dem sich die Investition durch eine Modernisierung amortisiert hat.

In diesem Zuge will das BMJV ebenfalls die Härtefallklausel in § 559 Abs. 4 BGB angehen. „Im Vordergrund der Änderungen stehe das Wohl der Mieter“, so der Justizminister. Daher sollen auch die Regelungen zur Anwendung der Härtefallklausel mieterfreundlicher und konkreter gestaltet werden.

Mietpreisbremse: Änderungen nicht ausgeschlossen

Die in 2015 in Kraft getretene Mietpreisbremse ist ebenfalls Gesprächsthema. Kritik an ihr gibt es viel: Einigen ist sie zu löchrig, anderen zu rigide.

Justizminister Heiko Maas ist deswegen aktuell offen für Vorschläge und Verbesserungen an der bestehenden Regelung – beispielsweise wird bereits darüber diskutiert, Neubauten komplett aus dem Einflussbereich der Mietpreisbremse auszunehmen (bisher gilt die Mietpreisbegrenzung bei Neubauten nur für die erste Vermietung).

Zurzeit ist aber noch unklar, inwieweit Änderungen an der Mietpreisbremse überhaupt Einzug in das neue Reformpaket halten werden.

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