Mietrecht 2017: Was kommt in diesem Jahr?

Nüchtern betrachtet muss man sagen: Im Mietrecht hat sich in 2016 nur wenig getan – das Jahr 2017 kann also nur spannender werden!

Die wohl umfangreichsten Änderungen im Mietrecht 2017 könnten sich durch das 2. Mietrechtsnovellierungsgesetz ergeben. Einen Entwurf gibt es schon. Der liegt allerdings seit Mitte 2016 brach und wird blockiert. Denkbar ist aber, dass das Vorhaben im Rahmen des kommenden Bundestagswahlkampf 2017 noch einmal richtig an Fahrt gewinnt – denn insbesondere Mieter würden von dem Gesetz erheblich profitieren.

Welche weiteren mietrechtlichen Projekte (vielleicht) in 2017 auf uns zukommen werden, haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengefasst:

1) Reform des Mietspiegels: Neue Regelungen zum Betrachtungszeitraum und zu Modernisierungskosten

2) Mietpreisbremse: Kommt endlich die Anpassung?

3) Neuerung im WEG: Einfacher umbauen, einfacher abstimmen

4) Weitere Änderungen im Mietrecht 2017
 

1) Mietspiegelreform: Neuer Betrachtungszeitraum

So will Bundesjustizminister Heiko Maas mit dem zweiten Mietrechtsnovellierungsgesetz den „Mietspiegel auf eine breitere Basis zu stellen“ – anstatt derzeit vier Jahre sollen künftig acht Jahre berücksichtigt werden. Dadurch würden auch längere Mietverhältnisse ohne Mieterhöhungen in die Betrachtung mit einfließen und extreme Schwankungen auf dem Mietmarkt abgefedert werden.

Das Ergebnis: sinkende Vergleichsmieten. Das bestätigt auch der IVD (Immobilienverband Deutschland) in einer Studie.

Ferner soll für die Berechnung von Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen künftig nur noch die tatsächliche Wohnfläche herangezogen werden und nicht mehr die vertraglich vereinbarte Fläche.

Neue Regelungen zu Modernisierungskosten

Während Vermieter bisher noch 11 % der anfallenden Kosten auf Mieter umlegen können, soll dieser Satz mit der Reform auf 8 % reduziert werden. Umlegbar sind künftig außerdem nur noch maximal drei EUR je Quadratmeter innerhalb von acht Jahren. Dafür soll eine neue Kappungsgrenze bei Modernisierungskosten sorgen, mit deren Hilfe Mieter besser vor einer „Herausmodernisierung“ geschützt werden sollen.

Ein weiteres probates Mittel soll dem Mieter zudem künftig mit einer neuen Härtefallklausel zur Verfügung stehen. Hiernach soll er nicht mehr als 40 % seines Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.
 

2) Mietpreisbremse: Kommt endlich eine Anpassung?

Kaum ein Tag vergeht ohne neue Meldungen über die Mietpreisbremse: Sie ist nicht zielführend, sie ist nicht anwendbar, sie muss angepasst werden. Das allerdings hinter der massiven Kritik mehr steckt als bloße Politik, bestätigen Untersuchungen des DMB (Deutscher Mieterbund). Hiernach liege der durchschnittliche Mietzins bei einer Wiedervermietung 22 % oberhalb des durch die Mietpreisbremse zulässigen Wertes.

Eine Reform der Mietpreisbremse sollte es deshalb richten. Ein entsprechender Antrag wurde Mitte des Jahres 2016 vom Land Berlin in den Bundesrat eingereicht. Es handelte sich um das „Gesetz über die Dämpfung der Mietentwicklung und die wirksame Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen (Mietrechtsaktualisierungsgesetz –kurz: MietRAG)“ und enhielt einige bereits aus der oben genannten 2. Mietrechtsnovelle bekannte Anpassungen des Mietspiegels. Darüber hinaus sollte es die Mietpreisbremse direkt nachjustieren, indem:

  • § 556g BGB geändert wird, sodass der Mieter bereits bei Mietbeginn Einsicht in alle Tatsachen erhalten sollte, die Auswirkungen auf den Mietzins haben. So sollte er besser einschätzen können, ob die vom Vermieter geforderte Miete tatsächlich den rechtlichen Vorschriften entspricht.
  • § 5 WiStG geändert wird, sodass das in vielen Fällen schwer nachweisbare Tatbestandsmerkmal des „Ausnutzens“ eines angespannten Wohnungsmarkts durch das objektive „Vorliegen“ eines angespannten Wohnungsmarkts ersetzt wird.
  • § 558 Abs. 3 BGB geändert wird, sodass die Kappungsgrenze von derzeit drei Jahren auf künftig vier Jahre ausgedehnt wird.

Mietpreisbremse im Wahlkampfjahr

Zwar hat es der Antrag nicht über die Ausschüsse hinaus geschafft. Aber glaubt man Medienberichten, so arbeitet die SPD bereits an einer neuen Nachjustierung der Mietpreisbremse, die im Rahmen des kommenden Wahlkampfes Aufwind erhalten soll.

Das Konzept soll bei der Klausur der SPD-Bundestagsfraktion, die für Mitte Januar 2016 angesetzt ist, beschlossen werden und ergänzt die oben genannten Forderungen zur Mietpreisbremse auch um eine Reaktion auf ein neues Urteil des BGH: Der hatte Ende 2016 entschieden, dass auch eine GbR wegen Eigenbedarf kündigen kann. Wir berichteten in diesem Beitrag dazu.

Das SPD-Konzept sieht vor, die Definition des Eigenbedarfs gesetzlich klarzustellen. Vermieter sollten nicht mehr aus Eigenbedarf kündigen, um in der Wohnung eine Kanzlei zu gründen oder Familienmitglieder unterzubringen. Darüber hinaus, so die SPD, „wollen [wir], dass Vermieter nicht mehr durch Gründung einer Personengesellschaft die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf Eigenbedarf umgehen können.“

Mietrecht 2017: Auch Grüne schalten sich ein

Mit der Überschrift „Zusammenhalt stärken – Mietrecht reformieren“ zielen auch die Grünen auf eine Nachjustierung im Mietrecht ab und schalten sich in die Diskussion um das Mietrecht 2017 ein. Der entsprechende Antrag fordert die Regierung zu umfangreichen und teils drastischen Nachschärfungen im Mietrecht auf.

So sollen unter anderem Wohnungen, die bereits heute mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, künftig nicht mehr von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Darüber hinaus sollen die aktuellen Ausnahmeregelungen für möblierte Wohnungen und nach einer umfassenden Modernisierung abgeschafft werden.

Zudem fordern die Grünen, dass Modernisierungskosten in deutlich geringerem Umfang als bisher auf die Miete umgelegt werden können. Außerdem sollen Bedingungen, unter denen Mieter eine Modernisierung zu dulden haben, verschärft werden.

Erschwert und stärker begrenzt werden sollen Mieterhöhungen auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Zudem soll das Verfahren zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete genauer und für Vermieter ungünstiger geregelt werden.

Zu den weiteren beantragten Neuerungen gehört eine Verschärfung des Kündigungsschutzes, eine verbraucherfreundlichere Gestaltung der Betriebskostenabrechnung und das Verbot, die Grundsteuer auf die Miete umzulegen.

Den Antrag der Grünen Drs. 18/10810 v. 10.01.2017 finden Sie hier im Volltext.
 

3) Neuerungen im WEG: Einfacher umbauen, einfacher abstimmen

Im September 2016 haben die Länder Bayern, Sachsen und Hessen ein Gesetzesvorhaben im Bundesrat eingereicht. Mit ihm soll unter anderem die Barrierefreiheit von Wohnanlagen sowie der Auf- und Ausbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge im WEG und im Mietrecht gefördert werden.

Darüber hinaus sieht der Gesetzentwurf vor, dass das Mehrheitserfordernis für Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft herabgesenkt wird. Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit könnten dann leichter umgesetzt werden, selbst wenn sie die Eigenart der betroffenen Wohnanlage ändern.

Derzeit ist für solche Maßnahmen noch die einstimmige Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Das kann regelmäßig dazu führen, dass einzelne Eigentümer auch sinnvolle Änderungen blockieren können.

Hier finden Sie den „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität“ im Volltext.
 

4) Weitere Änderungen im Mietrecht 2017

Seit Juli 2016 haben nun alle Bundesländer die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern gesetzlich in den jeweiligen Landesbauverordnungen umgesetzt. Hiernach müssen zumindest Schlaf- und Kinderzimmer sowie Flure mit einem solchen Gerät ausgestattet sein.

Unterschiedlich geregelt sind jedoch Fristen, bis wann die Rauchmelder installiert sein müssen. Während die Regelung in Berlin lediglich alle Neubauten seit dem 1.1.2017 betrifft, gilt für Bestandsgebäude eine Frist bis zum 1.1.2020. Im Saarland, in Nordrhein-Westfalen und in Niederssachen müssen hingegen bereits alle Wohnungen mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein.

Darüber hinaus sieht der Koalitionsvertrag weitere Projekte im Bereich der Energiegesetze vor – beispielsweise wollten die Vertragspartner noch in dieser Periode die Novellierung der Energiesparverordnung angehen. Doch angesichts der knappen Zeit bis zu den nächsten Bundestagswahlen wird das wohl nicht mehr geschehen.

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