Mietrechtsreform 2018: Barley legt MietAnpG vor

Jetzt geht es Schlag auf Schlag: Vor wenigen Wochen erst kündigte Justizministerin Barley in einem Fernsehinterview an, die Mietpreisbremse nachschärfen zu wollen – und zwar noch vor der Sommerpause. Jetzt liefert sie: Anfang Juni hat die Ministerin einen Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes (MietAnpG) vorgelegt.

Den Koalitionspartner irritiert dieses hastige Vorgehen. Scharfe Kritik übt die Union aber vor allem an den Inhalten des Entwurfs. Denn die schießen stellenweise deutlich über die im Koalitionsvertrag vereinbarten Ziele hinaus.

Hier die Eckpunkte des MietAnpG in aller Kürze:

Mietpreisbremse: Neue Informationspflichten für Vermieter und weitere Änderungen

Das MietAnpG sieht vor, dass Vermieter künftig bei einem neuen Mietvertragsabschluss unaufgefordert die Ausnahmegründe offenlegen müssen, warum sie eine höhere als die gesetzlich zulässige Miete verlangen. Konkret betrifft diese Neuerung alle Vermieter, die sich bei einer Neuvertragsmiete auf die in § 556e und § 556f BGB geregelten Ausnahmen berufen wollen.

Kommt ein Vermieter der neuen Auskunftspflicht nicht nach, so kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen können – selbst wenn eine Ausnahme vorliegt.

Darüber hinaus soll es in Zukunft für Mieter einfacher werden, einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während es dazu bisher noch einer qualifizierten Rüge bedarf, soll in Zukunft eine einfache RÜge ausreichend sein.

Neue Regeln bei Modernisierungsumlage

Die auf Mieter umlegbaren Kosten nach einer Modernisierung sollen begrenzt werden: Während derzeit noch bis zu 11 % auf den Mieter umlegbar sind, sieht das MietAnpG nur noch 8 % vor. Das sei, so heißt es aus dem Ministerium, angesichts eines „deutlich verringerten Zinsniveaus für Hypothekenzinsen ein notwendiger Schritt“. Diese Regelung soll zunächst auf fünf Jahre begrenzt und dann erneut überprüft werden.

Eine neue Kappungsgrenze soll zudem Mieterhöhungen nach Modernisierungen auf 3 EUR je Quadratmeter für einen Zeitraum von sechs Jahren begrenzen. Dies solle es Mietern ermöglichen, noch vor dem Eintritt in einen Mietvertrag besser beurteilen zu können, ob sie sich die Miete für ihre Wohnung in den kommenden Jahren noch leisten können.
 

„Herausmodernisieren“ ist in Zukunft ordnungswidrig

Um das zielgerichtete „Herausmodernisieren“ von Mietern zu unterbinden, wird mit dem MietAnpG ein neuer Ordnungswidrigkeitentatbestand in das WiStrG eingeführt. Dieser greift, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen an dem Objekt durchführt mit der Absicht, den Mieter zur Kündigung zu veranlassen – und darüber hinaus auch, wenn der Vermieter zwölf Monate nach Zugang der Ankündigung nicht mit den baulichen Veränderungen beginnt.

Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldstrafe bis zu 100.000 EUR geahndet werden. Mieter erhalten außerdem einen Anspruch auf Schadenersatz.

Modernisierungen: Vereinfachtes Verfahren geplant

Bei kleineren Modernisierungen will die Justizministerin ein für beide Parteien vereinfachtes Verfahren einführen, bei dem ein maximaler Betrag von 10.000 EUR unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsanteils von 30 % umgelegt werden kann.

Das ist neu: Regelungen zur Wohnflächenberechnung

Anders als im Koalitionsvertrag vereinbart, enthält der jetzt vorgelegte Gesetzesentwurf auch eine Neuerung in Sachen „Wohnflächenberechnung“: Hiernach ist künftig in Mietverträgen eine Berechnungsmethode anzugeben.

Fehlt eine Angabe, so gelten für Gebäude bis Baujahr 2003 die Regelungen der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 (BGBl. I S. 2178).

Bei Gebäuden ab Baujahr 2003 richtet sich die Berechnungsmethode nach der Wohnflächenverordnung vom 25.11.20193 (BGBl. I S. 2346) in der am 01.01.2004 geltenden Fassung.

MietAnpG: Das geplante Inkrafttreten

Laut Entwurf soll das Mietrechtsanpassungsgesetz am ersten Tag des Monats nach Verkündung im BGBl in Kraft treten. Katarina Barley strebt ein Inkrafttreten Anfang des Jahres 2019 an.

MietAnpG: Politik reagiert prompt

„Die Bundesjustizministerin torpediert das Gesetzgebungsverfahren zum Mietrecht“, kommentierte Wohnungsmarkt- und Rechtsexperte Jan-Marco Luczak (CDU) das Vorgehen seiner Kollegin. Denn der Entwurf sei noch nicht mit allen Ressorts abgestimmt – aber schon veröffentlicht.

Auch inhaltlich hat der Abgeordnete einiges an dem Entwurf eines MietAnpG auszusetzen. So schieße er weit über das im Koalitionsvertrag vereinbarte Ziel hinaus. Dort sei lediglich eine Auskunftspflicht für Vermieter in solchen Fällen vereinbart, wenn sie sich auf eine höhere Vormiete beriefen – und nicht eine generelle Auskunftspflicht, wie es der jetzige Entwurf eines MietAnpG vorsieht.

Zudem seien auch die Regelungen gegen das missbräuchliche Modernisieren zum Zwecke der Beendigung eines Mietverhältnisses mehr als „schwammig“ und „in der Praxis kaum handhabbar“. Außerdem liefe man damit Gefahr, „dass Modernisierungen künftig unterbleiben“, erklärte Luczak.

„Preise manipulativ deckeln zu wollen, ist populistisch!“

Noch einen Schritt weiter ging der Generalsekretär des CDU-Wirtschaftsrats Wolfgang Steiger mit seiner Kritik an Barleys Plänen. „Preise manipulativ durch den Staat deckeln zu wollen, ist populistisch und wird nicht der Tatsache gerecht, dass zusätzliche Wohnungen gebaut werden müssen“, kritisierte er das Vorhaben seiner Kollegin gegenüber dem Handelsblatt scharf. Die Mietpreisbremse habe keine einzige Wohnung geschaffen. „Aus falsch verstandenem Mieter- und Verbraucherschutz schafft man stattdessen ein Klima, in dem jeder Investor drei Mal überlegt, ob er neue Mietshäuser baut.“

Grüne: Mietpreisbremse auch weiterhin löchrig

Lisa Paus, finanzpolitische Sprecherin der Grünen, wies die Kritik der CDU scharf zurück: „Die Union versucht jede noch so kleine Verbesserung des Mietrechts zu verhindern. Die Immobilienwirtschaft boomt, während die Mieten explodieren.“ Die Mietpreisbremse sei aber weiterhin „löchrig wie ein Schweizer Käse“. Ausnahmetatbestände seien daher abzuschaffen, forderte sie.

Die Mietenpolitische Sprecherin der Grünen in Berlin kritisierte indes: „Die Bundesregierung hat anscheinend keine Ahnung von der Lebensrealität der Mieter in den Städten. Das ist größtenteils Symbolpolitik.“ Es öffne einem Missbrauch Tür und Tor, dass Eigentümern bei einem Verstoß keinerlei Sanktionen drohen. Auch die geplante Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage sei ungenügend. Denn „die meisten Menschen könnten sich nicht mal zwei Euro mehr Miete leisten.“

Haus & Grund: Vereinfachtes Modernisierungsverfahren grundlegend positiv

„Die von Bundesjustizministerin Barley vorgelegten Mietrechtsänderungspläne gehen an vielen Stellen über den Koalitionsvertrag hinaus. Die Große Koalition muss nacharbeiten“, kommentierte Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, den Entwurf eines MietAnpG in einer aktuellen Pressemitteilung.

Beispielhaft nannte Warnecke die geplanten Regelungen zur Wohnflächenberechnung: „Das sind alte SPD-Wünsche und keine Pläne der Regierung aus dem Koalitionsvertrag. Wenn diese Pläne Realität werden, müssten zahlreiche Wohnungen neu vermessen und rückwirkend Millionen Mietverträge geändert werden.“

Positiv bewertet Haus & Grund dagegen das vereinfachte Verfahren
bei einer Modernisierung. Es fehle jedoch noch die äußerst wichtige Vereinfachung bei der Modernisierungsankündigung, um gerade für private Vermieter eine echte Erleichterung darzustellen. An dieser Stelle müsse die Regierung deshalb unbedingt nachbessern, um Fortschritte bei der energetischen Modernisierung und beim altersgerechten Umbau erzielen zu können, forderte der Präseident.

Die geplanten Verschärfungen der Mietpreisbremse lehnt Haus & Grund indes weiterhin ab:
„Die Mietpreisbremse ist und bleibt verfassungswidrig. Sie verschärft die Situation auf den angespannten Wohnungsmärkten und fördert die Gentrifizierung. Damit sollte die Große Koalition endlich Schluss machen und diese unsinnige Regelung abschaffen.“

Mieterbund: Kleiner Schritt in die richtige Richtung

„Der von Ministerin Barley in die Ressortabstimmung gegebene Referentenentwurf eines MietAnpG ist aus unserer Sicht allenfalls ein erster, kleiner Schritt in die richtige Richtung“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, in einer ersten Stellungnahme den jetzt veröffentlichten Entwurf. „Die im Referentenentwurf vorgesehenen Verbesserungen für Mieter reichen nicht aus und gehen nicht weit genug, auch wenn sie zum Teil über die im Koalitionsvertrag angesprochenen Änderungen hinausgehen.“

„Die Mietpreisbremse funktioniert nicht so, wie von uns erhofft“, so Siebenkotten weiter. Es sei deshalb richtig, dass der Gesetzgeber hier nachjustiere. Der Referentenentwurf sehe aber lediglich eine neue Auskunftspflicht vor. Das schaffe zwar Transparenz, ändere aber an der grundlegenden Problematik der Mietpreisbremse nichts. „Auch künftig wird die Mietpreisbremse nicht flächendeckend in Deutschland gelten, werden diverse Ausnahmebestimmungen und Sonderregelungen die Wirkungen der Mietpreisbremse einschränken und relativieren“, kommentiert der Bundesdirektor die geplanten Änderungen. „Inhaltlich bleibt alles beim Alten.“

Die Einschränkung der Mieterhöhungsspielräume nach einer Modernisierung sei zwingend. Aber auch diese Änderungen gehen nicht weit genug. So bedeute die geplante Kappungsgrenze von 3 EUR je Quadratmeter und Monat für viele Mieter nach wie vor eine Mieterhöhung bis zu 50 Prozent. Darüber hinaus führe auch eine 8-prozentige Umlage bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen zu Mietsteigerungen, die für viele Haushalte nicht bezahlbar seien, so Siebenkotten weiter. „Wir fordern eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf 4 Prozent und eine Kappungsgrenze von 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.“

Den Entwurf eines MietAnpG im Volltext finden Sie jetzt als Volltext auf den Seiten des Mietgerichtstages.

Quellen:
Haus & Grund, Pressemitteilung v. 5.6.2018
Mieterbund, Pressemitteilung v. 5.6.2018

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