Neue Studie veröffentlicht: Wirkt die Mietpreisbremse doch?

Zur Mietpreisbremse sind schon viele Studien veröffentlicht worden. Auch vom DIW (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung). Alle deuteten sie darauf hin, dass die Mietpreisbremse ins Leere läuft. Dass sie dem rasanten Anstieg der Mietpreise nichts entgegensetzen könne. Dass sie eine Fehlkonstruktion sei.

Dieses Ergebnis ist auch weiterhin gültig. Auch eine neue im Februar 2018 veröffentlichte Studie des DIW bildet da keine Ausnahme. Bundesweit, so die Autoren, steigen die Mietpreise weiter. Die Mietpreisbremse könne das nicht verhindern.

Doch es gibt einen signifikanten Unterschied zu den bisherigen Untersuchungen: Die aktuelle Studie erlaubt – aufgrund ihres Designs – eine deutlich differenziertere Betrachtung der Auswirkungen durch die Mietpreisbremse. Erstmals können solche Regionen mit einer wirkenden Mietpreisbremse von jenen Regionen getrennt betrachtet werden, in denen das nicht der Fall ist.

Mietpreisbremse: Besser als ihr Ruf?

Insgesamt haben die Studienautoren Claus Michelsen, DIW-Immobilienökonom, Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin und Andreas Mense von der Uni Erlangen-Nürnberg über 200.000 Mietinserate von Online-Plattformen ausgewertet und auf der Ebene von Postleitzahlbezirken regulierte und unregulierte Wohnungen verglichen, die eine ähnliche Lage und Qualität vorweisen.

Das Ergebnis überrascht: Die Bremse scheint besser zu sein als ihr Ruf es vermute lässt. Sie wirkt. Zumindest in bestimmten Regionen.
 

„Die Mietpreisbremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung. Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist – dort wo sie wirken kann, tut sie es auch“, erklären die Autoren der Studie. „Man müsse sich genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Regulierung greifen kann.“

Und das ist – rein rechnerisch – erst der Fall, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 % pro Jahr gestiegen sind.

Mietpreisbremse: Waren die Erwartungen zu hoch?

„Die Mietpreisbremse wirkt in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind, und ist unter dem Strich besser als ihr Ruf – die Erwartungen waren vielerorts schlicht zu hoch“, sagt Andreas Mense.

Verantwortlich dafür sei die konkrete Ausgestaltung der Mietpreisbremse: Sie gilt im Moment in 313 von rund 11.000 Städten und Gemeinden. Damit betrifft sie etwa ein Viertel der Bevölkerung.

Der Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die als Durchschnittswert auf Basis der innerhalb der letzten vier Jahre abgeschlossenen Mietverträge berechnet wird. Für Mieterhöhungen steht Vermietern ein Spielraum von 10 % zu.

Sind in einer Region die Mieten vor Einführung der Bremse nun besonders stark gestiegen, so kann das Instrument durchaus eine dämpfende Wirkung entfalten. Ab einem Anstieg des Mietniveaus von 3,9 % kann das Mietenwachstum verlangsamt werden.

Stiegen die Mieten zudem signifikant an – genauer: um mehr als 4,8% – so kann die Mietpreisbremse sogar zu einem einmaligen Absinken der Mieten führen. Anschließend stiegen sie dann langsamer an als ohne Regulierung, wie beispielsweise in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin-Mitte und -Neukölln, München-Laim und -Schwabing, im Stuttgarter Heusteigviertel oder im Innenstadtbereich von Bielefeld. Hier seien die Mieten durchschnittlich sogar einmalig um rund 3 % zurückgegangen, so die Autoren der Studie weiter.

Bezogen auf Gesamtdeutschland könnten daher Mieter aus Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bayern von der Mietpreisbremse profitieren, so die Autoren weiter.

Studie zeigt: Bremse ist kein Investitionshindernis

Die noch vor der Einführung der Preisbremse von Eigentümer- und Vermieterverbänden ins Feld geführte These, die Mietpreisbremse sei ein Investitionshemmnis, sehen die Autoren der jetzt veröffentlichten DIW-Studie ebenfalls als entkräftet an: Laut ihren Ergebnissen verhindert die Mietpreisbremse keine Investitionen in den Neubau von Mietwohnungen, sodass sie die vielerorts brisante Situation auf den Wohnungsmärkten noch zusätzlich verschärfe. Ganz im Gegenteil.

Weil die Mietpreisbremse nie für den Wohnungsneubau galt, seien die Investitionen sogar noch gestiegen. So seien im Jahr ihrer Einführung (2015) rund 247.000 Wohnungen gebaut worden. 2016 waren es bereits 278.000 Wohnungen. Und im Jahr 2017 wurden mehr als 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Damit sei der Wohnungsneubau um mehr als 20 % angestiegen seit es die Mietpreisbremse gibt.

Und weil diese Wohnungen von der Wirkung durch die Bremse ausgenommen seien, stiegen die Mieten für sie deutlich schneller an. Der zu erwartende Ertragszuwachs locke weitere Investoren auf den Markt. Damit könne das Angebot an zusätzlichen Wohnungen langfristig erweitert werden, heißt es dazu in der Studie.

Reform der Grundsteuer könnte helfen

„Daran, dass die Politik noch mehr Anreize für den Neubau von Wohnungen setzen muss, führt kein Weg vorbei“, betont Mitautor Konstantin Kholodilin. Die Regulierung durch die Mietpreisbremse könne allerhöchstens ein wenig mehr Zeit verschaffen, die Mietentwicklung so lange im Zaum halten, bis sich die Lage am Wohnungsmarkt entspannt hat.

Nötig sei, dass Kommunen mehr Flächen für den Wohnungsbau aktivieren könnten. Das könnte auch mithilfe einer Reform der Grundsteuer geschehen: Sofern Grundstücksbesitzer Gebäude bauen oder aufstocken, dürften sie nicht länger stärker belastet.

Teure Baugrundstücke müssten nicht erst erworben werden. Denn die sogenannte „Nachverdichtung“ auf bereits erschlossenen Grundstücken böte die Möglichkeit, schnell und vergleichsweise günstig Wohnraum zu schaffen. Darüber hinaus wären öffentliche Zuschüsse denkbar, um mögliche Eigenkapitalengpässe bei Investoren abzumildern.

„Die wohnungsmarktpolitischen Probleme, das heißt rund eine Million fehlende Wohnungen in Deutschland und steigende Mieten, können natürlich nicht nur mit der Mietpreisbremse bekämpft werden“, kommentiert Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbunds, die Ergebnisse der Studie. „Notwendig ist der jährlich Neubau von mindestens 400.000 Wohnungen, davon 200.000 Mietwohnungen und davon wiederum mindestens 80.000 Sozialmietwohnungen.“

Mietpreisbremse: Nachschärfung soll kommen

„Da wir von diesen Fertigstellungszahlen aber weit entfernt sind, muss zumindest in der Zwischenzeit mit Hilfe mietrechtlicher Regelungen verhindert werden, dass die Mieten weiterhin rasant steigen. Dazu bedarf es einer wirksameren Mietpreisbremse mit weniger Ausnahmetatbeständen und Sanktionen für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten“, so Siebenkotten weiter.

Die neue Bundesregierung hat sich in ihrem Koalitionsvertrag darauf geeinigt, die Mietpreisbremse zu verschärfen und „auf den Prüfstand zu stellen“: Bis zum Jahresende 2018 will die Regierung die Mietpreisbremse evaluieren. Vermieter sollen außerdem dazu verpflichtet werden, Angaben zur Vormiete zu machen, sofern er eine höhere Miete fordert, als es die Regelungen zur Mietpreisbremse zulassen.

Quelle:
DIW, Pressemitteilung vom 14.02.2018

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Ein Kommentar zu “Neue Studie veröffentlicht: Wirkt die Mietpreisbremse doch?

  1. Mein Problem:die Modernisierungskosten addierte der Vermieter nach8 Jahren zur Kaltmiete dazu und nun erhöht er alles zusammen um 20%. Ist das rechtens und wo ist dasgesetzlich geregelt

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