Wieder neuer Entwurf zur Mietrechtreform 2018: Ist das endlich die Lösung?

Das Bundeskabinett hat am 5.9. den dritten Entwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz verabschiedet, nachdem die Union zum Teil heftige Kritik am Juni-Entwurf geäußert hatte.

Auf einen Blick: Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ beinhaltet folgende Änderungen:

  1. Auskunftspflicht des Vermieters über Vormiete gem. Mietpreisbremse
  2. Vereinfachte Rüge zur Mietpreisbremse ohne Tatsachen durch Mieter
  3. Modernisierungsumlage bei acht Prozent statt elf Prozent
  4. Berechnung der Modernisierungsumlage wird unkomplizierter
  5. „Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung
  6. Regelung zur Wohnfläche gestrichen

Hier die Änderungen im Detail:

1. Auskunftspflicht des Vermieters

Bevor ein Mieter einen Mietvertrag unterzeichnet, soll der Vermieter künftig unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet sein, dem Mieter unaufgefordert Auskunft über die Vormiete zu erteilen.

Die Auskunftspflicht des Vermieters besteht, wenn er

  • gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen will, die über der Grenze der Mietpreisbremse liegt oder
  • wenn er sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen will, wie etwa eine vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), eine erste Vermietung nach Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) oder eine erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB).

Die Auskunft des Vermieters hat schriftlich zu erfolgen. Der Vermieter kann sich erst auf die Ausnahme berufen, wenn er die Textform eingehalten (und ggfs. nachgeholt) hat.
Kommt der Vermieter dieser Auskunftsplicht nicht nach, soll er laut Gesetzesentwurf der Mietrechtsreform höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen können. Diese Maximalmiete liegt bei höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

2. Vereinfachte Rüge zur Mietpreisbremse

Verstöße gegen die Mietpreisbremse sollen in Zukunft für Mieter einfacher zu rügen sein. Der Mieter muss demnach künftig nicht länger eine tatsachengestützte Rüge erheben. Eine einfache Rüge ohne weitere Angaben soll ausreichen. Unverändert bleibt jedoch die Tatsache, dass der Mieter nur solche Mietzahlungen zurück fordern kann, die nach der Rüge fällig wurden.

3. Modernisierungsumlage jetzt bei acht Prozent

Wo eine Gefährdung bezahlbaren Wohnraums besteht, sollen die Modernisierungskosten fünf Jahre lang in Höhe von nur noch acht Prozent statt aktuell elf Prozent auf Mieter umgelegt werden können. Ebenso sollen die Modernisierungskosten auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren durch das neue Mietrecht gedeckelt werden.

4. Berechnung der Modernisierungsumlage wird einfacher

Die Berechnung der Modernisierungsumlage wird durch die Mietrechtsreform unkomplizierter. Für Vermieter sollen Modernisierungsmaßnahmen erleichtert werden. Wenn die Kosten nicht höher als 10.000 EUR sind, können Vermieter künftig 30 Prozent für Erhaltungsaufwand verlangen.

5. Pflichtverletzung durch „Herausmodernisieren“

Nach Inkrafttreten der Mietrechtreform soll es  für Vermieter schwieriger werden, Ankündigungen von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, um Mieter zur Kündigung zu bringen.

Wenn der Vermieter nach einer Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn länger als zwölf  Monate ruhen, oder der Vermieter eine Mieterhöhung von mindestens hundert Prozent angekündigt hat oder die Maßnahme unter erheblicher Belastung der Mieter durchführt, soll in Zukunft eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden.

Hatten die ersten beiden Gesetzesentwürfe noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters bei einem Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen, so greift nun die in den Entwurf aufgenommene Vermutungsregel im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 281 BGB. Hinzu kommt, dass das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellt und mit einer Geldbuße von 100.000 Euro geahndet werden kann.

6. Regelungen zur Wohnfläche gestrichen

Der Passus zur Regelung, der Vereinbarungen zur Wohnflächenberechnung der Vertragsparteien, der im ersten Entwurf noch vorgesehen war, fehlt in den weiteren Entwürfen des Mietrechtsanpassungsgesetzes.

Wann wird die Mietrechtsreform 2018 verabschiedet?

Laut Bundesregierung soll das Gesetz spätestens ab 01.01.2019 gelten. Nach dem Beschluss des Bundeskabinetts wird der Entwurf nun in den Bundestag eingebracht. Änderungen im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens sind nicht ausgeschlossen.

Hier finden Sie den vollständigen Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung 2018 als PDF zum Download.

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