BGH entscheidet zu Mietmangel: Wann müssen Gerichte Beweis erheben?

Ein Schimmelbefall in der Wohnung ist für Mieter wie für Vermieter ein Horrorszenario. Vermieter fürchten mögliche Sanierungskosten, Mieter sorgen sich um ihre Gesundheit. Und besonders brisant ist die Frage: Ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Und wenn ja: Wie hoch darf sie sein?

Der BGH hat in einer neuen Entscheidung hierzu jetzt konkrete Vorgaben gemacht – und dabei sogar die Frage beantwortet, wie detailliert ein Mieter Mängel beschreiben muss und wann Gerichte Beweis erheben müssen.

BGH, Beschl. v. 10.04.2018 – VIII ZR 223/17: Der Hintergrund

In einem Mietshaus machte sich Schimmel breit, woraufhin der Mieter die Miete um 2/3 kürzte. Der Vermieter zögerte nicht lang: Wegen eines unberechtigten Zahlungsrückstandes in Höhe von 2.540 EUR kündigte er das Mietsverhältnis auf und verklagte den Mieter auf Räumung.

Vor dem AG Koblenz erklärte sich der Mieter damit, dass der Schimmelbefall einen erheblichen Mangel darstellen würde. Die Räume im Erdgeschoss des Hauses sowie das Schlafzimmer seien massiv von Schimmel befallen und infolgedessen nicht mehr für ihn nutzbar.
 

In den Augen des AG Koblenz war dieser Vortrag jedoch nicht ausreichend. Weil er nicht detailliert aufzeigte, inwieweit der Schimmelbefall die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigte, sei er seiner Darlegungslast nicht nachgekommen. Das Gericht gab daher der Klage des Vermieters statt ohne Beweis zu erheben.

Auch vor dem LG Koblenz unterlag der Mieter. Eine Minderung in Höhe von rund 40 % würden die zur Sache gemachten Angaben des Mieters jedenfalls nicht zulassen. Eine Beweiserhebung sei deshalb entbehrlich.

Eine Revision zum BGH ließ das Gericht darüber hinaus nicht zu. Der Mieter hatte jedoch mit der hiergegen eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde Erfolg.

BGH entscheidet: Gerichte verstoßen gegen Art. 103 GG

Die Karlsruher Richter gingen mit den beiden Vorinstanzen indes hart ins Gericht: Nach der Auffassung des höchsten Zivilgerichtes haben die AG- und LG-Richter das Beweisangebot des beklagten Mieters erst gar nicht berücksichtigt. Denn bei einer genauen Betrachtung der vom Mieter gemachten Ausführungen kommt in Betracht, dass ein Großteil der Mietsache für ihn nicht mehr nutzbar gewesen sein. In dieser Verweigerung sahen die BGH-Richter einen Verstoß gegen Art. 103 GG, also eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Über die vom Mieter gemachte Behauptung hätten die beiden Vorinstanzen Beweis erheben müssen.

Der Hinweis auf die angebliche mangelnde Substantiierung geht indes fehl. Denn legt der Mieter einen Sachmangel gemäß § 536 BGB konkret dar, so ist dies bereits ausreichend, insofern sich hieraus eine beeinträchtigte Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ergibt. Konkretere Ausführungen zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigungen müssen hier gar nicht gemacht werden.

Der BGH hob die Entscheidungen auf und verwies sie an eine andere Kammer des LG Koblenz als Tatsacheninstanz zurück.

Folgerungen aus der Entscheidung

Der Mieter trägt normalerweise die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein Mietmangel vorliegt. Hierbei muss er vor allem deutlich machen, wie sich der Mangel für ihn auswirkt. Die Gerichte dürfen die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters jedoch nicht überspannen. Das wird auch aus der vom BGH zitierten Entscheidung deutlich (BGH, Beschl. v. 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 sowie BGH, Beschl. v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11).

Aufgrund der Ausführungen des Mieters ergab sich hinreichend, dass der Mietmangel zumindest erheblich war. Dies wird allein schon dadurch deutlich, wie intensiv sich der Schimmelbefall ausgebreitet hatte. Hier kann vom Mieter nicht noch erwartet werden, dass der Mieter genauere Ausführungen zum Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung macht. Denn durch starken Schimmelbefall ist der Aufenthalt in den jeweiligen Räumen zumindest mit einer konkreten Gefahr für die Gesundheit verbunden. Eine Berufung auf einen weiteren Sachvortrag wäre als Förmelei anzusehen.

Dass der BGH von einem Verstoß gegen das rechtliche Gehör ausgeht, ist eine bedeutsame Aussage. Zu bedenken ist allerdings, dass die bloße Gefahr von Schimmelpilzbefall normalerweise noch keinen Mietmangel darstellt. Dies ergibt sich aus einem Urteil des LG Lübeck vom 02.03.2017 –14 S 275/15.

Praxishinweise aus der Redaktion

Die Entscheidung zeigt, dass es sich die Gerichte nicht zu einfach machen dürfen, um sich die Mühe einer Beweisaufnahme zu ersparen. Dies wird auch dadurch deutlich, dass der BGH die Sache einem anderen Spruchkörper zuweist, um damit eine voreingenommene Überprüfung in tatsächlicher Hinsicht zu ermöglichen.

Die Darlegungspflicht bei einem Mietmangel sollte dennoch aufseiten des Mieters ernst genommen werden. Zumindest sollte er nicht auf eigene Faust handeln – denn er muss auch dann mit einer Kündigung rechnen, wenn zwar ein Mangel vorliegt, er die Höhe der Minderung aber zu hoch veranschlagt hat. Darüber hinaus muss vorab geklärt werden, ob der Schimmelbefall in den Verantwortungsbereich des Mieters oder Vermieters fällt.

BGH, Beschl. v. 10.04.2018 – VIII ZR 223/17 im Volltext

Dieser Artikel ist zuerst erschienen auf www.deubner-recht.de

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