(Energetische) Modernisierungsmaßnahmen wirksam durchsetzen – Teil 1 von 2

Welche Regeln müssen Vermieter gegenüber ihren Mietern beachten, wenn sie eine Wohnung modernisieren lassen wollen? In einer zweiteiligen Serie erfahren Sie die Eckpunkte des neuen Modernisierungsrechts.

Wichtige Information zum Miet- und Maklerrecht 2015:

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) wird die Mietpreisbremse eingeführt, um den Mietanstieg in „angespannten Wohnungsmärkten“ auf max. das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % zu deckeln. Die Mietpreisbremse greift aber nur, sofern eine Wohnung nicht vorher einer umfassenden Modernisierung unterzogen wurde.

Wichtige Informationen, hilfreiche Downloads und offizielle Dokumente zum Gesetzgebungsverfahren, zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip finden Sie hier:

Die Miet- und Maklerrechtsreform 2015 – eine Übersicht

 

Erleichterung energetischer Modernisierungen

Zur Erleichterung der Durchführung energetischer Modernisierungsmaßnahmen wird das bisher in § 554 BGB reglementierte Modernisierungsrecht in sechs neue Vorschriften gefasst, nämlich

  • in die §§ 555a–555f BGB n.F.
  • im neuen BGB Kapitel 1a „Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“.

§ 554 BGB wird aufgehoben.

 

Erhaltungsmaßnahmen, § 555a BGB

Die bislang in § 554 Abs. 1 BGB geregelte Verpflichtung des Mieters, Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung zu dulden, ist nunmehr in § 555a BGB normiert.

„Aus § 554 Abs. 1 BGB wird § 555a BGB“

Neu in das Gesetz aufgenommen wurde die Verpflichtung des Vermieters, die Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen. Damit geht aber keine Änderung der bisherigen Rechtslage einher, da bereits jetzt nach der Rechtsprechung eine entsprechende Verpflichtung des Vermieters besteht.

Dies gilt auch für die Ausnahmen von der Ankündigungspflicht bei nur unerheblicher Beeinträchtigung oder Gefahr im Verzug. Eine besondere Form oder Frist für die Ankündigung ist nicht vorgesehen.

§ 555a Abs. 4 BGB sieht vor, dass weder

  • von der in § 555a Abs. 2 genannten Ankündigungspflicht,
  • noch von der in Abs. 3 BGB n.F. geregelten Aufwendungserstattungspflicht des Vermieters

zu Lasten des Mieters abgewichen werden darf.

Modernisierungsmaßnahmen, § 555b BGB

Der neue § 555b BGB fasst die bislang in § 554 Abs. 2 BGB a.F. und § 559 Abs. 1 BGB a.F. enthaltenen Modernisierungstatbestände zusammen und bringt sie in inhaltliche Übereinstimmung.

„Aus § 554 Abs. 2 BGB und § 559 Abs. 1 BGB wird § 555b BGB“

Der vereinheitlichte Modernisierungsbegriff des § 555b BGB erfasst nur bauliche Veränderungen, wobei hierunter aber nicht nur Eingriffe in die Gebäudesubstanz, sondern auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes fallen.

Darüber hinaus wird erstmals der Begriff der „energetischen Modernisierung“ legaldefiniert. Eine energetische Modernisierung (oder auch Sanierung) liegt vor, wenn durch die Maßnahme Endenergie eingespart wird.

Führt die Sanierung lediglich zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie, stellt sie – anders als noch im ersten Gesetzentwurf der Bundesregierung vorgesehen – keine energetische Modernisierung i.S.v. § 555b Nr. 1 BGB n.F. dar.

Dies ist insbesondere auch im Hinblick auf den Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1a BGB n.F. relevant. Gleichwohl zählt sie aber gem. § 555b Nr. 2 BGB zu den Modernisierungsmaßnahmen, sofern die Einsparung nachhaltig ist.

Nicht erforderlich ist in diesem Fall eine gleichzeitige Endenergieeinsparung, die dem Mieter direkt zugutekommen würde. Dies entspricht aber grundsätzlich auch schon geltendem Recht.

Zum Verständnis von § 555b Nr. 1, 2 BGB n.F., vor allem der dort verwendeten Energiebegriffe, ist auf das Energieeinsparungsrecht, vor allem auf die EnEV und die dort in Bezug genommenen technischen Normen, zurückzugreifen. Diese enthalten die entsprechenden Definitionen.

Während § 555b Nr.1 BGB n.F. von Maßnahmen „in Bezug auf die Mietsache“ spricht, müssen Maßnahmen nach § 555b Nr. 2 BGB n.F. mit der Mietsache nichts zu tun haben.

So fällt hierunter z.B. die Anbringung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des Hauses, bei der der erzeugte Strom nicht den Mietern zugutekommt, sondern vom Vermieter ins allgemeine Stromnetz eingespeist wird.

Allerdings berechtigen solche Maßnahmen weder zur Mieterhöhung nach § 559 BGB n.F., noch führen sie zu einem Minderungsausschluss nach § 536 Abs. 1 a BGB n.F.

Durch die Aufnahme der bislang in § 559 Abs. 1 BGB a.F. geregelten Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, in den Katalog der vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB n.F., wird klargestellt,

  • dass die Duldungspflicht nicht mehr über § 242 BGB hergeleitet werden muss,
  • dass aber andererseits auch bei derartigen Maßnahmen eine Härtefallabwägung nach § 555d BGB n.F. durchzuführen ist.

Bleiben Sie dran: Im nächsten Teil unserer Serie zur energetischen Sanierung lesen Sie alles Wissenswerte über die Ankündigung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen.

 

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