Energetische Modernisierungsmaßnahmen (Teil 2/2)

Durch die Mietrechtsreform 2013 ist es für Vermieter einfacher, eine Modernisierung gegenüber dem Mieter durchzusetzen. Lesen Sie Teil 2 unserer Serie zum neuen Modernisierungsrecht.

Wichtige Information zum Miet- und Maklerrecht 2015:

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) wird die Mietpreisbremse eingeführt, um den Mietanstieg in „angespannten Wohnungsmärkten“ auf max. das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10 % zu deckeln. Die Mietpreisbremse greift aber nur, sofern eine Wohnung nicht vorher einer umfassenden Modernisierung unterzogen wurde.

Wichtige Informationen, hilfreiche Downloads und offizielle Dokumente zum Gesetzgebungsverfahren, zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip finden Sie hier:

Die Miet- und Maklerrechtsreform 2015 – eine Übersicht

 

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555c BGB

Das BGB regelt die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in § 555c Absatz 1 wie folgt:

„Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

  1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.“

Im Vergleich zur früheren Rechtslage stellt § 555c Abs. 1 BGB n.F. durch die Formulierung „in wesentlichen Zügen“ klar, dass an den Inhalt der Modernisierungsankündigung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen.

 

Neu ist die in § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB enthaltene Verpflichtung zu Mitteilung der künftigen Betriebskosten – unabhängig davon, ob der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchführen will.

Auf Empfehlung des Rechtsausschusses eingeführt wurde § 555c Abs. 2 BGB, der in Anlehnung an § 568 Abs. 2 BGB eine Obliegenheit des Vermieters regelt, den Mieter auf die Ausschlussfrist für Härtegründe hinzuweisen (§ 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Hinweis muss über Form und Frist für den Härteeinwand informieren:

„Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.“ (§ 555c Abs. 2 BGB)

Die Folgen eines Verstoßes gegen die Obliegenheit sind in § 555d Abs. 5 BGB geregelt.

Weiterhin sieht § 555c Abs. 3 BGB n.F. vor, dass der Vermieter bei der Ankündigung einer Maßnahme zur energetischen Sanierung keine umfangreichen Erläuterungen über die zu erwartenden Energieeinsparungen abgeben muss.

Will der Vermieter z.B. neue Fenster einbauen, ist eine Bekanntgabe der – ggf. nur durch einen Sachverständigen zu ermittelnden – jeweiligen Wärmedurchgangskoeffizienten der alten Fenster nicht mehr erforderlich.

Stattdessen kann er hierzu künftig auf anerkannte Pauschalwerte wie z.B. die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.07.2009 Bezug nehmen, um die Energieeinsparung durch Vergleich mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster, die den Angaben des Herstellers entnommen werden können, darzulegen.

Diese Erleichterung findet sich im neuen Mieterhöhungsrecht (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB n.F.) wieder.

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555d BGB

Die Vorschrift enthält im Vergleich zum bisherigen Recht gleich mehrere Änderungen.

Nach § 555d Abs. 2 BGB sind bei der Abwägung, ob eine den Mieter zur Verweigerung der Duldung berechtigende Härte vorliegt, nicht nur wie bisher die Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter zu berücksichtigen, sondern künftig auch die Belange der Energieeffizienz und des Klimaschutzes.

Dies bedeutet tendenziell eine Verschlechterung der Rechtsposition des Mieters.

Gravierender ist, dass anders als bisher künftig die zu erwartende Mieterhöhung den Mieter nicht mehr berechtigen wird, die Duldung der Maßnahme zu verweigern.

Dies spielt künftig nur noch bei der Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung nach § 559 BGB eine Rolle.

Neu ist die in § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB n.F. normierte Ausschlussfrist zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, für die Geltendmachung der gegen die Duldung oder Mieterhöhung sprechenden Härtegründe gegenüber dem Vermieter.

Versäumt der Mieter diese Frist, ohne dies entschuldigen zu können, wird er mit seinen Härtegründen nicht mehr gehört und ist daher nicht mehr berechtigt, aus diesen Gründen die Duldung zu verweigern.

Auch wenn die künftige Miethöhe keinen Härtegrund i.S.d. § 555d Abs. 2 BGB n.F. darstellt, muss sich der Mieter auch insoweit gleichwohl bis zum Ablauf der in Abs. 3 genannten Frist gegenüber dem Vermieter hierauf berufen.

Versäumt er dies, findet der Härtegrund auch bei der Prüfung, ob die Mieterhöhung zumutbar ist oder nicht, keine Berücksichtigung mehr.

Gemäß Abs. 3 Satz 2 wird die Frist aber nur in Gang gesetzt, wenn der Vermieter seinerseits die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt hat. Unterbleibt die Ankündigung oder entspricht jedenfalls nicht den gesetzlichen Anforderungen, beginnt die Ausschlussfrist nicht zu laufen.

Kann der Mieter die unterbliebene Geltendmachung der Härtegründe entschuldigen, muss er den Vermieter über die Härtegründe und die Gründe seiner Verhinderung in Textform in Kenntnis setzen.

Hierbei unterscheidet § 555d Abs. 4 BGB zwischen Duldung und Mieterhöhung. Gründe, die gegen die Duldung sprechen, sind unverzüglich, Gründe, die gegen die Mieterhöhung sprechen, spätestens zu Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitzuteilen.

Kommt der Vermieter seiner Hinweisobliegenheit nach § 555c Abs. 2 BGB n.F. nicht nach, ergeben sich die Folgen aus § 555d Abs. 5 BGB n.F.

In einem solchen Fall bedarf der Härteeinwand des Mieters nicht der in § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB n.F. bestimmten Form und Frist. Allerdings müssen wie im Fall der unverschuldeten Fristversäumnis wirtschaftliche Härtegründe spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden, wenn sie im nachfolgenden Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt werden sollen.

Weitere Folgen hat der Verstoß gegen die Hinweisobliegenheit des Vermieters nicht: Da die Obliegenheit lediglich dem Schutz des Mieters vor der Unkenntnis der neu geschaffenen Befristung dient, ist er hinreichend dadurch geschützt, dass dem Vermieter die Berufung auf die Ausschlussfrist versagt bleibt.

Eine im Übrigen ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist also wirksam; ein fehlender Hinweis gem. § 555c Abs. 2 ändert nichts an der Fälligkeit der Duldungspflicht und schiebt auch die Mieterhöhung nach § 559b Abs. 2 Satz 2 nicht heraus.

Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, § 555e BGB

§ 555e BGB wurde lediglich redaktionell neu gefasst. Eine Änderung der Rechtslage ist damit nicht verbunden.

Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, § 555f BGB

Die Vorschrift ist neu eingefügt. Eine wesentliche Änderung der Rechtslage ergibt sich jedoch nicht, da bereits nach früherem Recht Vereinbarungen der in der Vorschrift genannten Art im konkreten Einzelfall im laufenden Mietverhältnis zulässig waren.

Vereinbarungen im Zusammenhang mit Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten waren bereits vor der Mietrechtsreform 2013 allgemein zulässig, in § 554 Abs. 5 BGB a.F. werden nur die Abs. 2–4 der Vorschrift unabdingbar erklärt.

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen im laufenden Mietverhältnis soll im Einzelfall eine konkrete Vereinbarung zulässig sein. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs ist mit Einführung dieser Vorschrift ausdrücklich beabsichtigt, die Praxis konkreter Vereinbarungen anlässlich von Modernisierungsmaßnahmen zu stärken.

Lesen Sie hier Teil 1 unserer Artikelserie "(Energetische) Modernisierungsmaßnahmen wirksam durchsetzen!"

 

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