Der Konkurrenzschutz beim Gewerbemietvertrag

Konkurrenz belebt das Geschäft, aber in der direkten Nachbarschaft möchten Gewerbetreibende und Freiberufler doch lieber darauf verzichten. Lesen Sie hier, was es aktuell rund um das Thema „Konkurrenzschutz im Mietvertrag“ und „Konkurrenzschutzklausel“ zu beachten gibt.

Konkurrenzschutz: Grundlagen

§ 535 BGB regelt, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten muss.

Daraus wird der so genannte Konkurrenzschutz abgeleitet, also die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor Konkurrenz zu schützen.

Dieser Schutz besteht automatisch und ohne ausdrückliche Absprache (so genannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).
 

Vermietet also der Vermieter Räume im räumlichen Geltungsbereich des Konkurrenzschutzes an einen Konkurrenten des Erstmieters, so verletzt er diesem gegenüber seine aus § 535 BGB folgende Gebrauchsgewährungspflicht.

Der Vermieter muss den Mieter aber nicht bereits vor Vertragsabschluss über bestehende Konkurrenzschutzvereinbarungen mit anderen Mietern aufklären.

Ein Vermieter handelt daher nicht treuwidrig, wenn er bei Vermietung nicht auf Konkurrenzschutzklauseln mit dem anderen Mieter hinweist. (BGH vom 16.09.1981 – VIII ZR 161/80, NJW 1982, 376.

Hinweis:

Eine umfangreiche Aufzählung mit Einzelfällen aus der Rechtsprechung insbesondere der sechziger und siebziger Jahre findet sich bei Kraemer in Bub/Treier, III. B Rdn. 1246.

Primär Rechtsprechung aus den achtziger und neunziger Jahren wird bei Neuhaus, ZAP, Fach 4, 269 besprochen (inkl. Klausellexikon, Checkliste Vertragsgestaltung).

Konkurrenzschutzklauseln: Nach Vertrag oder AGB

Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz kann individuell oder durch Allgemeine ­Geschäftsbedingungen abbedungen, erweitert oder konkretisiert werden.

Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Parteien ausdrückliche Vereinbarungen zu den Konkurrenzschutzpflichten des Vermieters treffen (KG vom 18.05.2007 – 12 U 99/07, NZM 2008, 248).

Diese sind einem möglicherweise weiter gehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gegenüber vorrangig, da sie ihn einschränken können (KG vom 06.05.2010 – 12 U 150/09, GuT 2010, 208).

Die Rechtsprechung verneint diesbezüglich grundsätzlich Verstöße gegen § 307 BGB (OLG Düsseldorf vom 11.06.1992 – 10 U 165/91, ZMR 1992, 445; OLG Hamburg vom 17.12.1986 – 4 U 237/85, ZMR 1987, 94).

Solche Klauseln wirken aber nur für die Zukunft, so dass der Mieter durch die ausdrückliche Vereinbarung des Konkurrenzschutzes keinen Anspruch auf Schutz vor bereits bei Anmietung bestehender Konkurrenz erwirbt (LG Köln vom 18.05.1989 – 2 O 363/87, WuM 1990, 379).

Musterformulierungen für Konkurrenzschutzklauseln

Generell ist eine ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel im Sinne eines umfassenden Konkurrenzschutzes zu werten.

Wollen die Parteien Konkurrenzschutz ausdrücklich ausschließen, kann beispielsweise so formuliert werden:

„Konkurrenzschutz wird dem Mieter nicht gewährt.“

oder

„Konkurrenzschutz zugunsten des Mieters ist ausgeschlossen.“

Wenn sich der Vermieter zum Schutz verpflichten soll, kann folgende Klausel verwendet ­werden:

„Der Vermieter verpflichtet sich, im Mietobjekt ______________ und im Umkreis von ________ Metern kein weiteres branchengleiches oder branchenähnliches Unternehmen und/oder Geschäft mit den im Mietobjekt geführten Sortimenten (Haupt- und Nebenartikel) des Mieters zu betreiben, betreiben zu lassen, Räume dazu zu vermieten, zu bauen oder sich am Bau zu beteiligen.“

Wichtig: Mietzweck im Gewerbemietvertrag genau bestimmen

Damit der Umfang des Konkurrenzschutzes überhaupt definiert werden kann, muss klar sein, welcher Art von Geschäften der Mieter nachgeht. Je genauer also der Mietzweck im Vertrag beschrieben ist, desto kleiner wird grundsätzlich der Spielraum des Vermieters, an Konkurrenten des Erstmieters zu vermieten.

Dabei ist der Vermieter aber nicht verpflichtet, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fern zu halten (BGH vom 07.12.1977 – VIII ZR 101/76, WuM 1978, 187).

Praxistipp:

Eine ergänzende Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel kommt nur in Betracht, wenn eine Regelungslücke festgestellt werden kann. Allein der Umstand, dass ein Vertrag für eine bestimmte Fallkonstellation keine Regelung enthält, besagt noch nicht, dass hier bereits eine planwidrige Regelungs­lücke vorliegt (BGH vom 11.01.2012 – XII ZR 40/10, NZM 2012, 196).

Nach dem sog. Grundsatz der Priorität steht dabei dem Erstmieter grundsätzlich Konkurrenzschutz gegenüber dem nachziehenden Mieter zu (Kraemer in Bub/Treier, III Rdn. 1243; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 Rdn. 507).

Achtung bei Änderungen im Sortiment

Konfliktpotential bieten in der Praxis häufig Änderungen der Betriebsart oder von Sorti­menten. Beispiel:

Das Obst- und Gemüsegeschäft verkauft „plötzlich“ auch Back- und Süßwaren und verlangt Konkurrenzschutz vor einem „drohenden“ Kiosk, der auch Brötchen anbieten will.

In den meisten dieser Fälle decken sich Waren- oder Dienstleistungsangebote der Konkurrenten nicht eindeutig und sind schwer abzugrenzen. Je weiter die Produkte oder Leistungen auseinander fallen, je geringer Überschneidungen sind, desto eher besteht eventuell überhaupt keine Konkurrenz im Sinne des Begriffs (BGH vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06, NZM 2008, 770 („Bäckercafé“); KG vom 06.05.2010 – 12 U 150/09, GuT 2010, 208).

Denn generell umfasst der vertragsimmanente Konkurrenzschutz nur Hauptartikel bzw. das Hauptsortiment (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 Rdn. 509 ff.) – also Waren, die den Stil eines Geschäfts bestimmen und ihm das eigentümliche Gepräge geben (BGH vom 03.07.1985 – VIII ZR 128/94, ZMR 1985, 374; OLG Düsseldorf vom 09.11.2009 – I-24 U 61/09; GuT 2010, 207 „verneint für ­Bäckerei vs. Fast-Food-Unternehmen“).

Geht es nur um Nebenartikel, muss der Mieter grundsätzlich dulden, dass der Vermieter Räume im selben Haus an einen Betrieb mit gleichen Waren vermietet (BGH vom 09.10.1974 – VIII 113/72, NJW 1974, 2317; OLG Düsseldorf, aaO.) – wenn nicht vertraglich ausdrücklich die Konkurrenz ausgeschlossen wurde.

Wichtig für die Beurteilung ist es, ob der Konkurrent gleichartige Waren in einer Vielfalt, Auswahl, Geschlossenheit und Übersichtlichkeit wie der Erstmieter anbietet (BGH vom 03.07.1985, aaO.; OLG Hamm ­vom 16.12.1997 – 7 U 64/97, NZM 1998, 511).

Kriterien für ­Nebenartikel können z.B. der Anteil des Artikel-Umsatzes am Gesamtumsatz sein (OLG Frankfurt/M. vom 27.08.1981 – 6 U 75/81, NJW 1982, 707; a.A. OLG Hamm vom 13.01.1987 – 7 U 193/86, NJW-RR 1988, 911.), der ­Eindruck eines in beiden Geschäften übereinstimmenden Warenangebotes oder die Homo­genität der angesprochenen Verbrauchergruppe.

Kennt der Mieter konkurrenzbegründende Umstände bereits bei Abschluss des Mietvertrags, so kann er sich später nicht mit Erfolg auf Konkurrenzschutz berufen (KG vom 06.05.2010 – 12 U 150/09, GuT ­2010, 208).

Etwas anderes kann gelten, wenn sich eine Konkurrenzsituation nachträglich verschärft (KG vom 21.01.2008 – 8 W 85/07, NZM 2009, 621: Friseur mit „Nageltisch“ wird Nagel­studio).

Auch wer sich in Stadtzentren niederlässt, in denen bereits ein höherer Konkurrenzdruck besteht, muss Beeinträchtigungen grundsätzlich eher hinnehmen als derjenige, der in reinen Wohngebieten tätig ist (BGH vom 07.12.1977 – VIII ZR 101/76, WuM 1978, 187).

Wie weit reicht der Konkurrenzschutz?

Konkurrenzschutz gilt allgemein nur für dasselbe Grundstück oder Gebäude. Liegen Grundstücke des Vermieters aber unmittelbar nebeneinander, sind sie noch vom Konkurrenzschutz umfasst (BGH, aaO.).

Liegen Grundstücke an unterschiedlichen Straßen, so scheiden Ansprüche schon bei 100 m Entfernung aus (BGH, MDR 1968, 657 = BB 1968, 645), erst recht bei 350 m oder gar 600 m Entfernung (OLG Nürnberg vom 11.01.2006 – 4 U 1102/05, NZM 2008, 843), was auch für Geschäfte in einem Einkaufszentrum giltBGH, WuM 1979, 144 = ZMR 1979, 311).

Bei Aufteilung des Gewerbemietobjekts geht eine mietvertragliche Konkurrenzschutzverpflichtung auf den jeweiligen Erwerber einzelner Räumlichkeiten über (OLG Koblenz vom 15.12.2006 – 10 U 1013/05, NZM 2008, 405).

Ansprüche aus dem Konkurrenzschutz im Gewerbe:

Folgende Ansprüche lassen sich aus dem Konkurrenzschutz ableiten:

  • Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gegen den Vermieter aus dem § 535 BGB auf Verhinderung oder Beseitigung der Konkurrenzsituation (gegebenenfalls durch Kündigung des neuen Mietverhältnisses).
  • Dazu kann ggf. als Druckmittel nach § 320 BGB ein Teil des Mietzinses zurückbehalten werden (Kraemer in Bub/Treier, III Rdn. 1249).
  • Der Beseitigungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter rechtlich nicht (mehr) in der Lage ist, den konkurrierenden Wettbewerb zu unterbinden (BGH, WuM 1975, 163). Folge: Der Mieter kann fristlos kündigen (§ 543 BGB).
  • Erleidet der Mieter Schäden (z.B. Umsatzeinbußen), so hat er einen Schadensersatzanspruch (wegen Nichterfüllung) gem. § 536a BGB gegen den vertragswidrig handelnden Vermieter.
  • Es war lange umstritten, ob durch die Konkurrenzsituation auch ein zur Mietminderung gem. § 536 BGB führender Mangel der Räumlichkeiten eintritt (Überblick bei Kraemer in Bub/Treier, III Rdn. 1250). Der BGH hat kürzlich entschieden, dass eine Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht zu einem Mangel der Mietsache führt (BGH, Urteil v. 10.10.2012, XII ZR 117/10).
  • Die Gewährleistungsansprüche treffen auch den Erwerber, der bei Aufteilung eines Gewerbemietobjekts in einen eine Konkurrenzschutzvereinbarung enthaltenden Mietvertrag eintritt (OLG Koblenz, aaO.).
  • Eine drohende Vermietung kann vom Erstmieter mit einer einstweiligen Verfügung versagt werden, wenn die entsprechenden Voraussetzungen glaubhaft gemacht werden können.
  • Wettbewerbsrechtliche oder deliktische Ansprüche des Erstmieters unmittelbar gegen Mietkonkurrenten sind ebenfalls denkbar (Vgl. OLG Frankfurt/M. vom 27.08.1981 – 6 U 75/81, NJW 1982, 707 (Anspruch aus § 1 UWG bejaht).
  • Der Vermieter kann Ansprüche auf Unterlassung nach § 541 BGB oder das Recht zur ­Kündigung nach § 543 BGB gegen seinen Mieter haben, wenn dieser vertragswidrig sein Sortiment umstellt oder erweitert.

Karl Friedrich Wiek, Thomas Emmert, Volker Grundmann

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3 Kommentare zu “Der Konkurrenzschutz beim Gewerbemietvertrag

  1. Wir haben Marktwirtschaft und diese Klausel verhindert den Wettbewerb. Ich habe in meinem Kosmetikstudio 2 Räume leer stehend. Diese würde ich gerne an einen mobilen Physiotherapeuten untervermieden. ca. 250 m nach rechts und 150 m nach li befinden sich auch schon Praxen. Diese verhindern den Einzug. Ist das korrekt?

  2. Ich bin zur Untermiete neben einem Frisur und betreibe dort eine Kosmetikpraxis. Hier biete ich auch kostenpfichtig Make up für die Damen an. Der Friseur also meine Vermieterin lädt sich eine Dame ein, die kostenlos Make ups anbietet und für ihr Kosmetistudio Werbung macht. Darf die Dame aus dem Friseur das?

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