Mietrecht 2013 bringt neue Regeln zur Mieterhöhung

Das neue Mietrecht bringt Änderungen bei der Mieterhöhung. Neu gefasst wurden zum Beispiel die Voraussetzungen für eine „Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen“ (§ 559 BGB).

Energetische Modernisierung rückt 2013 in den Vordergrund

Neben § 558 BGB ist § 559 BGB die zweite Norm, die dem Vermieter eine Mieterhöhung ermöglicht.

Der Unterschied:

Während § 558 BGB auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete abstellt, ermöglicht § 559 BGB dem Vermieter die Anhebung der Miete bei Veränderungen an der Wohnung selbst.

Die Vorschrift dient damit auch der allgemeinen Förderung von Modernisierungsmaßnahmen.

 

Müsste der Vermieter die Aufwendungen für eine Modernisierung nämlich selbst tragen, würde dies seine Rendite aus den Mieteinnahmen schmälern oder ganz aufzehren. Wünschenswerte Investitionen in den Wohnungsbestand würden unterbleiben.

Aus diesem Grund räumen die §§ 559 ff. BGB dem Vermieter die Möglichkeit ein, Modernisierungsaufwendungen in einem bestimmten Umfang und unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umzulegen.

Insbesondere soll § 559 BGB auch die Einsparung von Energie (energetische Modernisierung) und Wasser fördern.

Der Vermieter ist deshalb auch berechtigt, wegen damit in Verbindung stehender Aufwendungen eine Mieterhöhung zu verlangen.

Dieser Zweck wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz, mit der die energetische Modernisierung von Wohnraum gefördert werden soll, weiter in den Vordergrund gerückt.

Wesentliche Neuerungen durch das Mietrechtsänderungsgesetz


Was eine Modernisierung ist, steht nun nicht mehr in § 559 BGB, sondern im neuen § 555b BGB.

§ 559 BGB Abs. 1 verweist jetzt nur noch auf die in § 555b BGB aufgelisteten Modernisierungsmaßnahmen:

„Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“

Absatz 2 des neu gefassten § 559 BGB normiert die bereits geltende Rechtslage, wonach Instandsetzungskosten von den Kosten der Modernisierung in Abzug zu bringen sind.

Die Bestimmung sieht vor, dass – soweit erforderlich – eine Schätzung der Instandsetzungskosten genügt:

„Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.“

Hierdurch wird klargestellt, dass an die Ermittlung der in Abzug zu bringenden Kosten keine überzogenen Anforderungen gestellt werden sollen.

Gegenüber der bisherigen Rechtslage, die einen konkreten Kostenvergleich fordert, verringern sich damit die Anforderungen an die Feststellung der in Abzug zu bringenden Erhaltungskosten deutlich.

Neu ist auch die Regelung des § 559 Abs. 4 BGB n.F., wonach die Mieterhöhung ausgeschlossen sein soll, wenn sie eine besondere Härte für den Mieter darstellt.

Dabei sind auch die anfallenden Betriebskosten zu berücksichtigen.

Die Vorschrift korreliert mit der Neuregelung in § 555d Abs. 2 BGB n.F., wonach dies keinen Härtegrund mehr darstellt, der eine Verweigerung der Duldung der Modernisierungsmaßnahme rechtfertigen würde.

Voraussetzung für die Berücksichtigung dieses Härtegrunds ist allerdings, dass er vom Mieter rechtzeitig innerhalb der Fristen des § 555d Abs. 3 und 4 BGB n.F. geltend gemacht wurde.

Geltendmachung der Mieterhöhung

Weitere Änderungen ergeben sich aus § 559b BGB. In Absatz 1 verweist diese Norm nun auf § 555c Abs. 2 BGB:

„Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 2 gilt entsprechend.

§ 559b Abs. 1 BGB übernimmt damit die Erläuterungserleichterung, die bereits für die Ankündigung von energetischen Modernisierungen nach § 555c BGB gilt, auch für die Erläuterung der Mieterhöhung.

Die Reform 2013 hat dem Mietrecht in einigen Bereichen eine neue Struktur gegeben. Informieren Sie sich weiterhin auf diesen Seiten über alle Änderungen.

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