Tipps zum neuen § 940a ZPO

Die Mietrechtsnovelle hat den Anwendungsbereich des § 940 a ZPO (Räumung von Wohnraum) kräftig erweitert. Als Vermieteranwalt können Sie nun in 3 Fallkonstellationen auf eine Räumung durch einstweilige Verfügung hinarbeiten.

Der § 940a ZPO in der Praxis

Die Vorschrift § 940 a ZPO (Räumung von Wohnraum) stellt den gesetzlich normierten Fall einer Leistungsverfügung dar.

Sie wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz erweitert und erfasst nunmehr drei voneinander unabhängige Fallkonstellationen, in denen die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung möglich ist.

Die drei Fallkonstellationen werden im Folgenden vorgestellt:

  1. Räumung bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib und Leben, § 940a Abs. 1 ZPO
  2. Räumung sonstiger Dritter, § 940a Abs. 2 ZPO
  3. Räumung bei missachteter Sicherungsanordnung, § 940a Abs. 3 ZPO

 


1. Räumung bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib und Leben, § 940a Abs. 1 ZPO

§ 940a Abs. 1 ZPO lässt die Notwendigkeit eines im Hauptsacheverfahren erstrittenen Räumungstitels in jenen Fällen entfallen, wenn ein Recht des Antragsgegners zum Besitz an der Mietsache überhaupt nicht in Betracht kommt oder aber eine von ihm ausgehende Gefahr für Leib oder Leben des Antragstellers seine sofortige Entfernung aus der Wohnung erforderlich machen.

Praxistipp: § 940a Abs. 1 ZPO setzt nicht voraus, dass zugleich eine Räumungsklage anhängig ist oder anhängig gemacht wird.

Praxistipp: Eine Räumungsfrist ist im Zusammenhang mit einer einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 1 ZPO nicht zu gewähren (LG Hamburg vom 18.09.1991 – 311 T 116/91, WuM 1994, 707).

a.) Anwendungsbereich

§ 940a Abs. 1 ZPO ist ausschließlich anwendbar auf die Räumung von Wohnraum, wobei der rechtliche Hintergrund der Überlassung bzw. Nutzung irrelevant ist.

§ 940a Abs. 1 ZPO setzt damit insbesondere nicht voraus, dass ein Mietverhältnis besteht oder je bestanden hat.

Praxistipp: Die Räumung anderer Räume als einer Wohnung kann ganz ausnahmsweise durch einstweilige Verfügung in Gestalt einer Leistungsverfügung durchgesetzt werden.

Strittig ist, ob § 940a Abs. 1 ZPO insoweit die §§ 935, 940 Abs. 1 ZPO als Spezialvorschrift verdrängt.

(Für eine Anwendbarkeit der §§ 935, 940 ZPO neben § 940a ZPO Baumbach/Lauterbach, § 940a Rdn. 1; dagegen LG Berlin vom 05.02.1991 – 64 T 17/91, GE 1991, 405)

b.) Antragsteller

Antragsberechtigt ist neben dem Eigentümer jeder rechtmäßige Besitzer der Wohnung, so z.B. auch ein Mitmieter gegenüber einem anderen Mitmieter oder gegenüber einem Mitbewohner.

c.) Voraussetzungen

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

Wohnraum

Es muss sich um Wohnraum handeln. Zunächst ist hierbei auf die Nutzungsvereinbarung in einem etwaig vorhandenen Mietvertrag abzustellen.

Praxistipp: Haben die Parteien vereinbart, dass eine Wohnung gewerblich genutzt werden soll, ist § 940a Abs. 1 ZPO unanwendbar.

Existiert kein Mietvertrag, z.B. im Falle der „Besetzung“ einer leerstehenden Wohnung, kommt es auf die Art der Räume und den Zweck an, dem sie üblicherweise dienen.

Verbotene Eigenmacht

Der Antragsgegner muss den Besitz an der Wohnung durch verbotene Eigenmacht, d.h. ohne oder gegen den Willen des Berechtigten erlangt haben.

Nicht ausreichend ist, dass der Antragsgegner den Antragsteller durch Täuschung veranlasst hat, ihm den Besitz an der Wohnung einzuräumen, z.B. durch falsche Angaben bei den Mietvertragsverhandlungen.

Ob verbotene Eigenmacht vorliegt, wenn ein Mieter einen Dritten ohne Wissen und Zustimmung des Berechtigten in die Wohnung aufnimmt, ist strittig.

(Abl. LG Arnsberg vom 29.01.1999 – 6 T 62/99, WuM 1999, 418; zust. LG Freiburg vom 26.11.2004 – 13 T 329/04, FamRZ 2005, 1252)

Relevant ist dieser Streit seit der Mietrechtsnovelle 2013 allerdings nur noch für jene Fälle, in denen noch kein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Mieter vorliegt, der es dem Vermieter ermöglichen würde, gem. § 940a Abs. 2 ZPO eine einstweilige Verfügung gegen den Dritten zu erwirken.

Allein das Vorliegen einer verbotenen Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 ZPO reicht nicht immer für die Anwendbarkeit des § 940a Abs. 1 ZPO aus.

Darüber hinaus müssen auch die Voraussetzungen des § 940 ZPO vorliegen, wobei jedoch die verbotene Eigenmacht selbst ein „anderer Grund“ i.S.v. § 940 ZPO sein kann.

Konkrete Gefahr für Leib und Leben

Eine Räumung nach § 940 a Abs. 1 ZPO kommt auch in Betracht, wenn der Antragsteller vom Antragsgegner objektiv und konkret bedroht wird.

Dann kann auch ein sich berechtigt in der Wohnung aufhaltender Mitbewohner ungeachtet der Rechtsgrundlage der Mitbenutzung der Wohnung aus der Wohnung gewiesen werden.

So hat das AG Hamburg eine Räumung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zugelassen, weil der Mieter bzw., bei ihm wohnende Familienangehörige Mitmieter, Beauftragte des Vermieters und andere, sich berechtigt auf dem Mietgrundstück aufhaltende Dritte nachhaltig beleidigt, bedroht und angegriffen hatten (AG Hamburg vom 22.06.2010 – 40 A C 273/10, NZM 2010, 667).

Problematisch ist die Definition der konkreten Lebens- und Leibesgefahr. Sie soll nicht schon dann vorliegen, wenn der Antragsgegner lediglich Drohungen ausstößt (Baumbach/Lauterbach, § 940a Rdn. 5).

Teilweise wird sogar vertreten, dass die begehrte einstweilige Verfügung nur dann erlassen werden soll, wenn sich das nach Art. 2 Abs. 2 GG verfassungsrechtlich verbriefte Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit nicht anders schützen ließe, als dass dem Mitmieter das Betreten der Wohnung untersagt wird.

Sei dies nicht der Fall, könne der Antragsteller auf das ordentliche Klageverfahren verwiesen werden (AG Neukölln vom 27.02.1995 – 9 C 591/94).

Die diesbezügliche praktische Bedeutung des § 940a Abs. 1 ZPO hat mit der Geltung des Gewaltschutzgesetzes abgenommen.

Nach § 2 GewSchG kann das Gericht anordnen, dass der Drohende der bedrohten Person eine gemeinsam benutze Wohnung zur alleinigen Benutzung überlässt. Eine entsprechende einstweilige Anordnung kann nach § 64b Abs. 3 FGG ergehen.

Räumungsfrist

Die Zubilligung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO kommt in den Fällen des § 940a Abs. 1 ZPO nicht in Betracht, weil andernfalls die besondere Dringlichkeit zu verneinen wäre und eine einstweilige Verfügung nicht hätte ergehen dürfen (LG Hamburg vom 18.09.1991 – 311 T 116/91, WuM 1994, 707).


2. Räumung sonstiger Dritter, § 940a Abs. 2 ZPO

Die Vorschrift wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu eingeführt. Durch sie wird der – weiterhin geltende – Grundsatz eingeschränkt, wonach zur Räumung eines Dritten, der (Mit-)Besitz an der Wohnung hat, ein gegen diesen lautender Räumungstitel erforderlich ist.

a.) Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich ist auf die Räumung von Wohnraum beschränkt. Weiterhin darf der Antragsgegner nicht Mieter der zu räumenden Wohnräume sein.

b.) Voraussetzungen

Über die unter a.) genannten Punkte hinaus müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein:

Vollstreckbarer Titel gegen Mieter

Gegen den Mieter muss ein vollstreckbarer Räumungstitel vorhanden sein, der in einem Hauptsacheverfahren ergangen sein muss.

Hierzu zählt auch die in einem Räumungsrechtsstreit gegen den eine Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO missachtenden Mieter erlassene einstweilige Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO.

Andernfalls könnte der hiernach räumungspflichtige Mieter die Durchsetzung der gegen ihn erlassenen Räumungsverfügung dadurch vereiteln, dass er dem Vermieter unbekannte Dritte in die Wohnung aufnimmt, gegen die der Vermieter dann nicht nach § 940a Abs. 2 ZPO vorgehen könnte.

Bei Mietermehrheit soll ein gegen nur einen Mieter lautender Titel für den Antrag nach § 940a Abs. 2 ZPO ausreichen (Streyl, NZM 2012, 249, 253).

Fehlende Kenntnis des Vermieters

Für die Annahme eines Verfügungsgrunds nach § 940a Abs. 2 ZPO ist weiterhin erforderlich, dass der Vermieter zuvor keine Kenntnis davon hatte, dass der nunmehr auf Räumung in ­Anspruch genommene Dritte Besitz an den Mieträumen begründet hat.

Praxistipp: Erforderlich ist positive Kenntnis, fahrlässige oder grob fahrlässige Unkenntnis schadet nicht (Streyl, aaO.).

Schließlich darf der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Hauptsacheverfahren Kenntnis vom Besitzerwerb des Dritten erlangt haben, § 940a Abs. 2 ZPO.

Praxistipp: Bei Vorbereitung der Räumungsklage empfiehlt es sich, den Mieter unter Fristsetzung zur Mitteilung aufzufordern, ob und an wen er ggf. die Räume überlassen hat. Der Mieter ist insoweit auskunftspflichtig (LG Kiel vom 08.03.2010 – 18 O 233/09, ZMR 2010, 532).

Streyl (Streyl, NZM 2012, 254) weist zutreffend darauf hin, dass die Anknüpfung an den Schluss der mündlichen Verhandlung insoweit problematisch sein kann, wenn der Vermieter erst kurz zuvor Kenntnis von der Person des Dritten und der Besitzbegründung erlangt.

Will er den Dritten dann mitverklagen, würde dies wegen der Zustellungs- und Einlassungsfristen zu einer nicht unerheblichen Verzögerung des Räumungsprozesses gegen den Mieter führen.

Darüber hinaus ist eine Parteierweiterung nur unter bestimmten Voraussetzungen und in der Berufungsinstanz überhaupt nur mit Zustimmung des neuen Beklagten zulässig (OLG München vom 03.02.2006 – 19 U 4386/05, MDR 2006, 1186).

In solchen Fällen wird die zwar grundsätzlich mögliche Erweiterung der Räumungsklage auf den Dritten als dem Vermieter gleichwohl unzumutbar anzusehen sein.

Gleiches gilt in jenen Fällen, in denen der Vermieter gegen den Mieter bereits eine Räumungsanordnung gem. § 940a Abs. 3 ZPO erwirkt hat.

Der Vermieter hat die Voraussetzungen für den Erlass der einstweiligen Verfügung im Antrag glaubhaft zu machen.

Anhörung des Dritten

Gemäß § 940a Abs. 4 ZPO hat das Gericht vor Erlass der Räumungsverfügung den Dritten anzuhören. Die Anhörung ist Zulässigkeitsvoraussetzung für den Erlass.

Dem Gericht steht es frei, ob es die Anhörung schriftlich oder im Rahmen einer nach §§ 937, 921 Abs. 1 ZPO freigestellten mündlichen Verhandlung durchführt.

Einwendungen des Dritten

Der auf Räumung in Anspruch genommene Dritte kann alle Voraussetzungen des Verfügungsanspruchs und des Verfügungsgrunds bestreiten.

Besondere praktische Relevanz dürfte hierbei der Einwand haben, das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter, von dem der Dritte sein Recht zum Besitz ableitet, sei noch nicht beendet.

Praxistipp: Die Beendigung des Mietverhältnisses ergibt sich nicht automatisch aus dem vom Vermieter gegen den Mieter erlangten Räumungstitel. Weder erstreckt sich die Rechtskraft eines Räumungstitels auf einen nicht mitverklagten Dritten, noch folgt materiell-rechtlich hieraus, dass dem Dritten der Einwand der nicht bestehenden Rückgabepflicht des Mieters abgeschnitten wird.
(Streyl, NZM 2012, 255; BGH vom 21.04.2010 – VIII ZR 6/09, NZM 2010, 699; BGH vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03, 2006, 699 – für den Fall, dass der Vermieter den Dritten gem. § 546 Abs. 2 BGB auf Räumung in Anspruch nimmt.)

Erhebt der Dritte aber keine beachtlichen Einwendungen, wird der vorhandene Räumungstitel zur Glaubhaftmachung ausreichen. (Streyl, NZM 2012, 254).


3. Räumung bei missachteter Sicherungsanordnung, § 940a Abs. 3 ZPO

Die Vorschrift wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu eingeführt. Es handelt sich um eine einstweilige Verfügung i.S.v. § 935 ZPO und setzt gem. §§ 936, 916, 917 ZPO einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund voraus.

Sie steht im Zusammenhang mit dem ebenfalls neu eingeführten § 283a ZPO und dient der Sanktionierung der Missachtung einer hiernach erlassenen Sicherungsanordnung.

Missachtet ein Mieter die Sicherungsanordnung, setzt er sich dem erhöhten Verdacht aus, das Räumungsverfahren verzögern zu wollen.

a.) Anwendungsbereich

Wie § 940a Abs. 2 ZPO ist der Anwendungsbereich von § 940a Abs. 3 ZPO auf Wohnraum beschränkt. Eine analoge Anwendung auf Gewerberäume ist ausgeschlossen.

b.) Voraussetzungen

Für eine Räumungsanordnung nach § 940a Abs. 3 ZPO müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Räumungsklage

Voraussetzung für eine Räumungsanordnung nach § 940a Abs. 3 ZPO ist zunächst eine rechtshängige Räumungsklage. Der Räumungsanspruch ist der für die Räumungsverfügung erforderliche Verfügungsanspruch.

Klagt der Vermieter lediglich auf Zahlung ausstehender Miete, kommt zwar eine Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO in Betracht, nicht aber eine hierauf gestützte Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO.

Weiterhin ist Voraussetzung, dass die Räumungsklage sich auf eine Zahlungsverzugskündigung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erhoben wurde.

Wurde das Mietverhältnis aus anderen Gründen gekündigt, ist § 940a Abs. 3 ZPO ebenfalls unanwendbar.

Dies gilt auch für Räumungsklagen aufgrund von Kündigungen wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen oder ordentliche Kündigungen gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen eines geringeren Zahlungsverzugs als dem in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (Streyl, NZM 2012, 265).

Praxistipp: Unschädlich ist es jedoch, wenn die Kündigung des Mietverhältnisses sich nicht nur auf den Zahlungsverzug i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, sondern auch noch auf andere Kündigungsgründe stützt.

Die Räumungsklage allein reicht aber nicht aus, da der Erlass einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO eine Zahlungsklage nach §§ 257 ff. ZPO wegen der nach Eintritt der Rechtshändigkeit dieser Klage fällig werdenden Mieten bzw. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs. 1 BGB voraussetzt.

Die Zahlungsklage muss nicht notwendigerweise im selben Verfahren wie die Räumungsklage erhoben werden (Streyl, NZM 2012, 265).

Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO

Neben der Räumungsklage ist weiterhin eine Sicherungsanordnung nach § 283 ab ZPO erforderlich, die vom Mieter missachtet wurde. Dieser Verstoß ist der für die Räumungsverfügung erforderliche Verfügungsgrund.

Anhörung des Mieters

Gemäß § 940a Abs. 4 ZPO hat das Gericht vor Erlass der Räumungsverfügung den Mieter anzuhören. Wie bei der Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO ist auch hier die Anhörung Zulässigkeitsvoraussetzung für den Erlass.

Dem Gericht steht es frei, ob es die Anhörung schriftlich oder im Rahmen einer nach §§ 937, 921 Abs. 1 ZPO freigestellten mündlichen Verhandlung durchführt.

Einwendungen des Mieters

Der auf Räumung in Anspruch genommene Mieter kann alle Voraussetzungen des Verfügungsanspruchs und des Verfügungsgrunds bestreiten.

Relevant sind hierbei insbesondere der Einwand einer gem. § 283a Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Mieter gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung eingelegten und noch nicht entschiedenen sofortigen Beschwerde sowie der Ausgang des der Sicherungsanordnung zugrundeliegenden Hauptsacheverfahrens zu seinen Gunsten.

Thomas Emmert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, in: Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts

 

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2 Kommentare zu “Tipps zum neuen § 940a ZPO

  1. Interessanter Artikel. Er steht aber nicht im Einklang mit dem Gesetzestext, Stand 2017.
    In § 940a steht in Absatz 1 nämlich das unscheinbare Wörtchen „nur“. „Nur“ ist ein Ausschlusskriterium und lässt keine anderen als die beiden aufgeführten Anwendungsfälle, die durch „oder“ gleichgestellt sind, zu.
    Es muss also in sämtlichen betrachteten Fällen der Absätze 2 und 3 zunächst einmal verbotene Eigenmacht oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben glaubhaft gemacht werden.
    Damit handelt es sich keineswegs um drei von einander unabhängige Fallkonstellationen (das träfe zu, wenn kein „nur“ in Absatz 1 stünde), sondern um eine unabhängige (Absatz 1) und zwei damit verknüpfte (Absätze 2 und 3).

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