Wärmecontracting nach dem neuen Mietrecht: Die Basics

Beim Wärmecontracting übernehmen Vermieter die Beheizung ihrer Mietwohnungen nicht selbst, sondern übertragen sie an einen Dienstleister (den so genannten Wärmelieferanten).

Das Umstellen von Eigenbetrieb auf Wärmecontracting (oder Wärmelieferung) ist prinzipiell auch bei einem laufenden Mietverhältnis möglich. Allerdings standen die Bedingungen für die Umstellung lange in der Diskussion. Nun hat die Mietrechtsreform 2013 eine gesetzliche Regelung geschaffen.

Wärmecontracting – Übersicht über die Änderungen

Die Regelung des Wärmecontractings bei bestehenden Wohnraummietverhältnissen erfolgt

Mit dieser Änderung des Betriebskostenrechts wollte der Gesetzgeber ursprünglich die Einführung von Wärmecontracting erleichtern.

Faktisch wird das Umstellen auf Wärmelieferung allerdings eher schwieriger – wie ein Blick ins Gesetz verdeutlicht.

 

Neuregelung des Betriebskostenrechts, §§ 556c BGB

Der Gesetzestext lautet:

§ 556c BGB

(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen.

Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.

(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).

(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Erläuterung:

Wie bereits erwähnt erschwert der neue § 556c BGB die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung im bestehenden Mietverhältnis. Nach der Rechtsprechung des BGH reichte es bislang aus,

  • dass der Vermieter sich nicht ausdrücklich zur Eigenversorgung verpflichtet hat
  • und die Parteien durch Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung vereinbart haben, dass auch die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung umlagefähig sein sollen.

Waren diese Bedingungen erfüllt, konnte der Vermieter auch im bestehenden Mietverhältnis auf Wärmelieferung umstellen und die dabei entstehenden Entwicklungskosten dem Mieter als Betriebskosten aufbürden.

Nicht erforderlich war es bislang, dass die Wärmelieferungskosten höchstens ebenso hoch sind wie die bisherigen Heiz- und Warmwasserkosten. Auch einer formalen Ankündigung des Vermieters bedurfte es nicht.

Der für Dauerschuldverhältnisse geltende allgemeine Grundsatz, dass mit Inkrafttreten einer Neuregelung diese auch für bereits bestehende Vertragsverhältnisse gilt (vgl. Art. 171 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche – EGBGB), findet auch hier Anwendung.

Daher führt Abs. 4 dazu, dass Umstellungen auch in Bestandsverträgen ab Inkrafttreten des § 556c BGB nur noch unter den dort genannten Voraussetzungen zulässig sind.

Bereits durchgeführte Umstellungen, etwa auf Grundlage der bisherigen Rechtsprechung, bleiben dagegen unberührt, eine Rückwirkung besteht insoweit nicht.

Was müssen Vermieter im Detail beachten, wenn Sie auf Wärmecontracting umstellen möchten? Lesen Sie dazu unseren Artikel „Auf Wärmecontracting umstellen? Darauf ist zu achten!“.

Thomas Emmert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, in: Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts

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