Aufklärungspflicht gegenüber Mieter?

Grundsätzlich muss der Vermieter keine Information über ehemalige Mieter eines Mietobjektes herausgeben – aber wie sieht das aus, wenn eine Mieterin einen Friseursalon in einem ehemaligen Rotlichtetablissement eröffnen will? Kann sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten? Und was ist mit der Maklercourtage?

Hintergrund

Ein Immobilienmakler und eine Mieterin streiten über die Zahlung der Maklercourtage, die eigentlich nach der erfolgreichen Vermittlung eines gewerblichen Mietvertrags fällig sei. Zuvor hatte er ihr ein Objekt in zentraler Lage in der Nähe zum Hauptbahnhof vermittelt – eigentlich perfekt für sie und ihren Traum. Die Mieterin wollte dort einen eigenen Friseursalon eröffnen.

Was sie jedoch nicht wusste: Das Objekt ist kein „unbeschriebenes Blatt“. Bis vor ungefähr einem Jahr vor der Vertragsunterzeichnung war dort ein Rotlichtetablissement ansässig. Als die Mieterin von der zweifelhaften Bekanntheit ihrer neuen Räumlichkeiten erfuhr, war sie wenig dementsprechend wenig erfreut.

Die Folge: Sie vermutet eine arglistige Täuschung und fechtet den Mietvertrag an. Das Haus habe wegen der vorherigen Nutzung einen schlechten Ruf, der sich geschäftsschädigend auf ihr neues Unternehmen auswirken wird. Der Immobilienmakler, der über ihre unternehmerischen Pläne informiert war, hätte sie vor Vertragsschluss über das ehemalige Etablissement informieren müssen.
 

OLG entscheidet: Grundsätzlich keine Aufklärungspflicht

Grundsätzlich hat für den Vermieter (bzw. Makler) keine Aufklärungspflichten gegenüber dem Vertragspartner. Der neue Mieter muss sich selbst über die Räumlichkeiten schlau machen und Informationen darüber einholen, ob die Unterzeichnung des Mietvertrags für ihn vorteilig ist oder nicht. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die im vorliegenden Fall angemieteten Räumlichkeiten früher einmal einen Bordellbetrieb beherbergten.

Vielmehr – so die Richter weiter – sei der Betrieb bereits seit einiger Zeit eingestellt. Ebenfalls beanstande die neue Mieterin keinerlei Beeinträchtigungen, beispielsweise durch Personen, die sich auf der Suche nach dem Bordell in ihren Friseursalon verirren.

Darüber hinaus könne die neue Mieterin nicht erwarten, dass das Objekt einen besonders guten Ruf genießen würde, bzw. dass das Ansehen durch den ehemaligen Rotlichtbetrieb in Mitleidenschaft gezogen würde. Schließlich liege die Miete mit 10 EUR/m² im unteren Preissegment.

Deshalb könne die Mieterin den Mietvertrag nicht anfechten. Auch die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von 5.900 EU sei sie schuldig. Eine arglistige Täuschung sei nicht zu erkennen.

Aufklärungspflicht nur in besonderen Fällen

Ausnahmsweise bestehe eine vorvertragliche Aufklärungspflicht gegenüber einem Mietinteressenten, wenn diese „von besonderer Bedeutung für den Entschluss der anderen Vertragspartei zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann.“

Das setzt jedoch ein konkretes Wissensgefälle dergestalt voraus, dass die aufzuklärende Vertragspartei selbst keine aussichtsreichen Möglichkeiten hat, sich über die fraglichen Umstände zu informieren. Das kann auch bereits bei mangelnden Anhaltspunkten oder Unerfahrenheit der Fall sein, sodass die Vertragspartei gar keinen Anlass sehen muss, überhaupt nachfragen zu müssen.

Aus mietrechtlicher Sicht ist darüber hinaus zu berücksichtigen, ob der Mietinteressent aufgrund örtlicher Gegebenheiten eigene Nachforschungen zum Objekt hätte anstellen könne.

OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.10.2016, 7 U 143/15

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