Betriebskostenabrechnung: Vermieter darf Mindest-Füllmenge abrechnen

Die Betriebskostenabrechnung ist immer ein heikles Thema. Klar, denn Vermieter möchten nicht auf Kosten sitzen bleiben, und Mieter wollen nicht mehr zahlen, als sie effektiv verbraucht haben.

Eine für alle Seiten gerechte Lösung zu finden ist mithin oft schwierig. Das bestätigt nun auch der BGH in einem neuen Urteil zu Betriebskostenabrechnung – zum Unglück einiger Mieter.

Darum geht es

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter jahrelang die Kosten für die Restmüllentsorgung unter den Mietparteien nach dem Wohnflächenanteil aufgeteilt.

Im Jahr 2008 kam dann der Wechsel: Die Kosten für die Restmüllbeseitigung sollten lediglich nur noch zu 30 % über die Wohnfläche und zu 70 % auf Grundlage des erfassten Müllvolumens jeder Partei berechnet werden. Für viele Mieter der Anlage ein Glücksfall: Über die Jahre 2008 und 2009 ergab sich rechnerisch eine Abgabemenge von 95 Litern Restmüll im Jahr 2008 und 65 Litern in 2009 für einen Zweipersonenhaushalt.

Das Problem an der Sache: Die Kommune hatte eine Mindestabgabemenge bei Restmüll angesetzt, die von den Mietparteien nicht erreicht wurde. Um die Abgabemenge zu kontrollieren, hatte der Vermieter extra neue Abfallschleusen installieren lassen – nur diese wurden kaum von den Parteien genutzt.
 

2010: Wieder eine neue Berechnungsmethode

Für das Jahr 2010 änderte der Vermieter daher die Berechnungsmethode für die Müllbeseitigungskosten erneut – diesmal auf Grundlage der örtlichen Mindestabgabemenge.

Auf Grundlage der Mindestabgabemenge gibt ein Zweipersonenhaushalt pro Woche 10 Liter Restmüll ab. Auf ein Jahr gesehen summiert sich der Müll auf 520 Litern.

Die anfallenden Kosten wurden weiterhin nach dem Schlüssel 30 % Wohnfläche und 70 % Abgabemenge unter den Parteien aufgeteilt – nur diesmal umfasste die Betriebskostenabrechnung statt der erfassten Müllabgabemenge die Mindestabgabemenge. Das passte einigen der Mieter natürlich gar nicht – ihre Abgabemenge stieg nach der neuen Berechnungsmethode um mehr als das Fünffache.

Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Nach mehreren Vorinstanzen ging die Sache zur Entscheidung an den BGH.

BGH entscheidet: Mindestmenge ansetzen ist zulässig

Im vorliegenden Fall gibt der Bundesgerichtshof der Vermieterin Recht: Bei der Abrechnung der Betriebskosten für die Müllbeseitigung greift § 556a Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 BGB – der Vermieter darf hiernach eine angemessene Mindestmenge bei der Verursachung von Restmüll berücksichtigen.

Gemäß § 556a BGB sind Betriebskosten, die in Abhängigkeit zu einem erfassten Verbrauch stehen, so aufzuteilen, dass die Umlage dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt – jedoch kann der Vermieter ebenfalls für die Berechnung des Verbrauchs unabhängige Kosten mit in die Kalkulation einfließen lassen. Hiernach ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass der Vermieter bei der Kostenumlage für die Restmüllentsorgung eine (angemessene) Mindestmenge angesetzt hat.

§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet ihm darüber hinaus, die Abrechnung in einen prozentualen Anteil (z.B. nach Verbrauch) und einen fixen Anteil (z.B. Mindestabgabemenge) zu unterteilen.

Auch gegen das erneute Ändern des Abrechnungsmaßstabes ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Denn sein Bestimmungsrecht, das aus § 556a Abs. 1 BGB resultiere, kann der Vermieter öfter ausüben, sofern er sich an die gesetzlichen Bestimmungen hält.

Quelle:
BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 78/15

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