Der BFH und die leerstehenden Mietimmobilien

Neben dem Mietrechtsänderungsgesetz gibt es weitere neue Entwicklungen im Mietrecht – zum Beispiel einige spannende BFH-Urteile zum Thema „Leerstand von Mietimmobilien“. Lesen Sie: Was Ihre Mandanten beachten sollten, wenn sie für unvermietete Wohnungen Werbungskosten abziehen möchten.

Der aktuelle Fall im Mietrecht

Wann dürfen Hausbesitzer ihre Ausgaben für leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten abziehen – und wann nicht? In dieser wichtigen Frage sorgt der BFH jetzt mit vier im Wesentlichen inhaltsgleichen Urteilen für Klarheit. Die Urteile wurden am 06.02.2013 veröffentlicht.

Hintergrund: Nicht wenige Vermieter möchten ihre Aufwendungen selbst für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten absetzen.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Mangels Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsteht den Vermietern ein Verlust, den sie mit anderen Einkünften wie Lohn oder Firmengewinn verrechnen und so Steuern sparen können.

Das große ABER: Zulässig ist das nur, wenn der Immobilieneigentümer ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweisen kann.
 

Im einem der jetzt vom BFH entschiedenen Sachverhalte ging es um Wohnobjekte in einem Haus, das vom Eigentümer teilweise selbst bewohnt wurde.

Nachdem eine Wohnung im Haus leer wurde, schaltete der Eigentümer etwa viermal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung. Er bot die Wohnung möbliert zur Vermietung an, wobei die Miethöhe sich nach dem jeweils aktuellen Mietspiegel richtete.

Nach seinen Angaben hatten sich keine Mieter bei ihm gemeldet, die ihm geeignet erschienen.

Darüber hinaus gab es im Dachgeschoss des Hauses ein Zimmer mit Bad, das der Vermieter noch nie vermietet hatte. Dies war auch nicht mehr beabsichtigt. Allerdings hatte er einige Jahre zuvor gelegentlich Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen er den Raum als Mietwohnung angeboten hatte.

Der Vermieter machte nun in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend (Aufwand, AfA und Gebäudeabschreibung lagen per Saldo über den Mieteinnahmen).

Entscheidungsgründe

Weder das Finanzamt noch das Finanzgericht berücksichtigten die Kosten, da sie keine Vermietungsabsicht erkennen konnten.

Der BFH wies die dagegen gerichtete Revision als unbegründet zurück: Der Vermieter hatte nach Meinung des Gerichts keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen gezeigt.

Praxistipps für Ihre Vermieter-Mandanten

Grundsätzlich darf ein Wohnungseigentümer zwar selbst bestimmen, wie und wo er eine von ihm angebotene Mietwohnung bewirbt.

In Hinblick auf die so genannte Einkünfte-Erzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen sind jedoch bestimmte Regeln zu beachten, zum Beispiel:

  • Der Vermieter muss die Einkünfte-Erzielungsabsicht in Bezug auf ein leerstehendes Objekt nach außen hin erkennbar aufgenommen haben. Es muss auch eindeutig ersichtlich sein, dass er die Absicht später nicht aufgegeben hat.
  • Ein besonders lang anhaltender Leerstand kann im Einzelfall dazu führen, dass eine bestehende Einkünfte-Erzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden wegfällt – auch wenn die Wohnung vorher dauerhaft vermietet war.
  • Will der Eigentümer das Objekt gar nicht vermieten, kommen Werbungskosten schon vom Grundsatz her nicht in Betracht.
  • Geschaltete Zeitungsanzeigen sollten erkennbar erfolgreich sein. Falls nicht, wird vom Vermieter erwartet, dass er geeignetere Wege der Vermarktung sucht oder anderweitig die Vermietungsbemühungen intensiviert.
  • Außerdem haben Vermieter bei erfolglosen Vermietungsbemühungen Zugeständnisse bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die Akzeptanz von Mieterbewerbern zu machen. Senkt der Vermieter nicht seine Ansprüche, darf das Finanzamt davon ausgehen, dass der Vermieter die Einkünfte-Erzielungsabsicht aufgegeben hat.

Weiterführende Hinweise

Zum Thema „Leerstand von Wohnungen“ ist beim BFH eine Reihe von Revisionsverfahren anhängig. Dabei geht es u.a. um folgende Aspekte:

* IX R 19/11: Zurechnung der Leerstandszeiten bei Untervermietung einzelner Zimmer
* IX R 26/11: Bestimmung der Einkunftsart bei Ferienimmobilien
* IX R 13/12: Fehlende Einkünfte-Erzielungsabsicht
* IX R 15/12: Vermietungsabsicht bei fehlender Anschlussvermietung
* IX R 22/12: Überschusserzielungsabsicht auch bei nur geringfügiger Selbstnutzung einer Ferienwohnung
* IX R 38/12: Berücksichtigung von Vermietungseinkünften oder Abzug von Unterhaltsleistungen an nahe Angehörige
* IX R 7/10: Einkünfte-Erzielungsabsicht eines Zwischenpächters bei einer auf Dauer angelegten, unbefristeten Vermietungstätigkeit
* IX R 68/10: Änderung der Vermietungsaktivitäten bei einem Leerstand von über einem Jahr
* IX R 9/12 und IX R 21/12: Vermietungs- und gleichzeitige Verkaufsabsicht
* IX R 70/10: Nachweis der Vermietungsabsicht bei fehlender Kündigung eines Mietvertrags mit nicht zahlendem Mieter
* IX R 37/12: Schuldzinsen bei der Umqualifizierung von Vermietung zur Liebhaberei

Quellen

Die aktuell ergangenen Urteile bieten viele weitere Anhaltspunkte rund um das Thema „Leerstand“, zum Beispiel zu den erforderlichen Vermietungsaktivitäten oder zu Regionen mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien. Sie finden sie unter folgenden Aktenzeichen:

BFH, Urt. v. 11.12.2012 – IX R 14/12
BFH, Urt. v. 11.12.2012 – IX R 39/11
BFH, Urt. v. 11.12.2012 – IX R 40/11
BFH, Urt. v. 11.12.2012 – IX R 41/11
FG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 07.12.2010 – 5 K 5235/07, Rev. unter IX R 19/11
FG Köln, Urt. v. 30.06.2011 – 10 K 4965/07, Rev. unter IX R 26/11
FG Köln, Urt. v. 21.09.2011 – 9 K 4205/09, Rev. unter IX R 13/12
FG Köln, Urt. v. 15.12.2011 – 10 K 1365/09, Rev. unter IX R 15/12
FG Niedersachsen, Urt. v. 07.03.2012 – 9 K 180/09, Rev. unter IX R 22/12
FG Niedersachsen, Urt. v. 23.04.2012 – 3 K 445/10, Rev. unter IX R 38/12
FG Nürnberg, Urt. v. 25.06.2009 – 4 K 1561/2007, Rev. unter IX R 7/10
FG Nürnberg, Urt. v. 08.07.2010 – 7 K 292/2008, Rev. unter IX R 68/10
FG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 12.04.2011 – 6 K 1566/08, Rev. unter IX R 9/12
FG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 24.02.2010 – 2 K 894/05, Rev. unter IX R 70/10
FG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 30.11.2011 – 2 K 17/06, Rev. unter IX R 21/12
FG Düsseldorf, Urt. v. 09.07.2012 – 9 K 4673/08 E, Rev. unter IX R 37/12

Quelle: Dipl.-Finanzwirt Robert Kracht

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