BGH bestätigt Sperrfrist in § 577a Abs. 1 BGB

GbR-Gesellschafter darf Mietern drei Jahre lang nicht kündigen

Erwirbt eine Personengesellschaft vermieteten Wohnraum, so kann sie zugunsten ihrer Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen. Seit 2013 ist dabei jedoch eine dreijährige Kündigungssperrfrist zu beachten. Und die gilt ausnahmslos, wie der BGH jetzt bestätigt hat. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob sich der Eigenbedarf erst nach dem Kaufvertragsschluss ergibt.

BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 104/17: Der Hintergrund

Seit 1981 lebt ein Ehepaar mit seiner Tochter in einer 160 Quadratmeter großen Wohnung in Frankfurt am Main zur Miete. Die Wohnung befindet sich im Frankfurter Westend.

Im Januar 2015 trat eine aus zwei natürlichen Personen und einer GmbH bestehenden GbR als Eigentümerin und Vermieterin in das Mietverhältnis in. Nur vier Monate später machte einer der Gesellschafter Eigenbedarf geltend – er habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige jetzt eine neue Wohnung.

Gegen die Kündigung und Räumungsklage wehrten sich die Mieter erfolgreich. So bestätigte das LG Frankfurt, dass die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB hätte eingehalten werden müssen. Ein Erwerber kann demnach erst nach Ablauf einer dreijährigen Frist vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umwandeln. Das gelte, so betont das LG Frankfurt, auch insbesondere für Personengesellschaften und Miteigentümergemeinschaften.

Nach Auffassung des Klägers sei jedoch die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung nicht einschlägig – schließlich habe er nicht schon bereits zum Zeitpunkt des Eintritts in den Mietvertrag die Absicht gehabt, die vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umzuwandeln.
 

BGH entscheidet: Erwerber muss dreijährige Sperrfrist einhalten

Mit seiner Revision hatte er jedoch keinen Erfolg. Zwar hätte sich die GbR als neue Eigentümerin und Vermieterin in Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen können
Weil der Kläger die dreijährige Sperrfrist jedoch unterschritten hatte, sei auch die Kündigung unwirksam – unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des Eigenbedarfs erfüllt seien.

Die Kündigungsbeschränkung in § 577a Abs. 1 BGB umfasse jedenfalls keine Voraussetzung, nach welcher der Erwerber bereits beim Eintritt in einen Mietervertrag die Absicht haben müsste, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umwandeln zu wollen, so die Karlsruher Richter weiter.

§ 577a BGB: Ein Paradefall

Vielmehr, so betonten die Richter, sei dieser Fall ein Paradebeispiel für das sogenannte „Münchner Modell“, das der Gesetzgeber mit der am 1.5.2013 in Kraft getretenen Sperrfrist in § 577a Abs. 1a BGB verhindern wollte.

Nach dem Münchner Modell verzichtet eine GbR beim Erwerb eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst darauf, Wohnungseigentum zu begründen und dieses als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Um die Kündigungssperrfrist in § 577 Abs. 1 BGB zu umgehen, kündigt sie stattdessen die entsprechenden Mietverhältnisse wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter.

Die Erweiterung in § 577a Abs. 1a BGB soll darüber hinaus auch etwaigen neuen Umgehungen der Sperrfrist entgegenwirken. Deshalb hat der Gesetzgeber, so die Richter des BGH weiter, für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine GbR oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen. Denn bereits durch die größere Anzahl an Personen auf der Vermieterseite wird das Verdrängungsrisiko für den Mieter deutlich erhöht. Deswegen bedürfe es insoweit eines Schutzes durch die Rechtsordnung.

Verstoß gegen das Gleichbehandlungsverbot?

Einen von der GbR geltend gemachten Verstoß gegen das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsverbot aus Art. 3 Abs. 1 GG sah der Senat auch nicht. Denn die klagende GbR übersehe dabei, dass auch das aus der Rechtsposition des Vermieters abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sei.

Die Kündigungsbeschränkung sei deshalb verhältnismäßig, so die Karlsruher Richter weiter. Sie sei zwar auf das erforderliche Maß beschränkt, es sei der GbR jedoch nicht gänzlich verwehrt, sich auf den Eigenbedarf zu berufen.

BGH, Urteil v. 21.3.2018, VIII ZR 104/17

Ähnliche Beiträge

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.