BGH: Betriebskostenabrechnung richtet sich nach tatsächlicher Wohnfläche

Die nächste 10 Prozent-Grenze ist gefallen: Nachdem der BGH mit seinem Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14 bereits entschieden hatte, dass es bei Mieterhöhungen stets auf die tatsächliche und nicht auf die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße ankomme, gilt dies nun auch bei der Betriebskostenabrechnung.

Für die Verteilung der Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es demnach jetzt auf die tatsächliche Wohnfläche an. Seine Rechtsprechung, dass die vereinbarte Wohnungsgröße für Betriebskosten maßgeblich sei, so diese um nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH damit auf.

BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17: Der Urteilsfall

Vermieter und Mieter einer Wohnung in Köln stritten über die Abrechnung von Heizkosten für die Jahre 2013 und 2014, für die der Vermieter die tatsächliche Wohnfläche von 78,22 Quadratmetern zugrunde legte. Die Mieter meinten jedoch, es sei jedoch die mietvertraglich vereinbarte Fläche anzusetzen, die mit 74,59 Quadratmetern geringer ausfällt. Über das Guthaben, das sich aus den Abrechnung ergab, würden ihnen damit ein Betrag von weiteren 42,46 EUR zustehen, den sie von laufenden Mietzahlungen abgezogen haben. Der Vermieter verlangte die Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen.
 

BGH entscheidet: Es kommt auf die tatsächliche Wohnfläche an

Mit dem Urteil vom 30.5.2018, VIII ZR 220/17, haben die Karlsruher Richter dem klagenden Vermieter Recht gegeben. Die Mieter müssen den einbehaltenen Beitrag zahlen. Darüber hinaus hat sich der Vermieter bei der Heizkostenabrechnung richtigerweise auf die tatsächliche und nicht auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche berufen.

Denn die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Angabe über die Wohnfläche enthält nach der allgemeinen Rechtsprechung des BGH eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte Größe um mehr als 10 Prozent, so berechtigt das – infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB – zur Mietminderung wegen eines Mangels.

Das hat jedoch nicht zur Folge, dass in allen Fällen, in denen die Wohnungsgröße einen notwendigen Maßstab zur Beurteilung darstellt, nur die vertraglich vereinbarte Fläche herangezogen werden darf. So kommt es bei der Berechnung einer Mieterhöhung auf die tatsächliche Größe der Wohnung an und nicht auf die vertraglich festgehaltene Wohnfläche.

Dieses Prinzip lässt sich, so die Richter weiter, auch auf die Betriebskostenabrechnung übertragen: So seien die Betriebskosten nach den tatsächlichen und „nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Vorstellungen Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen“.

Seine frühere Linie, wonach bei Betriebskostenabrechnungen die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sei, wenn diese nicht um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH mit diesem Urteil ausdrücklich auf.

Klicken Sie hier für das BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17, im Volltext.

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