BGH: Weiteres Urteil zur Betriebskostenabrechnung

In der Praxis geschieht es häufig, dass ein Vermieter jahresübergreifende Rechnungsbeträge auf die jahresbezogenen Betriebskosten umrechnen muss. Der BGH hat sich nun mit der Frage beschäftigt, welche Rechenschritte der Vermieter auf der Abrechnung offen legen muss.

Mal wieder Streit um die Nebenkostenabrechnung

Der Tatbestand: Vermieterin und Mieter streiten über eine Nachforderung der Vermieterin aus der Betriebskostenabrechnung 2010.

Die Abrechnung weist Betriebskosten in Höhe von insgesamt 2.785,51 € aus. Davon entfallen 1.041,91 € auf die Heizkosten.

Nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung der Vermieterin in Höhe von 1.382,51 €, die sie im vorliegenden Rechtsstreit nebst Zinsen geltend macht.

 

Das Amtsgericht hat der Klage der Vermieterin unter Abweisung im Übrigen in Höhe eines Betrages von 978,71 € nebst Zinsen stattgegeben.

Daraufhin haben die beklagten Mieter Berufung eingelegt. Das Landgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den geltend gemachten Anspruch in Höhe eines Betrages von 1.041,91 € weiter.

BGH: Nicht alle Rechenschritte müssen ausgewiesen werden

Die Revision hat überwiegend Erfolg. Der Bundesgerichtshof kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zu dem Schluss, dass die Abrechnung der Vermieterin bezüglich der Heizkosten nicht aus formellen Gründen unwirksam ist.

Zwar geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetzt.

Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen.

Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie hier – der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat.

 

Hintergrund: Die Klägerin erhält von ihrem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen. Aus diesen Abrechnungen wird in einer „Simulationsrechnung“ des Energieversorgers der Betrag errechnet, der auf das jeweilige Kalenderjahr entfällt. Diese Berechnung basiert auf den internen Zwischenabrechnungen des Hausmeisters.

Das Landgericht hält die Abrechnung für formell unwirksam, weil diese Vorgehensweise den Beklagten in der Betriebskostenabrechnung nicht ersichtlich wird. Dort ist lediglich der Gesamtbetrag der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgelistet.

Dadurch hat die Klägerin nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeklammert, ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt worden ist. Dieser ist deshalb nicht in die Lage versetzt worden, den Vorwegabzug zu prüfen.

 

Der BGH ist dagegen der Ansicht: Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt. Denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist.

Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22 Rn. 22 f.; vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).

Eine derartige Kostenbereinigung ist mit der hier vorliegenden Konstellation nicht vergleichbar. Im Übrigen hat der Senat bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht festzuhalten sein wird (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 15 f.).

Fazit

Das Urteil des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben, soweit es wegen der von ihm angenommenen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung eine Betriebskostennachforderung der Klägerin verneint hat.

Die Revision hat die von den Vorinstanzen vorgenommene Kürzung der von der Klägerin begehrten Nachforderung (1.382,51 €) um 403,74 € (wegen eines falschen Umlageschlüssels bei einigen weiteren Betriebskostenpositionen) nicht angegriffen. Deshalb verbleibt von der Nachforderung rechnerisch ein Betrag von 978,77 €.

Aus diesem Grund ist das Berufungsurteil (nur) insoweit aufzuheben, als es hiervon zum Nachteil der Klägerin abweicht (§ 562 Abs. 1 ZPO ); die weitergehende Revision ist zurückzuweisen.

Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Heizkostenabrechnung getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO ).

BGH, Urteil vom 02.04.2014  – Aktenzeichen VIII ZR 201/13 (DRsp Nr. 2014/6866)

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