BGH: Rechtsprechung zu Kündigungsrecht des Vermieters geändert

Der April scheint ganz im Zeichen des Mieterschutzes zu stehen – zumindest aus Sicht des BGH. Denn der hat sich gleich in zwei Verfahren zu den Voraussetzungen und Folgen einer Eigenbedarfskündigung ausgesprochen – und damit die Rechte von Mietern deutlich gestärkt.

In einem ersten Verfahren (VIII ZR 44/16) hat er bereits klargestellt, dass der Vermieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung eine besondere Darlegungspflicht hat, sofern der Eigenbedarf nicht realisiert wird (wir berichteten an dieser Stelle über das Urteil).

Und in einem zweiten Verfahren haben die Richter jetzt nachgelegt: Vermieter können nun nicht mehr wegen einer gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung Eigenbedarf geltend machen!

Das Verfahren VIII ZR 45/16: Hintergrund

Konkret geht es um Folgendes: Der beklagte Mieter bewohnt seit 1977 eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Klägerin trat im Rahmen einer Zwangsversteigerung als Vermieterin den Mietvertrag ein und kündigte diesen sodann auf.

Als Grund gab sie an, dass ihr Ehemann bereits in einer Räumlichkeit im gleichen Haus ein Beratungsunternehmen betreibe. Da das Objekt allerdings zunehmend an seine Kapazitätsgrenzen stoße, beabsichtige der Ehemann in der jetzt erworbenen Zweizimmerwohnung einen neuen Arbeitsplatz und ein Archiv einzurichten. Der Mieter müsse daher weichen.
 

Wenig überraschend: Vorinstanzen sagen ja

Die Vorinstanzen bejahten zunächst das Vorliegen eines Kündigungsgrundes. In ihren Augen stelle der beruflich bedingte Bedarf des Ehemanns der Klägerin ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, das somit auch dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gleichstehe.

Dabei orientierten sie sich an der (bisherigen) Rechtsprechung des BGH: Dieser hatte mit Urteil vom 26.09.2012 (VIII ZR 330/11) entschieden, dass Vermieter Mietverträge auch dann kündigen dürfen, wenn die Wohnung durch den Vermieter oder einen Familienangehörigen für berufliche Zwecke genutzt werden soll.

Generalklausel macht es möglich

Zwar würde in diesem Fall kein „klassischer“ Eigenbedarf vorliegen, denn niemand beabsichtige, in die Wohnung einzuziehen – der Vermieter könne sich aber auf die Generalklausel in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen.

Hiernach reiche ein „berechtigtes Interesse“ an einer Beendigung des Mietvertrages aus. Die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit des Vermieters, auf die er sich berufen könne, sei dabei ähnlich gewichtig wie sein Eigenbedarfsinteresse.

Zweckentfremdungsverbot verhindert Kündigung

Lediglich die Berlin in Kraft getretene Vorschrift zur Zweckentfremdung von Wohnraum verhinderte schlimmeres für den Mieter – die Gerichte mussten die Klage auf Räumung und Herausgabe deswegen abweisen.

Die Revision wurde zugelassen. Die Klägerin konnte ihr Begehren weiter verfolgen – sie scheiterte jedoch am BGH. Denn der korrigierte kurzerhand seine bisherige Rechtsprechung zum Kündigungsrecht des Vermieters.

BGH vollzieht 180-Grad-Wende

So sei es – entgegen der bisherigen Praxis – nicht zulässig, ein berufliches oder geschäftliches Interesse des Vermieters als anzuerkennenden Grund für eine Beendigung des Mietverhältnisses zu behandeln. Vielmehr obliegt es den Gerichten deshalb im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse besteht.

Zwar regeln die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB, wann ein Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat. Im vorliegenden Fall sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB jedoch nicht erfüllt, weil der Vermieter die Wohnung nicht zu Wohnzwecken benötigt.

Darüber hinaus stellt die Eigennutzung im Rahmen einer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit auch keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

BGH zur Generalklausel: „Berechtigtes Interesse“ des Vermieters?

Kniffliger wird es dagegen bei der Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB geben einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung.

Will der Vermieter aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen die Wohnung selbst – ausschließlich oder überwiegend – zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür den im Gesetz genannten Angehörigen zur Verfügung stellen, reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Dem – von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen – wirtschaftlichen Verwertungsinteresse eines Vermieters, etwa durch Veräußerung oder Abriss für einen Neubau, billigt das Gesetz hingegen nur ausnahmsweise dann Vorrang zu, wenn der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Misch- oder ausschließliche Nutzung?

Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln.

Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich allerdings anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden:

  • Mischnutzung: So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will.

    In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde – was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.
  • Ausschließlich geschäftliche Nutzung: Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf.

    Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

„Berechtigtes Interesse“ nicht erkennbar

Gemessen hieran ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben, denn aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke ihres Ehemannes hätte die Klägerin andernfalls entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen.

Es ist aber nicht ersichtlich, dass die Klägerin oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des (teilweise dreißig Jahre zurückreichenden) Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmens nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deshalb auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung – bislang persönlicher Lebensmittelpunkt des Beklagten – angewiesen wären.

Quelle:
BGH, Urteil v. 29.03.2017, VIII ZR 45/16

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