BGH zum Wegfall von Eigenbedarf: Muss besonders begründet werden

Ein Vermieter kündigte das Mietverhältnis über eine Wohnung ordentlich auf. Die Begründung: Die Wohnung wird für den neuen Hausmeister der Wohnanlage benötigt. Der Mieter geht, es folgt aber nicht der angekündigte Hausmeister – sondern eine Familie.

Jetzt klagt der ehemalige Mieter auf Schadenersatz. Er vermutet einen vorgetäuschten Eigenbedarf.

Mieter fordert Schadenersatz

Er fordert deshalb Ersatz für die entstandenen Umzugskosten sowie für die zusätzlichen Kosten für die höhere Miete seiner neuen Wohnung. Hinzu kommt der Ersatz für die Prozesskosten des vorherigen Räumungsrechtsstreits.

Hintergrund: Weil sich der Mieter ursprünglich weigerte, auszuziehen, schlossen beide Parteien einen Vergleich. Der Vermieter verpflichtete sich darin, die Wohnung bis spätestens Ende 2011 zu räumen. Das tat er auch.

BGH in „erster Runde“: Keine bedeutsamen Umstände

Insgesamt belaufen sich seine Forderungen auf rund 26.000 EUR. Zunächst hat das zuständige LG Koblenz die Schadenersatzklage des Mieters jedoch abgewiesen.

Es begründete seine Entscheidung damit, dass der Mieter durch den Räumungsvergleich auf eventuelle Schadenersatzansprüche wegen einem vorgetäuschten Eigenbedarf verzichtet habe. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts jedoch auf (Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14).
 

Zur Begründung heißt es: Um anzunehmen, dass der Mieter durch den Vergleich auch auf etwaige Schadenersatzansprüche durch einen vorgetäuschten Eigenbedarf verzichten würde, müsse ein stillschweigender Verzicht angenommen werden – und dieser bedarf bedeutsamer Umstände, die ihrerseits auf einen Verzichtswillen schließen lassen.

Die Umstände können, so die Richter weiter, beispielsweise darin liegen, dass sich der Vermieter im Vergleich zu einer substanziellen Gegenleistung verpflichtet. Im Einzelfall könnte das die Zahlung einer Abstandssumme sein oder der Verzicht auf vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen.

Das war hier jedoch nicht der Fall. Der Fall ging zurück an das Landgericht.

LG Koblenz weist Klage erneut ab

Doch auch in der neuerlichen Entscheidung hält das LG an seiner Einschätzung fest: Es weist die Schadenersatzklage des Mieters ab.

Diesmal habe es anhand der Zeugenaussage des Hausmeisters festmachen können, dass der vom Vermieter vorgebrachte Eigenbedarf tatsächlich bestanden habe. So habe der Hausmeister plausibel darlegen können, dass er dem Beklagten erst im November 2011 darüber informiert habe, dass er die Wohnung wegen Kniebeschwerden nicht beziehen könne.

BGH in „zweiter Runde“: Vermieter hat besondere Darlegungslast

Jedoch reicht auch diese Begründung den Richtern in Karlsruhe nicht aus. Denn zur Aufgabe eines Vermieters gehört es auch, in solchen Fällen besonders plausibel und substanziiertdurch einen Mietvertrag belegen können, dass der neue Hausmeister tatsächlich in die Wohnung hätte einziehen sollen, noch habe er sonstige Informationen dazu vorgebracht, wann der Mietbeginn sei oder wie viel Miete der Hausmeister hätte zahlen sollen.

Auch die Darlegung, dass der Hausmeister sich erst im November 2011 dazu entschieden habe, wegen Kniebeschwerden nicht in die Wohnung einzuziehen, ist nicht plausibel.

Das alles zeige, so die Richter weiter, dass das Vortäuschen des Eigenbedarfs hier als unstrittig zu behandeln sei.

Fall erneut vor LG

Mit dieser Begründung hebt der BGH das Urteil des LG zum zweiten Mal auf. Der Rechtstreit wird erneut an das LG Koblenz verwiesen – die Richter betonen im Urteil insbesondere, dass „die Gerichte in Fällen, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, den Prozessstoff und das Ergebnis der Beweisaufnahme besonders sorgfältig würdigen müssen.“

BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 44/16

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