BGH entscheidet zu vorgetäuschtem Eigenbedarf

Im Falle des vorgetäuschten Eigenbedarfs kann der betroffene Mieter Schadenersatz von seinem ehemaligen Vermieter fordern, unter anderem für Umzug, Renovierung und höhere Mietausgaben der neuen Wohnung.

Mit seinem neuesten Urteil bestätigt der BGH jetzt die Rechtsprechung zum vorgetäuschten Eigenbedarf. Besonders hervorzuheben ist, dass er sich nun auch klipp und klar zum Schadenanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter äußert: Dieser besteht auch weiterhin, selbst wenn die Parteien einen Räumungsvergleich geschlossen haben.

Der Sachverhalt: Das ist geschehen

Zum Rechtsstreit kam es in Koblenz. Dort kündigte ein Vermieter das bestehende Mietverhältnis mit einem Mieter auf. Grund: Er meldete Eigenbedarf für einen neuen Hausmeister an, der in die Wohnung einziehen sollte. Der betroffene Mieter ergab sich jedoch nicht kampflos seinem Schicksal. Er weigerte sich, der Willen des Vermieters nachzukommen; darauf erhob dieser Räumungsklage gegen den Mieter.

Die vorläufige „Einigung“

Im Prozess schlossen die Parteien dann einen Räumungsvergleich – der Mieter verpflichtete sich dazu, von seiner (noch aktuellen) Wohnung abzulassen sowie die Kosten für die Rechtsstreitigkeiten zu übernehmen. Zum Verdruss des gebeutelten Mieters folgte auf ihn jedoch nicht der angekündigte neue Hausmeister – sondern eine neue Mietpartei.
 

Mieter sieht rot

Das passte dem zwangsgeräumten Mieter natürlich gar nicht. Kurzerhand erhob er deshalb Klage gegen seinen alten Vermieter und forderte Schadenersatz für die angefallenen Mehrkosten – unter anderem Ersatz der Umzugskosten und der zusätzlichen Kosten, die er nun für die teurere neue Wohnung zu zahlen hat, sowie für die neuerdings anfälligen Fahrtkosten (vorher konnte er seinen Arbeitsweg bequem zu Fuß zurücklegen). Ebenso sollte ihm sein alter Vermieter auch die Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits ersetzen.

Insgesamt belief sich die geforderte Summe auf rund 26.000 EUR. Die Sache ging zum zuständigen Landgericht.

LG entscheidet: Kein Anspruch feststellbar

Das Landgericht wies die vom Mieter gestellten Ansprüche auf Schadenersatz jedoch mit der Begründung zurück, er habe zuvor dem Räumungsvergleich zugestimmt. Damit ist in den Augen des Gerichts der Anspruch auf eventuelle Ersatzleistungen wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs erloschen.

So einfach gab der betroffene Mieter jedoch nicht auf. Er zog vor den BGH – und der gab ihm Recht.

BGH sieh die Sachlage anders

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Klage dorthin zurück. Das LG muss nun die Frage klären, ob der Eigenbedarf des Vermieters wirklich vorgetäuscht war oder nicht.

Denn es gilt der Grundsatz, dass in der Regel der Vermieter schadenersatzpflichtig ist, wenn er Eigenbedarf vortäuscht und eine materiell unberechtigte Kündigung gegen einen Mieter ausspricht.

In seiner Begründung zur Entscheidung schreibt das Gericht weiter, dass ein Räumungsvergleich – wie er im vorliegenden Fall geschlossen wurde – zwar dazu führen kann, dass der Zusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und dem Schadenersatz unterbrochen wird. Ob das jedoch hier der Fall ist, muss nun erneut und besonders im Einzelfall geklärt werden.

Dabei insbesondere zu berücksichtigen sind strenge Anforderungen an den Verzichtswillen einer Partei auf Ansprüche: „Der Verzichtswille muss unmissverständlich sein. Sofern – wie hier – ein stillschweigender Verzicht zu prüfen ist, müssen bedeutsame Umstände vorliegen, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen.“

Solch ein besonderer Umstand kann z.B. eine substanzielle Gegenleistung des Vermieters sein, etwa eine größere Abstandssumme. Oder er verzichtet auf Schönheitsreparaturen, die der Mieter durchführen müsste.

In den Augen des BGH lässt sich so ein derartiger besonderer Umstand im vorliegenden Fall allerdings nicht feststellen. Es ist daher fraglich, ob der Mieter wirklich willentlich auf seine rechtmäßigen Ansprüche wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf verzichtet hat.

Hinweis aus der Redaktion:

Mit diesem Urteil verschärft der BGH seine Rechtsprechung – auch ein Räumungsvergleich unterbricht den Zusammenhang zwischen vorgetäuschtem Eigenbedarf und Schadenersatz nicht, bzw. es ist dann genauestens im Einzelfall zu prüfen.

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Ihre Mandanten sehr teuer werden: Mögliche Positionen sind die gesamten Umzugskosten, die Kosten des Räumungsrechtsstreits, Mietdifferenzen und eventuell anfallende Maklerkosten.

Lesen Sie hier das Urteil VIII ZR 99/14 im Volltext.

Quelle:
BGH, Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14

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