BGH entscheidet zu WEG und Fremdnutzern

Das WEG-Recht ist eigentlich eine klare Angelegenheit: Als Eigentümer einer Wohnung hat man so manche Pflicht und muss sich (in der Regel) den Entscheidungen der Eigentümerversammlung beugen.

Doch ganz anders sieht das bei Nießbrauchern aus. Denn diese gelten rechtlich als Fremdnutzer. Sie gehen keine Rechtsverbindung mit dem Gemeinschaftsverband ein – das bestätigte jüngst auch der BGH mit einem neuen Urteil.

Die Vorgeschichte – das ist passiert

Auf einer Eigentümerversammlung entschied man, die Terrassen und Balkone einer Wohnanlage sanieren zu lassen. Außerdem wurde der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage dazu ermächtigt, juristische Schritte gegen Eigentümer einzuleiten, die die Sanierungsarbeiten behindern, etwa durch die Verweigerung des Zugangs zu den entsprechenden Stellen.

Nun kam es aber so, wie es kommen musste: In eine Wohnung der Anlage erhielten die Bauarbeiter sowie der Architekt keinen Zutritt – mehr noch: es wurde sogar ein Hausverbot ausgesprochen.
Daraufhin klagte die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter und einen Rechtsanwalt. In der Klage stütze man sich auf § 14 Nr. 4 WEG, wonach der Wohnungseigentümer dazu verpflichtet ist, im Falle von Instandsetzungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums das Betreten oder das Benutzen von Sondereigentum zu gestatten.
 

Pflichten des Wohnungseigentümers nach § 14 WEG

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:

  1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
  2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;
  3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
  4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

 

Der BGH entscheidet

Das Problem dabei: Die Eigentumswohnung wurde (und wird) von einem Nießbraucher bewohnt. Und der gilt aus rechtlicher Sicht als Fremdnutzer, weshalb die Regelungen aus § 14 Nr. 3 und 4 WEG kein rechtliches Vorgehen gegen ihn rechtfertigen. Die Klage hatte deshalb keinen Erfolg.

Eine analoge Anwendung der Regelungen aus § 14 Nr. 3 und 4 WEG hätten ebenso nicht zum erhofften Erfolg geführt.
 

Der Nießbraucher im WEG – eine Kurzinfo

Durch einen Nießbrauch wird eine Person dazu berechtigt, die Nutzung aus einer Sache zu ziehen. Im Falle von Wohnungseigentum darf der Nießbraucher die Wohnung z.B. selbst bewohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen selbst einbehalten. Zwischen Eigentümer und Nießbraucher besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, das beiderseitig Rechte und Pflichten beinhaltet.

Grundsätzlich nimmt der Nießbraucher einer Eigentumswohnung keinen Einfluss auf das Stimmrecht in einer Eigentümerversammlung. Ebenso kann er keine Beschlüsse anfechten – diese Rechte verbleiben beim Wohnungseigentümer. Zwar ist der Nießraucher an bestimmten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer zu beteiligen. Der Nießbraucher erhält aber keine Rechtsmacht gegenüber der Gemeinschaft.

 
Ebenso würde auch ein Erheben von Ansprüchen, die sich gegen den Nießbraucher aus § 1004 BGB ableiten, nicht zu dem erhofften Erfolg führen. Denn diese dürfen von der Gemeinschaft nur im Falle des „gemeinschaftlichen Ansichziehens“ geltend gemacht werden. Auch das ist hier nicht gegeben, so der BGH in seiner Urteilsbegründung.

BGH bezieht Stellung zu WEG und Fremdnutzung

Das jetzt gefällte Urteil nutzte der BGH überdies, um eine klare Rechtslage zu schaffen: Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern einer Eigentumswohnung stellen keine wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten im Sinne von § 43 Nr. 1 und WEG dar:

„Einem Nießbraucher steht weder ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zu, noch hat er die Befugnis, Beschlüsse anzufechten. Daher fehlt es an einer Rechtsbeziehung, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt aufweist. Es spricht daher nichts dafür, ihn (teilweise) in die verbandsrechtliche Rechtsstellung des Wohnungseigentümers eintreten zu lassen.“

Hier finden Sie das Urteil V ZR 194/14 im Volltext.

Quelle: (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 194/14)

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2 Kommentare zu “BGH entscheidet zu WEG und Fremdnutzern

  1. Und wie ist ein Vorbehaltsniessbraucher zu behandeln, der für sämtliche Kosten aufkommt und auch die Erträge versteuert und für die Wirtschaftlichkeit verantwortlich ist?
    Es geht hier um eine Schenkung an die Enkelin der Schenker hat Nießbrauch. Die Enkelin ist außerdem nicht berechtigt die Immobilie zu veräußern. Bitte um andere Kommentare

  2. Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Für mich ist das Wohnungseigentumsrecht ein Buch mit sieben Segeln. Ich frage da immer den Profil. Zumindest kann man mit den Infos hier die richtigen Fragen stellen.

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