BGH entscheidet: Zurückhaltungsrecht der Mieter eingeschränkt

Schimmel ist keine schöne Sache – vor allem nicht in der eigenen Wohnung. Der Vermieter ist zur Beseitigung des Mangels verpflichtet. Kommt der Vermieter seiner Pflicht allerdings nicht nach, so gibt das BGB dem Mieter ein probates Mittel zur Druckausübung an die Hand: Er kann die Miete kürzen und einen Teil zurückbehalten.

Doch jüngst entschied der BGH: Auch dieses Recht hat Grenzen.

Der vorliegende Fall: Darum geht es

Ein Mieter aus Kassel beschwerte sich mehrfach bei seinem Vermieter über einen Schimmelbefall seiner Wohnung – doch der Vermieter unternahm nichts. Daraufhin machte der Mieter von seinem Recht Gebrauch: Kurzerhand minderte er die Miete um 20 %. Darüber hinaus behielt er das Vierfache (80 %) der Minderungssumme ein. Über einen Zeitraum von 3 ½ Jahren (März 2009 bis Oktober 2012) häufte sich auf diese Weise ein Betrag von rund 14.800 EUR an.

Der Vermieter klagte und bekam in erster Instanz Recht. Einer Klage auf Räumung hatte das zuständige Amtsgericht zunächst stattgegeben. Auf Antrag des Mieters hob das Landgericht die Räumung allerdings wieder auf – und die Sache ging an den BGH.
 

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat dem Vermieter Recht gegeben – der Mieter muss die Wohnung räumen. Es sei zwar ein legitimes Mittel des Mieters, seinen Vertragspartner in der Mietsache durch eine finanzielle Zurückhaltung unter Druck zu setzen.

Dennoch betonten die Karlsruher Richter, dass auch bei einer Mietminderung und Zurückbehaltung von geschuldetem Mietzins eine Verhältnismäßigkeit bewahrt werden muss: Im vorliegenden Fall stehe allerdings die einbehaltene Summe in keiner Relation zur Bedeutung des Mangels am gemieteten Objekt. Der Mieter hat das Zurückhaltungsrecht zeitlich unbegrenzt und auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Miete angewendet.

Ausdrücklich betont der BGH deshalb in seiner Entscheidung, dass der Zeitraum der Mietzurückhaltung lediglich ein vorübergehender Zustand sein sollte:

„Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient im Rahmen eines Mietverhältnisses dazu, auf den Vermieter – vorübergehend – Druck auszuüben, damit dieser – allerdings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstellt. Für die Zeit vor der Mängelbeseitigung wird das Äquivalenzverhältnis zwischen der (mangelhaften) Wohnung und der Miete durch die Minderung gewahrt.“

Auswirkungen auf die Praxis?

Zwar stärkt das Urteil die Rechte der Vermieter, doch sei gesagt: Auch die Rechte von Mietern werden durch die Entscheidung nur bedingt gemindert.

Tiefgreifende Änderungen für die Praxis werden nicht erwartet. Nach wie vor bieten sich für Mieter-Mandate zahlreiche juristische Mittel, um gegen Mietmängel vorzugehen.

Und spätestens in Fall, in dem eine Mietminderung keine Wirkung zeigt, besteht die Möglichkeit, auf Mangelbeseitigung zu klagen. Ebenso kann der Mieter die Mängel selbst oder durch einen Fachmann beseitigen und die Rechnung an den Vermieter schicken.

Nichtsdestotrotz – einen bitteren Beigeschmack hat das Urteil des BGH für Sie als Anwalt, wie der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten bemerkt:

Jetzt ist die Rechtslage unklar. Neben der Mietminderung kann der Mieter weiterhin einen Teil der Miete zurückbehalten. Konkrete Anhaltspunkte, welcher Anteil der Miete zurückbehalten werden darf und wie lange das Zurückbehaltungsrecht besteht, gibt der Bundesgerichtshof nicht. Der Hinweis, der zurückbehaltene Betrag müsse in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen, hilft niemandem weiter.“

BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14

Quellen:
bundesgerichtshof.de
mieterbund.de

Ähnliche Beiträge

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.