Verjährungsverlängerung in AGB: BGH erklärt sie für unwirksam

Endet ein Mietvertrag, fangen die Streitereien oft meist erst richtig an. Besonders Schäden an der Wohnung oder Schönheitsreparaturen bieten da ein breites Feld – Ersatzansprüche müssen von Vermietern jedoch schnell geltend gemacht werden. Denn das Gesetz sieht hier lediglich eine sechsmonatige Frist bis zur Verjährung vor. Bisher weit verbreitet war deshalb die Praxis, diese Frist per AGB auf 12 Monate auszudehnen.

Aber damit ist jetzt Schluss: Mit Urteil v. 8.11.2017 VIII ZR 13/17 v. 8.11.2017 hat der BGH solche AGB-Klauseln jetzt gekippt.

BGH, Urteil v. 8.11.2017, VIII ZR 13/17 – der Hintergrund

Seit 2003 bewohnte die Beklagte eine Wohnung in Berlin. Das Mietverhältnis beendete sie Mitte 2014. Die Klägerin und Vermieterin erhielt die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück – jedoch nicht ohne erhebliche Schäden an der Immobilie festzustellen. Mit einer im Oktober 2015 zugestellten Klage verlangt sie nun Schadenersatz von ihrer ehemaligen Mieterin. Ihre Forderung beläuft sich auf rund 16.000 EUR.

Gegen diese Forderung setzte sich die Mieterin zur Wehr. Ihr Argument: Nach § 548 Abs. 1 BGB sei die 6-Monats-Frist bereits abgelaufen.

AGB sehen längere Verjährungsfrist vor

Dem hielt die Vermieterin entgegen, dass jedoch formularmietvertraglich eine Verlängerung der Frist geregelt sei. Hiernach würden ihre Ersatzansprüche (und auch Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst nach einer Frist von 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.
 

BGH entscheidet: Verjährungsverlängerungen sind unwirksam

Mit ihrer Klage hatte die Klägerin in den beiden Vorinstanzen jedoch keinen Erfolg. Und auch die Karlsruher Richter bestätigten die Klageabweisung: Der BGH hat entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

So erschwere die im streitgegenständlichen Formularmietvertrag enthaltene Klausel den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht:

  1. Zum einen werde die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt.
  2. Zum anderen veränderte die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs: Anstatt auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abzustellen, beginne sie erst mit dem (rechtlichen) Mietvertragsende.

Beide Regelungsinhalte seien aber mit den wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Dies führe, so die Richter in der Begründung weiter, zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Kein Grund ersichtlich für Fristverlängerung

Die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters sei durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen.

Demgegenüber wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte.

Schnelle Klärung war Ziel des Gesetzgebers

Vor diesem Hintergrund war es – unter Berücksichtigung der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters – das ausdrücklich erklärte Ziel des Gesetzgebers, mit der kurzen Verjährungsregelung in § 548 BGB aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

Die unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entfällt schließlich nicht dadurch, dass die streitgegenständliche Klausel spiegelbildlich eine Verlängerung auch seiner Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht.

Denn auch die spiegelbildliche Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem berechtigten und zentralen Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist – zumal den in § 548 Abs. 1 BGB genannten Ersatzansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 548 Abs. 2 BGB) deutlich seltener vorkommen dürften.

Quelle:
BGH, Pressemitteilung 176/2017 v. 8.11.2017

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