BGH: Machtwort zur Kündigung von säumigem Mieter

Mieter, die wegen Zahlungsverzugs eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung erhalten haben, sollten sich nicht in falscher Sicherheit wähnen. Nicht immer muss sich der Vermieter mit einer späteren Zahlung abfinden.

Besprechung zu den Urteil des BGH vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Nachdem ein Mieter aus Berlin zwei Monatsmieten nicht bezahlt hatte und mit einer Zahlung von rund 500 € im Rückstand war, kündigte ihm der Vermieter der Wohnung fristlos. Der Vermieter berief sich darauf, dass der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen ist und er darum zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Darüber hinaus sprach der Vermieter hilfsweise die ordentliche Kündigung aus.

Obwohl der Mieter fast drei Wochen nach Fälligkeit der zweiten Miete vor Ausspruch der Kündigungen den offenen Betrag vollständig bezahlt hatte, bestand der Vermieter auf Räumung der Wohnung und verklagte ihn schließlich. Hiermit war der Mieter jedoch nicht einverstanden und verwies darauf, dass er seiner Zahlungspflicht ein paar Tage nach Erhalt der ordentlichen Kündigung nachträglich nachgekommen ist. Infolgedessen könne der Vermieter sich nicht auf die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berufen.

Das AG Pankow-Weißensee gab dennoch der Klage des Vermieters statt. Die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters war zunächst erfolgreich. Das LG Berlin wies die Klage des Vermieters ab. Die Richter begründeten dies damit, dass hier nach ihrer Ansicht die ordentliche Kündigung „ins Leere“ gelaufen sei. Dies ergebe sich daraus, dass der Mieter innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB offene Forderung beglichen hat.

Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters hatte Erfolg.

Wesentliche Aussagen der Entscheidung: Nachträgliche Zahlung der Miete führt nur dazu, dass fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug entfällt – nicht aber die ordentliche Kündigung

Der BGH stellt klar, dass hier die nachträgliche Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist lediglich dazu führt, dass die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges mit wenigstens zwei Monatsmieten gem. § 543 BGB Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich entfällt. Das wirkt sich allerdings gewöhnlich nicht auf die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs aus. Dies gilt auch dann, wenn eine öffentliche Stelle nachträglich eine Verpflichtungserklärung abgibt. Dies begründet der BGH u.a. damit, dass der Vermieter durch die hilfsweise ausgesprochen ordentliche Kündigung nicht nur für die Situation vorsorgen möchte, dass die fristlose Kündigung bereits vor dem Zugang beim Mieter unwirksam ist. Vielmehr verfolgt er dieses Ziel auch, wenn die fristlose Kündigung aus einem im Gesetz genannten Grund nachträglich unwirksam wird.

Folgerungen aus der Entscheidung: Nachträgliche Mietzahlung schließt Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung nicht aus

Inwieweit sich eine Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist auf eine hilfsweise bzw. vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges auswirkt, war bislang unter den Gerichten umstritten. Beispielsweise vertritt die 67. Zivilkammer des LG Berlin ebenfalls die Auffassung, dass diese Zahlung nicht zur Unwirksamkeit dieser Kündigung führt (LG Berlin, Beschl. v. 06.03.2018 – 67 S 22/18).

Für Mieter hat das Urteil des BGH zur Konsequenz, dass sie bei nachträglichen Mietzahlungen nicht darauf vertrauen dürfen, dass die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung rechtswidrig ist und sie weiterhin in der Wohnung bleiben können. Die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung richtet sich danach, ob in den verspäteten Mietzahlungen eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu sehen ist. Hierbei bedarf es einer umfassenden Abwägung zwischen den Interessen von Mieter und Vermieter. Das bedeutet: Nachsehen haben jedenfalls Mieter, die immer mal wieder ohne plausiblen Grund die Miete zu spät bezahlen. Anders sieht das aus, wenn Mieter über viele Jahre pünktlich die Miete bezahlen und die Zahlung aus Versehen oder wegen einer vorübergehenden Notsituation unterbleiben ist. Wie die Gerichte genau entscheiden, kann jedoch noch nicht gesagt werden.

Möglicherweise wird die Begründung der Entscheidung mehr Aufschluss geben können.

Praxishinweis

Vermieter sollten daher bei Verzug von mindestens zwei Monatsmieten normalerweise neben einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprechen. Das gilt gerade gegenüber unzuverlässigen Mietern. Betroffene Mieter sollten sich wiederum beraten lassen, ob sie trotz Nachzahlung der Miete die Wohnung räumen müssen, wenn gleichzeitig eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wurde.

Klicken Sie hier für das BGH Urteil v. 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

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