BGH: Kein Kündigungsrecht trotz unerlaubter Untervermietung

Das Gesetz spricht Klartext: Wenn ein Mieter seine Wohnung unbefugt untervermietet, kann der Vermieter aus wichtigem Grund nach § 543 BGB kündigen. In Berlin konnte sich jetzt aber ein Mieter gegen die Kündigung wehren, obwohl in seiner Wohnung unerlaubt Untermieter wohnten.

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 – VIII ZR 5/13

Darum geht es: Seit 1994 mietete der Beklagte eine Wohnung in Berlin. Mit dem Rechtsvorgänger des Klägers vereinbarte er im Mietvertrag:

„Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen“.

Im Jahr 2010 kaufte die Klägerin die Wohnung. Sie widerrief die Untervermietungserlaubnis. Im gleichen Zug kündigte Sie das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten fristlos.

Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er zuvor gekündigt hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin noch einmal das Mietverhältnis.
 

Der BGH sieht keine Vertragsverletzung

Die Eigentümerin klagte auf Räumung der Wohnung. Das Verfahren landete letztendlich vor dem BGH, der nun zu einem Urteil gekommen ist.

Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass der beklagte Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht verletzt hat. Deshalb war die Klägerin nicht nach § 543 Abs. 1, Abs.2 Satz 1 Nr. 2 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Offen bleiben konnte laut BGH die Frage, ob der Mieter verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und dafür zu sorgen, dass die Untermieter ausziehen. Das Berufungsgericht hatte zuvor eine solche vertragliche Pflicht des Mieters bejaht.

Die Karlsruher Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Beklagte einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben hat.

Damit hat er alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um das Untermietverhältnis zu beenden und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.

Der Beklagte hat seine Vertragspflichten auch nicht dadurch vernachlässigt, dass er mit den Untermietern am 21. Februar/ 6. März 2012 einen Räumungsvergleich abgeschlossen hat.

In diesem Vergleich hatte der Beklagte den Untermietern zwar eine Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 zugestanden. Dadurch entstand der Klägerin jedoch kein Nachteil. Denn mit der ansonsten erforderlichen Fortsetzung des Verfahrens wäre eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht worden.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes vom 4.12.2013

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