BGH: Widerruf einer Modernisierung ist möglich

Sie haben Mandanten, die als Vermieter mit ihren Mietern Modernisierungsvereinbarungen treffen, um sich abzusichern? Dann hoffentlich nicht im Rahmen einer sog. „Haustürsituation“ – denn diese Vereinbarungen können wirksam widerrufen werden. Und dass sich ein Anspruch auf Mieterhöhungsbeträge nicht bereits aus einer durchgeführten Modernisierung ergibt, zeigt das neue Urteil des BGH, VIII ZR 29/16.

BGH, Urteil v. 17.5.2017, VIII ZR 29/16: Das ist geschehen

Der Mieter bewohnt ein Mehrfamilienhaus in München. Im Juni 2009 kündigten mehrere Vermieter, die Wohnungen in demselben Haus vermieten, einige Modernisierungsmaßnahmen an: Unter anderem sollte die Versorgung mit Warmwasser und Wärme von veralteten Öleinzelöfen und Boilern auf eine moderne Zentralheizungsanlage umgestellt werden.

Den Mietern teilten sie mit, dass im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen mit einer Mieterhöhung von rund 75 EUR monatlich zu rechnen sei.
 

Parteien einigen sich auf Modernisierungsvereinbarung

Um sich abzusichern, suchte der beklagte Vermieter den direkten Kontakt zu seinem Mieter. Im Dezember 2009 erschien er in seiner Wohnung und traf mit ihm folgende Modernisierungsvereinbarung:

„Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um 60 EUR pro Monat, nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen sein.“

Mieter tritt von Vereinbarung zurück

Fristgerecht wurden die Arbeiten im Mai 2010 abgeschlossen. Wie vereinbart zahlte der klagende Mieter ab Juli 2010 den um 60 EUR erhöhten Mietzins.

Im November 2012 widerrief er jedoch sein Einverständnis in die Modernisierungsvereinbarung und zahlte fortan wieder den „alten“ Mietpreis. Darüber hinaus fordert er nun die Rückzahlung der ab Juli 2010 gezahlten Erhöhungsbeiträge. Insgesamt beläuft sich seine Forderung auf 1.680 EUR.

BGH entscheidet: Mieter hat Rückzahlungsanspruch

In letzter Instanz schließt sich der BGH der Ansicht der Vorinstanzen an und gibt dem klagenden Mieter Recht. Der Vermieter muss die gezahlten Erhöhungsbeträge an ihn zurückzahlen. Der Anspruch des Mieters ergebe sich aus § 346 Abs. 1 BGB.

Nach Ansicht der Richter hat er Mieter die der Mieterhöhung zugrunde liegende Modernisierungsvereinbarung gemäß dem auf Mietverträge anwendbaren § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB wirksam widerrufen. Denn bei der Vereinbarung handelt es sich um ein sogenanntes „Haustürgeschäft“: Der Vermieter habe als Unternehmer den Mieter als Verbraucher in seiner Privatwohnung aufgesucht, eine vorhergehende Bestellung im Sinne des § 312 Abs. 3 Nr.1 BGB durch den Kläger habe gefehlt. Und weil der Vermieter ihn nicht über sein Widerrufsrecht belehrt habe, habe zudem die Widerrufsfrist nicht anlaufen können.

Modernisierung bedeutet nicht automatisch höhere Miete

Gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Klägers stehe den Beklagten kein nach Maßgabe der im Dezember 2009 getroffenen Vereinbarung zu bemessender Wertersatzanspruch für den durch die durchgeführte Modernisierung nunmehr gesteigerten Wohnwert zu.

Insbesondere ergebe sich ein dahin gehender Zahlungsanspruch der Beklagten nicht aus aus den § 346, § 357 BGB. Denn die Besonderheiten des sozialen Mietrechts überlagerten insoweit die Regeln des allgemeinen Schuldrechts und schlössen dadurch im Streitfall einen Wertersatzanspruch aus.

Zwar ändere sich mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen der vertragsgemäße Zustand der Mietsache und dadurch zugleich der Vertragsgegenstand, wobei dem Vermieter zum Ausgleich der damit einhergehenden Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen seiner Leistung und der – nicht mehr angemessenen – Gegenleistung im Rahmen der § 557 Abs. 1, §§ 558 – 560 BGB mehrere Mietanpassungsmöglichkeiten zur Verfügung stünden. Allerdings habe der Gesetzgeber insoweit zum Schutz des Mieters in die Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien eingegriffen.

Zum einen habe er dazu (halb-)zwingende Regelungen zugunsten des Mieters geschaffen und diesem zum anderen verschiedene Rechte wie etwa den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden Härte in § 559 Abs. 4 BGB oder eine Sonderkündigungsmöglichkeit in § 561 BGB eingeräumt.

Diese detaillierten Regelungen könne der Vermieter nicht dadurch umgehen, dass er eine – letztlich unwirksame – Mieterhöhung vereinbare und diese anschließend – ohne den Mieter zuvor gemäß § 312 Abs. 2 BGB aF auf eine solche Verpflichtung hingewiesen zu haben – im Wege des Wertersatzes durchzusetzen versuche, zumal dann außerdem die Fristenregelung des § 559b Abs. 2 BGB leerliefe.

Durch die Zahlung des Erhöhungsbetrages sei schließlich auch nicht konkludent ein von der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 unabhängiges Vertragsverhältnis zustande gekommen. Ebenso wenig sei ein Rückgriff auf § 812 BGB möglich (§ 357 Abs. 4 BGB aF). Ohnehin fehle es auch nicht am Rechtsgrund für die Leistung des Vermieters. Zwar hätten die Beklagten ihre Leistung im Vertrauen auf die später widerrufene Vereinbarung erbracht. Allerdings habe der Widerruf nur diese Vereinbarung erfassen können, während das Mietverhältnis über die Wohnung fortbestehe.

Quelle:
BGH, Urteil v. 17.5.2017, VIII ZR 29/16

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