BGH muss entscheiden: Betriebskostenabrechnung zu umfangreich?

Erfüllt eine Betriebskostenabrechnung noch die Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit in § 259 BGB, wenn der Mieter zum Umblättern gezwungen ist und verschiedene Positionen auf mehreren Seiten gedanklich zusammenführen muss?

Dem LG Wiesbaden ist das zu unübersichtlich. Doch der BGH widerspricht: Auch für einen Laien sei solch eine Abrechnung bei verständigem Lesen nachvollziehbar.

BGH, Urteil v. 19.7.2017, VIII ZR 3/17: Der Hintergrund:

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von seinem Mieter eine Betriebskostennachzahlung nebst Zinsen für die Jahre 2013 und 2014. Insgesamt beläuft sich seine Forderung auf rund 2.000 EUR.

Der Mieter weigert sich jedoch, zu zahlen. Seine Begründung: Mit insgesamt sieben Seiten und einer Unmenge an Informationen seien die beiden Abrechnungen weder zweckmäßig noch gedanklich für ihn nachvollziehbar und leicht prüfbar. Denn in den strittigen Abrechnungen führt der Vermieter detailliert auf, welche Kosten für das gesamte Anwesen entstehen, und wie diese auf den Mieter aufgeteilt werden:

  • Seite 1 enthält 15 Kostenpositionen zu den jährlich anfallenden Beträgen für das gesamte Anwesen.
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  • Seite 2 enthält eine genaue Zuordnung der auf Seite 1 aufgeführten Kostenpositionen zu einer von vier Umlagearten (Wohn- und Nutzfläche, Einzelverbrauch nach Kaltwasseruhren, Laden- bzw. Wohneinheiten, Einzelabrechnung Techem). Sie sind durch Buchstaben gekennzeichnet (A-D).
     
    Die auf die jeweilige Umlageart entfallenen Gesamtbeträge werden ebenfalls hier aufgeführt – mit Ausnahme der Techem-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten. Diese sind auf einem weiteren, den Abrechnungen separat beigefügten Blatt zu entnehmen.
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  • Seite 3 enthält eine Gesamtübersicht zu den für den Mieter anfallenden Betriebskosten. Diese werden nicht detailliert, sondern nur als Gesamtposten je Umlageart aufgeführt. Die Kennzeichnung erfolgt nach Ziffern (1-4).

 

LG Wiesbaden: Betriebskostenabrechnungen zu kompliziert!

Während das Amtsgericht Wiesbaden den Argumenten des Vermieters folgte, widersprach ihm das LG Wiesbaden. Weil der Mieter durch die Anordnung der Inhalte dazu gezwungen sei, ständig zwischen den Seiten hin- und herzublättern, um die beiden Abrechnungen nachvollziehen zu können, sei sie schlichtweg zu kompliziert – und damit formell nicht ordnungsgemäß.

So seien die Abrechnungen durch die abwechselnde Bezeichnung der Umlagearten nicht aus sich selbst heraus verständlich. Auf Seite 2 würden die Umlagearten zunächst mit Buchstaben (A-D) gekennzeichnet, auf Seite 3 sodann mit Ziffern (1-4).

Zudem fehle es an weiteren Erläuterungen, die dem Mieter das Überprüfen erleichterten. Kostenpunkt 14 (Treppenhausreinigung) würde beispielsweise nach Wohneinheiten umgelegt, während jedoch die vorherigen Positionen alle nach Wohnungsgröße umgelegt werden.

Zwar könne ein erfahrener Mietrechtler erkennen, welche Positionen innerhalb einer Abrechnung gemeint seien und welche Schritte der Vermieter vornimmt. Für den durchschnittlichen Mieter sei das in der vom Vermieter verwendeten Form jedoch nicht verständlich und nachvollziehbar.

BGH muss entscheiden: Betriebskostenabrechnungen zu umfangreich?

Die Richter des BGH widersprechen der Entscheidung des LG Wiesbaden. In ihren Augen erfüllen die vorliegenden Abrechnungen alle Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit in § 259 BGB.

Entscheidend sei demnach, ob die Verteilung der Kostenpositionen für den Mieter ersichtlich und überprüfbar wird und welche Kosten für ihn entstehen. Die Einsichtnahme in die dafür vorgesehenen Belege solle nur noch zur Kontrolle sowie zur Beseitigung letzter Zweifel dienen. Die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung seinen insgesamt nicht sehr hoch.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten seien dabei regelmäßig folgende Angaben einzufügen:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • eine Angabe über den Verteilerschlüssel (und soweit erforderlich: eine Erläuterung)
  • eine Berechnung des Mieteranteils
  • eine Angabe über den Abzug der bereits geleisteten Vorauszahlungen.

All diese Anforderungen erfüllen aber die vom Vermieter angefertigten Betriebskostenabrechnungen, wenn auch in einer ausführlichen Form.

Abrechnungen nicht zu unübersichtlich

Bei den strittigen Abrechnungen sei auch nicht zu beanstanden, dass der Mieter erst auf Seite 3 die auf seine Wohnung umgelegten Kosten findet und sodann zu deren Prüfung die Angaben von den vorherigen beiden Seiten gedanklich zusammenführen muss. Auch für einen Laien seien die Zusammenhänge, so die Richter weiter, bei einem verständigen Lesen leicht erschließbar.

Auch die auf den Mieter entfallenden Kosten zu Gesamtbeträgen zusammenzuführen und nicht nach noch einmal einzeln für jede der 15 Kostenpositionen von Seite 1 aufzuführen, führt nicht dazu, dass die Abrechnungen nicht mehr den Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit in § 259 BGB entsprechen.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts Wiesbaden ist es darüber hinaus für die Nachvollziehbarkeit auch unschädlich, dass der Vermieter nicht erläutert, warum die Kosten für die Treppenhausreinigung nach Wohneinheiten und nicht nach Wohnfläche umgelegt werden. Denn es sei bereits ausreichend, wenn der Mieter erkennen könne, welchen Umlageschlüssel der Vermieter angewendet hat. Ob es der richtige Umlageschlüssel sei, sei jedoch ausschließlich eine Frage der inhaltlichen Ordentlichkeit.

Quelle:
BGH, Urteil v. 19.7.2017, VIII ZR 3/17

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