Der BGH und die ortsübliche Vergleichsmiete

Worauf ist zu achten, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Gutachtens ermittelt werden soll? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof gleich in einer Reihe von Entscheidungen befasst.

1. Sachverhalt

Die Klägerin verlangte von den Mietern ihrer Reihenhäuser in Geilenkirchen-Neutevern, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete zuzustimmen (in den meisten Fällen auf 4,86 Euro je qm). Sie verwies dabei auf den Mietspiegel von Geilenkirchen. Die Beklagten stimmten nicht zu.

Besonderheit: Bei dem Ortsteil Geilenkirchen-Neutevern handelt es sich um eine ehemalige Soldatensiedlung, die zum NATO-AWACS-Flughafen gehörte. Heute befindet sich die Siedlung insgesamt im Eigentum der Klägerin.
 

2. Amtsgericht holte Gutachten ein – und gab Klägerin Recht

Die Klägerin klagte darauf auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten ein und gab der Klage ganz oder überwiegend statt.

Das Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung.

3. Berufungsgericht zieht Mietspiegel heran

Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile teilweise geändert. Die Beklagten wurden nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 Euro je qm) verurteilt. Das Berufungsgericht verwies dabei auf den Mietspiegel der Stadt Geilenkirchen.

4. Revision der Klägerin hatte zum Teil Erfolg

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat nun entschieden: Ein Gutachten ist als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung berücksichtigt, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht.

Um die Einzelvergleichsmiete zu ermitteln, muss der Sachverständige ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde einbeziehen.

Zu Recht hat das Berufungsgericht deshalb bei seiner Entscheidung den Mietspiegel statt des Gutachtens zu Grunde gelegt.

In einem anderen Bereich hat das Berufungsgericht allerdings rechtsfehlerhaft entschieden: Es hat den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag abgelehnt, weil dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei.

Der BGH führt dagegen aus, dass mit einem solchen Zuschlag ersichtlich Umstände berücksichtigt werden sollen, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keine Entsprechung gefunden haben.

Der Senat hat darauf den Einfamilienhauszuschlag selbst geschätzt. Der BGH hat somit im vorliegenden Fall eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 Euro je qm ermittelt.

Fundstellen

BGH – Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 354/12
AG Geilenkirchen – Urteil vom 15. Juni 2011 – 10 C 149/11
LG Aachen – Urteil vom 11. Oktober 2012 – 2 S 306/11

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 04.07.2013

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Ein Kommentar zu “Der BGH und die ortsübliche Vergleichsmiete

  1. Zitat:Um die Einzelvergleichsmiete zu ermitteln, muss der Sachverständige ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde einbeziehen.
    In unserem Fall hat der Vermieter 3 Wohnungen aus dem gleichen Stadtteil sowie 2 davon aus einem Haus aufgeführt. Entspricht das dem Zitat?
    Außerdem was ist, wenn diese aufgeführten Wohnungen sich ebenfalls im Eigentum des Vermieters befinden?

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