BGH: Schadensersatzansprüche ohne vorherige Fristsetzung möglich

Vermieter können wegen einer beschädigten Mietwohnung auch ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz von ihren Mietern verlangen. Bei einer leistungsbezogenen Nebenpflicht sei diese nicht erforderlich. Das hat jetzt der BGH in einem neuen Urteil entschieden.

BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17: Der Hintergrund

Vermieter und Mieter beendeten ein Mietverhältnis einvernehmlich nach sieben Jahren. Jetzt verlang der Vermieter Schadensersatz für an der Mietsache entstandene Schäden.

Zur Begründung führt er an, der Mieter habe seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten stark vernachlässigt. So seien mehrere Räume von Schimmel befallen. Zudem seien die Armaturen im Badezimmer nur mangelhaft gepflegt worden und ein Heizkörper habe einen Lackschaden, außerdem sei ihm ein schadensbedingter fünfmonatiger Mietausfall entstanden. Insgesamt belaufen sich seine Forderungen auf rund 15.000 EUR, von denen AG und LG ihm rund 5.200 EUR zusprechen.

Der Mieter meint jedoch, nicht zum Schadensersatz verpflichtet zu sein und verfolgt mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision sein Klageabweisungsbegehren weiter. Denn, so der Mieter weiter, der Vermieter hätte ihm erst eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen müssen.
 

BGH: Keine Fristsetzung erforderlich

Dem widerspricht der BGH jedoch. Um einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache zu begründen, muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen. Denn das in § 280 Abs. 1 und 3 und in § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gemäß § 241 Abs. 1 BGB durch den Schuldner.

In diesen Fällen hat der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich eine (befristete) Gelegenheit zu geben, in der er seine Leistungspflicht erfüllen kann. Erst mit Verstreichen dieser Frist kann er Schadenersatz verlangen.

Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Keine Fristsetzung erforderlich bei Obhutspflichten

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB).

Verletzt der Mieter diese Pflicht, genügt das bereits, um eine einen Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz zu begründen – so die Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB vorliegen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.

Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht.

Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

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Ein Kommentar zu “BGH: Schadensersatzansprüche ohne vorherige Fristsetzung möglich

  1. uns so sieht unsere Zukunft aus: Auszug aus einem Urteil des AG Göttingen (18 C 41/27) aus dem Jahre 2027 geht folgendes hervor: Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine religiösen Auffassungen offenbaren. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter „Anziehungspunkt für islamistische Gewalt“ ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss.

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