Anwendung der Generalklausel: BGH führt Rechtsprechung fort

Im Moment vergeht keine Woche ohne neues Urteil zum Kündigungsschutz – so scheint es zumindest. Mit einem weiteren Urteil (speziell zur Generalklausel in § 573 BGB) legen die Richter des BGH jetzt nach und geben der Rechtsprechung langsam aber sicher eine erkennbare Kontur.

Mit dem Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15 zeichnet sich ab: Nicht immer reicht ein (wirtschaftlicher) Nachteil für den Vermieter aus, um eine Kündigung darauf zu stützen.

BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15 – Hintergrund

Im Jahr 2014 erwarb der jetzige Vermieter ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus samt Nebengebäude und Schuppen. Bei ihm handelt es sich um einen eingetragenen Verein, der an einer Gesellschaft beteiligt ist.

Die Gesellschaft ist Trägerin mehrerer sozialer Einrichtungen und plante, die Wohnanlage für ein psychosoziales Wohnprojekt zu sanieren und teilweise umzugestalten. Insgesamt sollten 23 Wohnplätze in den jetzigen Wohnungen entstehen. Der Verein würde der Gesellschaft die Räumlichkeiten zur Verfügung stellen.

Den im Haus wohnenden Mietern kündigte der Vermieter daher alsbald auf. Seine Kündigung stütze er dabei auf § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 BGB.
 

Zur Begründung führte er an, dass ohne die Schaffung von möglichst vielen Wohnplätzen das Projekt insgesamt nicht realisiert werden könne – eine Zahlung von staatlichen Förderungsmitteln in Höhe von rund 2,1 Mio. EUR sei zwingend an die Anzahl an Wohnplätzen geknüpft. Da sich einige Mieter weigerten, auszuziehen, reichte der Vermieter Klage auf Räumung ein.

Vermieter scheiterte bereits in Vorinstanz

In der ersten Instanz hatte er Erfolg, im Berufungsverfahren wies das Landgericht die Klage jedoch ab. Da das Wohnprojekt zwischenzeitlich umgesetzt worden ist, konnten die Richter nicht erkennen, welche gravierenden Nachteile für den Vermieter aus einem Weiterbestehen des Mietverhältnisses mit den beklagten Mietern entstehen würden. Zwar würden jetzt nur 20 Wohnungen und nicht die geplanten 23 für das Projekt bereitstehen, aber das sei ein Nachteil für die tragende Gesellschaft – und nicht für den Vermieter.

BGH: Kündigung unbegründet!

Der BGH hat bestätigt, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist. Es fehlt dem Vermieter insgesamt an einem berechtigten Interesse daran, das Mietverhältnis aufzukündigen.

Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB scheide schon deswegen aus, weil er keine Verwertungsabsicht hege. Weder wolle er das nach der anstehenden Sanierung im Wert gestiegene Grundstück oder einzelne Wohnungen gewinnbringend veräußern, noch wolle er sie vermieten.

Vielmehr habe er die Absicht, das Anwesen der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zugeführt werden. Aber auch dabei erhoffe er sich keine steigenden Mieteinahmen.

Generalklausel anwendbar?

Bei Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB müsse eine auf den Einzelfall bezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien erfolgen. Allgemein verbindliche Betrachtungen verböten sich dabei.

Sofern die in § 573 Abs. 2 BGB typisierten Regeltatbestände im vorliegenden Fall nicht einschlägig seien, müsse festgestellt werden, mit welchem Regeltatbestand das Interesse des Vermieters am ehesten vergleichbar wäre.

Damit überträgt der BGH seine im Urteil vom 29.03.2017 entwickelte Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB bei einem Geschäftsbedarf des Vermieters (VIII ZR 45/16) auf weitere Fälle des Nutzungsbedarfs des Vermieters. Wir berichteten an dieser Stelle.

Eigenbedarf nicht erkennbar

Daran gemessen seien jedoch keine „sonstigen berechtigten Interessen“ im Rahmen der Generalklausel erkennbar, auf die der Vermieter seine Kündigung stützen könne.

Zwar will er die Räumlichkeiten aus Gründen der Gemeinnützigkeit für das Projekt der Gesellschaft einrichten und zur Verfügung stellen. Einen Eigenbedarf stelle das nach Ansicht des BGH jedoch nicht dar.

Es sei darüber hinaus fraglich, ob er sich der Verein als Vermieter überhaupt auf den Eigenbedarf einer juristische Person – in diesem Fall die Gemeinnützigkeit des von der Gesellschaft verfolgten Projekts – berufen könne.

Interesse näher an Verwertungsabsicht

Vielmehr sei durchaus ein wirtschaftliches Interesse des Vermieters erkennbar. Zwar strebe er keine Erhöhung des Mietzinses an, verfolge aber das Ziel, durch den in Aussicht gestellten Investitionszuschuss die eigenen Ausgaben zu minimieren.

Damit rücke das Interesse des Vermieters näher an das der Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Satz 3 BGB – und um das zu begründen, müsse er wiederum darlegen, dass er „Nachteile von einigem Gewicht“ erleide.

Das kann er jedoch nicht, da das Projekt bereits läuft. Zwar können lediglich 20 Plätze anstatt der ursprünglich geplanten 23 Plätze zur Verfügung gestellt werden, das gefährde aber die Durchführung des Projekts nicht.

Quelle:
BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15

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