BGH zu Betriebskostenabrechnung: Keine Aufschlüsselung mehr nötig

Ein neues Urteil sorgt für Wirbel: In einer Entscheidung rückt der BGH jetzt von seiner bisherigen Linie ab und lockert die Rechtsprechung in Sachen Betriebskostenabrechnung.

Wenn Vermieter Kosten auf mehrere Gebäude umlegen, reicht die Angabe der umlegbaren Gesamtkosten in den jeweiligen Betriebskostenarten. Das Aufführen von nicht umlagefähigen Anteilen entfällt ebenfalls.

Der Sachverhalt: Das ist geschehen

Zum Urteil kam es aufgrund einer Auseinandersetzung zwischen einem Mieter und seinem Vermieter. Der Mieter bewohnt eine Wohnung in einer Wohnanlage, die aus mehreren Gebäuden besteht und sowohl über einen zentralen Müllplatz als auch über zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt.

Als der Vermieter dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung mit der Forderung um eine Nachzahlung von knapp 900 EUR zukommen ließ, verweigerte sich dieser kurzerhand – die Abrechnung sei lückenhaft und deshalb formell nicht ordnungsgemäß. Er werde sie nicht begleichen.

Die spannende Frage also: Was hat der Vermieter gemacht, wie sah die Abrechnung aus?
 

Vermieter lässt Rechenschritt weg

Und in der Tat hatte der Mieter nicht ganz Unrecht: In der Betriebskostenabrechnung rechnete der Vermieter jeweils nach Gebäuden ab – dazu ging er bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müll von den Gesamtkosten für die komplette Wohnanlage aus, die er dann – nach dem Wohnflächenverhältnis – auf die einzelnen Gebäude der Wohnanlage verteilte. Dieser Rechenschritt fehlte allerdings in der Nebenkostenabrechnung.

Für den Mieter einzusehen waren nur die durch den Vermieter errechneten Gesamtbeträge des jeweiligen Gebäudes sowie die nach dem Umlageschlüssel auf die einzelnen Parteien verteilten Kosten.

Mieter: Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß

Für den Mieter war daher klar: Die geforderte Nachzahlung in Höhe von ca. 900 EUR werde er nicht begleichen, da die gesamte Abrechnung durch den fehlenden Rechenschritt formell nicht ordnungsgemäß war.

Hintergrund:
Bereits in mehreren Entscheidungen hatte der BGH konkretisiert, welche Positionen in einer Nebenkostenabrechnung insbesondere bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig anzugeben sind. Dazu gehören unter Anderem:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und (soweit erforderlich) Erläuterung zum Verteilerschüssel
  • Berechnung des Mieteranteils
  • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

In einigen Sonderfällen hatte der BGH darüber hinaus gefordert, dass auch die jeweiligen Rechenschritte anzugeben sind, aus denen sich die Gesamtkosten der einzelnen Abrechnungseinheiten ergeben (BGH, Urteil v. 9.10.2013 – VIII ZR 22/13).

BGH entscheidet: Die Abrechnung ist ausreichend

Vor diesem Hintergrund sollte man annehmen, dass der BGH auch in dieser Sache zugunsten des Mieters entscheiden würde – doch es folgte eine Überraschung! Kurzerhand gab der BGH dem Vermieter Recht. Damit hat er seine bisherige Rechtsprechung zum Thema Betriebskostenabrechnung teilweise über Bord geworfen.

In der Urteilsbegründung führt der BGH an, dass es „zur Erfüllung der formellen Mindestanforderung einer Betriebskostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist gewahrt wird, genügt, wenn als „Gesamtkosten“ bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.“

In seiner Begründung bestätigt der BGH weiterhin, dass dieser Grundsatz auch dann erfüllt ist, „wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.“

Quelle: BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15

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