Nutzungsentschädigung kann höher sein als ursprüngliche Miete

Weigert sich ein Mieter nach einer Kündigung auszuziehen, so kann der Vermieter für die verspätete Rückgabe des Objekts eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Nach § 546a Abs. 1 BGB kann er sich dabei zwischen der vertraglich vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Miete entscheiden – und das kann ganz schön teuer für den Mieter werden wie eine aktuelle Entscheidung des BGH zeigt.

Hintergrund: Mieter will nicht ausziehen

Der Mieter bewohnte seit 1993 ein angemietetes Einfamilienhaus in München. Am 30.10.2011 sprach der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus. Der Mieter weigerte sich allerdings vehement auszuziehen und blieb bis zum 15.4.2013 weiter in dem Einfamilienhaus wohnen. Für den Zeitraum zwischen Kündigung und Auszug zahlte er die vereinbarte monatliche Miete in Höhe von 1.050 EUR weiter.

Weil der Vermieter für den Zeitraum ab November 2011 bis einschließlich April 2013 eine höhere Neuvertragsmiete hätte verlangen können, schuldet der Mieter ihm nun insgesamt noch rund 7.300 EUR.

Die Begründung: § 546a Abs. 1 BGB erlaubt es dem Vermieter, anstelle des vereinbarten Mietzins die „ortsübliche Miete“ für ein vergleichbares Objekt zu verlangen. Und die ist deutlich höher als die vertraglich Vereinbarte, so ein Sachverständiger.
 

BGH muss klären: Was ist eigentlich „ortsüblich“?

Gegen diese Forderung wehrt sich der Vermieter mit Verweis auf § 558 Abs. 2 BGB: Zur Ermittlung dessen, was der Vermieter hätte verlangen können, müsse er sich an den Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Schließlich sei das auch in der mietrechtlichen Literatur eine weit verbreitete Meinung. Ausschlaggebend seien dann die üblichen Mieten der letzten vier Jahre.

Der BGH musste nun klären, was denn eigentlich mit „ortsüblich“ im § 546a BGB gemeint sein könnte.

BGH: § 558 Abs. 2 BGB nicht maßgebend

Nach Ansicht der BGH-Richter sei § 558 Abs. 2 BGB mit dem Sinn und Zweck von § 546a BGB nicht vereinbar– sie folgen der Ansicht des Mieters also nicht.

Mit der Nutzungsentschädigung soll dem Vermieter ein Mittel an die Hand gegeben werden, um Druck auf den Mieter auszuüben, die Mietsache fristgemäß an ihn zurückzugeben. Das sei aber beeinträchtigt, wenn bei der Bestimmung der Entschädigung die Mieten der letzten 4 Jahre herangezogen werden würden.

Im Übrigen sei, so die Richter weiter, auch der Kündigungsgrund nicht maßgeblich dafür, wie die Entschädigung zu bestimmen sei. Selbst wenn er – wie im vorliegenden Fall – aus Eigenbedarf kündigen würde, könne er noch immer bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf

BGH: Gesetzessystematik spricht dagegen

Weil es sich bei § 546a BGB außerdem um eine allgemeine Bestimmung des Mietrechts handele, lasse die Gesetzessystematik gerade keinen Verweis auf § 558 BGB zu. Denn die Regelungen zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten nur für Mietverhältnisse über Wohnraum.

Damit der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entstehe, müsse der Vermieter deshalb auch nicht erst eine schriftliche Erklärung zur Mieterhöhung verfassen wie in § 558a Abs. 1 BGB vorgesehen. Der Anspruch kann ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden.

BGH, Urteil v. 18.1.2017, VIII ZR 17/16

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Ein Kommentar zu “Nutzungsentschädigung kann höher sein als ursprüngliche Miete

  1. Es ist schon über wie vermieterfreundlich die Richter in Deutschland sind. Sie besitzen wahrscheinlich selbst Eigentum , indem Mieter wohnen. Bei meinem eigenen Fall wurde wegen Eigenbedarf gekündigt. Der Sohn zog nie ein. Und dies war so geplant. Die Eigenbedarfskündigungen haben sprunghaft in den letzten Jahren zugenommen. Fast 50 %. Es liegt also nahe, dass hier etwas nicht mit rechten Dingen zugeht. Aber Recht haben und Recht erhalten ist bei Deutschen Gerichten als Mieter fast unmöglich.
    Das ist unsere leidvolle Erfahrung selbst, wenn der Mieterverband dahintr steht.
    Also neue Richter braucht das Land.

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