BGH vom 9.4.2014: Urteil mit 3fach-Wirkung

Gleich drei wichtige Fragen aus der Mietrechtspraxis beantwortet Ihnen ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs: Was ist bei einer Mietkündigung zu beachten, wenn der Mieter im Insolvenzverfahren steckt? Liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter eine Vorvermieterbescheinigung fälscht? Wie wirkt es sich aus, wenn der Vermieter von der Fälschung schon lange wusste, aber erst Jahre später kündigt?

BGH, Urteil vom 09.04.2014 – Aktenzeichen VIII ZR 107/13

Der Kläger ist seit dem 1. April 2007 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Hamburg. Vor Abschluss des Mietvertrages sollte der Kläger eine so genannte „Vorvermieterbescheinigung“ einreichen.

Der bisherige Vermieter des Klägers sollte darin bestätigen, dass der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen ist – zum Beispiel ob er die Kaution und die Miete pünktlich gezahlt hat.

 

Der Kläger gab die Formulare vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Herrn B. eine Wohnung gemietet und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pünktlich erfüllt.

Mieter im Insolvenzverfahren

Im November 2009 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Klägers eröffnet. Der vom Gericht eingesetzte Treuhänder erklärte mit Schreiben vom 3. Dezember 2009 die „Freigabe“ des Mietverhältnisses gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Mit Schreiben vom 16. September 2010 kündigten die Beklagten den Mietvertrag fristlos, weil die Vorvermieterbescheinigung gefälscht („frei erfunden“) gewesen sei.

Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur noch der von den Beklagten im Wege der Widerklage geltend gemachte Räumungsanspruch.

Das Amtsgericht hat die Widerklage insoweit abgewiesen, das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Räumungsklage stattgegeben.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg – Kündigung ist vorerst unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts geprüft und aufgehoben. Dabei gibt der BGH konkrete Antworten auf gleich drei relevante Fragen rund um die Kündigung von Mietverhältnissen. Das Urteil wird Ihnen deshalb in ähnlichen Fällen sehr gut weiter helfen.

Frage Nr. 1: Was ist bei der einer Mietkündigung zu beachten, wenn der Mieter im Insolvenzverfahren steckt?

Der BGH antwortet: Rund um die Problematik „Insolvenzverfahren“ ist das Urteil des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden.

Das Berufungsgericht ist vielmehr zutreffend davon ausgegangen, dass die Kündigung der Beklagten – wie geschehen – gegenüber dem Kläger zu erklären war. Grund dafür ist die Freigabeerklärung des Treuhänders und der Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO bestimmten Frist.

Auswirkungen der Freigabeerklärung

Unterschiedlich beurteilt wird die Frage, welche Auswirkungen die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO und der Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist für das betreffende Wohnraummietverhältnis hat.

Ansicht a):„Mietverhältnis bleibt massebehaftet“

Teilweise wird folgende Auffassung vertreten: Die Bedeutung der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO beschränke sich darauf, dass die Masse für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten nicht mehr hafte.

Das Mietverhältnis bleibe aber weiterhin massebehaftet und der Treuhänder weiterhin Mietvertragspartei. Denn § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO enthalte keinen Hinweis darauf, dass die Rechtswirkungen des § 80 Abs. 1 InsO mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung entfallen sollten (Uhlenbruck/Wegener, InsO , 13. Aufl., § 109 Rn. 22 ff; Eckert, NZM 2006, 803, 806; Cymutta, WuM 2008, 441, 443; Flatow, NZM 2011, 607, 610).

Nach dieser Auffassung kann der Vermieter nur durch eine gegenüber dem Treuhänder abgegebene Erklärung wirksam kündigen.

Ansicht b): Alleinige Verfügungsbefugnis des Mieters

Nach der Gegenauffassung kann der Vermieter nach dem Wirksamwerden der Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegenüber dem Mieter selbst kündigen (Kübler/Prütting/Tintelnot, InsO , § 109 Rn. 21; Pape, NZM 2004, 401, 410 f.; Marotzke in Heidelberger Kommentar, InsO , 7. Aufl., § 109 Rn. 16).

Die Enthaftungserklärung des Treuhänders bewirke, dass das Mietverhältnis „freigegeben“ werde und vollständig der alleinigen Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters unterliege (vgl. auch MünchKommInsO/Eckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 56 unter Hinweis auf das zu den Auswirkungen des § 35 Abs. 2 InsO ergangene Urteil des Bundesgerichtshofs vom 9. Februar 2012 – IX ZR 75/11, BGHZ 192, 322 ).

Gesetzesbegründung spricht für „Freigabe“

Der Senat entscheidet die von ihm bisher offen gelassene Frage (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32) im letztgenannten Sinn.

Zwar geht die Erklärung des Treuhänders nach dem Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO lediglich dahin, dass die Masse für künftige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht mehr hafte.

Daraus, dass die Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO an die Stelle der Kündigung tritt, ergibt sich indes, dass die Zuständigkeit des Verwalters für die weitere Vertragsdurchführung ab diesem Zeitpunkt wieder dem Mieter zufällt. Dieser erhält also die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis zurück.

Für eine derartige Wirkung der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO spricht außerdem die Gesetzesbegründung. Dies hat auch das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt.

Danach dient die Regelung dem Schutz des Wohnraummieters, der seine Wohnung nicht verlieren soll, wenn der Treuhänder das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Das Mietverhältnis soll vielmehr nach Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Mieter fortgesetzt werden (vgl. BT-Drucks. 14/5680, S. 27).

Eine Fortdauer der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Verwalters über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinaus wäre im Übrigen für die Parteien des Mietvertrages umständlich und wenig praktikabel. Auf den Treuhänder käme ein Verwaltungsaufwand zu, der sich für die Masse nachteilig auswirken könnte.

Denn sämtliche Erklärungen des Vermieters (Abmahnung, Kündigung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung) müssten zunächst dem Treuhänder gegenüber erklärt und von diesem an den Mieter weitergeleitet werden.

Auch ein Rechtsstreit, etwa eine Klage des Vermieters auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, müsste gegen den Treuhänder geführt werden. Dabei wäre dieser Prozess allein für die ursprünglichen Mietvertragsparteien von Interesse, nicht aber für den Treuhänder oder die Masse.

Zwar ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass die Mietkaution (beziehungsweise der bedingte Rückgewähranspruch) in die Masse fällt. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich daraus aber keine andere Beurteilung. Es ist kein tragfähiger Rückschluss erkennbar, dass aus diesem Grund von einer fortbestehenden Verfügungsbefugnis des Treuhänders auszugehen ist.

Denn dem Gesetzgeber ging es nicht vorrangig darum, dass die Kaution der Masse zur Verfügung steht. Vielmehr sollte der Mieter davor bewahrt werden, dass der Treuhänder den Mietvertrag kündigt, um die Kaution verwerten zu können (vgl. BT-Drucks. 14/5680, S. 27).

Die Frage, ob mit einem Übergang der Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis auch ein (bedingter) Kautionsrückzahlungsanspruch auf den Mieter zurückfällt (bejahend FK-InsO/Wegener, 7. Aufl., § 109 Rn. 16; Flatow, aaO; a.A. Hain, ZInsO 2007, 192, 197; Pape, aaO S. 411), bedarf hier deshalb keiner abschließenden Entscheidung.

Frage Nr.2: Liegt ein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter eine Vorvermieterbescheinigung fälscht?

Auch in dieser Frage pflichtet der BGH dem Berufungsgericht bei. Die Vorlage einer gefälschten oder „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

Fragen über das vorangegangene Mietverhältnis sind außerdem zulässig. Entgegen der Auffassung der Revision hat es dem Mieter deshalb nicht freigestanden, unwahre Angaben zu machen.

Fragen nach der Person und Anschrift des Vorvermieters, der Dauer des vorangegangenen Mietverhältnisses und der Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten sind – ebenso wie Fragen nach den Einkommens- und Vermögensverhältnissen – grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein gewisses Bild zu machen.

Es handelt sich auch nicht um Fragen, die den persönlichen oder intimen Lebensbereich des Mieters betreffen und aus diesem Grund unzulässig sein könnten.

Zwar hat der Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 18 ff.) keinen Anspruch gegen seinen bisherigen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Dies führt entgegen der Auffassung der Revision aber nicht dazu, dass der neue Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrages eine diesbezügliche Bescheinigung vom Mietinteressenten nicht erbitten und dieser eine solche Bescheinigung fälschen dürfte.

Frage Nr.3: Wie wirkt es sich aus, wenn der Vermieter von der Fälschung schon lange wusste, aber erst Jahre später kündigt?

Mit Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht ein zentrales unter Beweis gestelltes Vorbringen des Klägers nicht berücksichtigt hat. Den Beklagten sei nämlich bereits im Jahr 2007 bekannt geworden, dass die vom Kläger vorgelegte Bescheinigung des Vorvermieters gefälscht war.

Dieses Vorbringen ist erheblich, weil in diesem Fall die am 16. September 2010 – also drei Jahre später – ausgesprochene Kündigung möglicherweise nicht mehr innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt wäre und sie deshalb mit Rücksicht auf Treu und Glauben oder nach § 314 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsbeschluss vom 13. April 2010 – VIII ZR 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5) unwirksam sein könnte.

Fazit: Das Urteil ist aufzuheben

Das Urteil des Berufungsgerichts kann aus diesem Grund keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO ). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO ).

BGH, Urteil vom 09.04.2014 – Aktenzeichen VIII ZR 107/13, DRsp Nr. 2014/7863

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Ein Kommentar zu “BGH vom 9.4.2014: Urteil mit 3fach-Wirkung

  1. bei der Mietberechnung wird mit wieviel Kommastellen die neue Miete im Erhöhungsverlangen
    berechnet??

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